Bloomberg Línea — Apesar dos avanços ao longo dos últimos anos com startups como QuintoAndar e Loft, para citar duas das de maior impacto, o mercado imobiliário brasileiro continua a apresentar “fricções” que atrapalham o fechamento de negócios - algo que, por outro lado, representa oportunidades para entrantes.
É o caso da garantia para o proprietário que vai colocar um imóvel para alugar. Com a figura do fiador cada vez menos presente, instrumentos como o seguro fiança ganharam popularidade.
Mas, para muitas imobiliárias que seguem independentes e sem parcerias, essa análise de risco ainda é uma necessidade. Foi com esse diagnóstico que nasceu a CredAluga em 2022.
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A proptech - como são chamadas as startups desse segmento - opera exclusivamente em parceria com imobiliárias, sem intermediários, e oferece um modelo para análise do perfil dos potenciais inquilinos, a partir do qual propõe o valor a ser pago mensalmente.
“Pela análise de risco do locatário, nós decidimos se o inquilino está aprovado ou não e cobramos um valor para ser o garantidor deste contrato”, disse Daniel Santos, cofundador e co-CEO da CredAluga.
Se o inquilino ficar inadimplente, a startup paga ao proprietário e à imobiliária em dia e assume a cobrança. “Entramos como um produto financeiro de garantia que substitui o fiador tradicional.”
A CredAluga olha para um mercado potencial de 70.000 imobiliárias espalhadas pelo país. Os números são do Cofeci, conselho dos corretores de imóveis. Por outro lado, de acordo com o IBGE, o percentual de pessoas que moram em imóveis alugados saiu de 17,3% em 2016 para 20,2% em 2022.
Os fundadores da startup dizem o valor da cobertura é um diferencial em relação ao que há em boa parte do mercado.
“A nossa cobertura chega, no plano mais completo, ao equivalente a 40 vezes o valor do aluguel”, disse Guilherme Blumer, outro cofundador e co-CEO da CredAluga.
Rodada Seed
Em operação desde o segundo trimestre do ano passado, a startup tem na carteira pouco mais de 500 imobiliárias e prevê um faturamento de R$ 30 milhões em 2024, valor que representa um crescimento de sete vezes em relação a 2023.
A startup entrou no mercado com dinheiro dos próprios sócios e familiares. Com a tese validada, a CredAluga acaba de acertar o seu primeiro investimento externo.
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A rodada Seed soma R$ 22 milhões e foi liderada pela Caravela Capital. O aporte contou com Honey Island by 4UM, Norte Ventures, Terracota Ventures, que tem foco em proptechs, e FJ Labs.
Os recursos serão usados para aprimorar a tecnologia da plataforma e avançar com o desenvolvimento de novos produtos financeiros. Hoje, a startup disponibiliza apenas uma garantia locatícia - a fiança CredAluga - e cobra em torno de 10% do valor dos aluguéis.
“Nós vamos ampliar o nosso portfólio de soluções próprias para aluguel e também estamos de olho em produtos de parceiros, como seguradoras, que têm um rol de soluções que vemos com potencial de serem adicionados, como seguro residencial”, disse Santos.
Segundo os sócios, esses são os passos iniciais de um negócio que, se tudo correr conforme o esperado nos próximos cinco anos, poderia chegar a uma receita de R$ 400 milhões, com uma participação de 15% do mercado de fiança onerosa em 2029.
Assim como Loft e QuintoAndar fazem há alguns anos, o CredAluga procura se posicionar ao lado das imobiliárias, o que pode contribuir para a sobrevivência das empresas.
O QuintoAndar deu início à transformação desse mercado há uma década com a dispensa da exigência do fiador, graças a uma parceria com uma seguradora, junto com uma análise minuciosa de risco do inquilino. Mais tarde, passou a oferecer uma plataforma para oferecer tais serviços a imobiliárias.
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Um modelo semelhante foi adotado na mesma época pela Loft, que entendeu que a parceria com imobiliárias é fundamental para o sucesso do negócio, em razão de sua capilaridade e do conhecimento local de cada mercado, cujas especificidades “descem” ao nível de bairros dentro de uma cidade.
No caso da Loft, o salto foi dado em julho de 2021 com a aquisição da CredPago, líder do mercado de soluções financeiras para o aluguel sem fiança no país, em operação que trouxe o BTG Pactual como acionista minoritário.
Nos três casos, de QuintoAndar e Loft inicialmente, e agora com a CredAluga, o entendimento é o mesmo: destravar o mercado de aluguel - leia-se aumentar o volume de negócios e o giro para proprietários e inquilinos - passa necessariamente por melhores análises de risco e soluções financeiras.
O caminho escolhido pela CredAluga se relaciona diretamente com a experiência dos sócios no setor.
Daniel cresceu na imobiliária do pai, a Casa Mineira, na qual começou a trabalhar em 2013 - a empresa foi adquirida pelo Quinto Andar em 2021. Publicitário de formação, Guilherme passou por ZAP Imóveis, PDG Realty, Esser e estava como CMO da Brasil Brokers antes de fundar a startup.
A CredAluga ganhou um terceiro sócio recentemente, Rodrigo Werneck, fundador da Cupola, uma consultoria de inteligência que concentra mais de um centena de imobiliárias.
“O nosso passado ajuda muito a entender o dia-a-dia das imobiliárias e nós mostramos que somos independentes e não queremos estabelecer competição com eles”, disse Santos.
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