Bloomberg Línea — Depois de três meses seguidos de inadimplência em um imóvel que ocupa em um bairro nobre de São Paulo, a operação da WeWork que opera no Brasil e na América Latina se tornou alvo de uma ação de despejo movida pela proprietária, a gestora Rio Bravo Investimentos.
O imóvel “Girassol 555″, localizado no bairro da Vila Madalena, na zona oeste de São Paulo, faz parte do portfólio do fundo imobiliário Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11), que possui cerca de 35 mil cotistas.
“Desde o primeiro atraso, a situação foi acompanhada de perto pela gestora, que enviou diversas notificações à locatária, em conjunto com os demais proprietários do imóvel. As negociações com a Alvarez & Marsal, representante da WeWork, não resultaram em um acordo satisfatório para os cotistas”, disse Anita Scal, sócia-diretora da Rio Bravo, em nota.
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Segundo Scal, a proposta da WeWork incluía, entre outros pontos, a redução dos valores de aluguel, o que foi imediatamente rejeitado pela Rio Bravo. A gestora, que administra 40 fundos, tem R$ 13,4 bilhões em ativos sob gestão.
A empresa de coworking teve os aluguéis dos meses de maio, junho e julho de 2024 não pagos, apesar de continuar a arcar com os encargos de condomínio e IPTU, disse a Rio Bravo, que tem o ex-presidente do Banco Central Gustavo Franco como um dos sócios-fundadores e é uma das gestoras mais tradicionais do mercado de capitais do país.
“Após o término do período de cura previsto no contrato, encerrado em 20 de agosto, os proprietários decidiram tomar medidas legais. Contratamos um assessor legal para defender os direitos dos proprietários, incluindo o ajuizamento de duas ações judiciais, sendo uma para a cobrança dos alugueis em atraso e outra de despejo por falta de pagamento, com um pedido liminar para a desocupação do imóvel”, completou a sócia da Rio Bravo. A WeWork representa menos de 10% do FII.
Procurada pela Bloomberg Línea, a WeWork disse que desconhece qualquer notificação de despejo.
“A empresa segue operando em sua totalidade em todos os prédios no Brasil. Nossas ações temporárias têm o objetivo de acelerar as conversas para chegar a resoluções que sejam do melhor interesse de todo o nosso ecossistema, mutuamente benéficas e que estejam mais bem alinhadas com as condições atuais do mercado. Nossos membros continuam sendo nossa principal prioridade e a negociação em andamento não altera nosso compromisso de prestar o excelente serviço que eles esperam.”
Caso não é isolado
O atraso nos pagamentos de aluguel no Brasil não é um caso isolado para a gigante do coworking.
Em julho, a Bloomberg Línea informou que a WeWork estava inadimplente em quatro imóveis que ocupa em São Paulo – eram naquele momento ao todo 25 na capital paulista, além de Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre, segundo informações em seu site.
A WeWork atua na América Latina e no Brasil como uma operação em joint venture com o SoftBank, à parte da crise financeira que levou a unidade americana e global a entrar com pedido de proteção contra credores no Chapter 11 dos Estados Unidos - equivalente à recuperação judicial no Brasil - no fim de 2023.
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Em relatório mensal referente ao desempenho de julho do FII Vinci Offices (VINO11), a Vinci Partners escreveu que, assim como em junho, não havia recebido o pagamento do aluguel devido por parte da WeWork, relativo à locação do imóvel “OF 585″, localizado na Rua Oscar Freire, no bairro do Jardim Paulista, em São Paulo.
A rede de coworking ocupa 3.594 metros quadrados no imóvel e o aluguel devido representa cerca de 5% das receitas totais do fundo e 4% da área bruta locável (ABL) total por ele detida, segundo a gestora.
“A gestão, em conjunto com seus advogados, segue atuando para tomar as ações cabíveis em prol do fundo e seus cotistas. Adicionalmente, a gestão informa que está em conversas com potenciais novos locatários e manterá os cotistas e o mercado informados de todas as evoluções”, escreveu a gestora no relatório.
O mesmo aconteceu no FII Santander Renda de Aluguéis (SARE11), que afirmou em fato relevante no dia 23 de julho que a WeWork estava inadimplente pelo segundo mês seguido (maio e junho), com um impacto negativo de R$ 0,10 por cota.
A empresa de coworking que é líder global no segmento ocupa quatro unidades na Ala B do Condomínio WT Morumbi, localizado na avenida das Nações Unidas, na zona sul de São Paulo, e é um dos maiores inquilinos do FII. Com patrimônio líquido de R$ 814 milhões, o fundo tem cerca de 41.000 cotistas.
“Esclarecemos que as operações do inquilino permanecem regulares e as despesas de ocupação (condomínio mais taxas) estão sendo pagas normalmente.”
Já o FII Torre Norte (TRNT11) divulgou fato relevante em 13 de agosto informando que não havia recebido o aluguel da WeWork, o que representou um impacto negativo de R$ 0,18 por cota.
Recuperação judicial nos EUA
A WeWork global entrou com pedido de proteção contra credores no Chapter 11 nos EUA (equilavente à recuperação judicial no Brasil) no fim do ano passado, com dívidas de quase US$ 19 bilhões.
No fim de maio deste ano, a WeWork disse que a reestruturação financeira e operacional reduziu pela metade suas obrigações futuras de aluguel, ou cerca de US$ 12 bilhões no total. A companhia saiu do Chapter 11 em junho, o que veio acompanhado da nomeação de um novo conselho de administração e de John Santora como CEO.
Sob o comando do cofundador Adam Neumann, a WeWork chegou a ser a startup mais valiosa do mundo em 2019 depois de um investimento do SoftBank.
Neumann, que também foi CEO, conduziu a empresa em uma trajetória de crescimento agressiva, em que assumiu dezenas de contratos de aluguel de longo prazo com proprietários, reformou espaços de escritórios e, em seguida, alugou-os para empresas por períodos mais curtos.
Em 2019, a WeWork era o maior locatário do setor privado em Londres e Nova York, dois dos maiores mercados de escritórios do mundo.
A empresa também se preparava para realizar um dos IPOs mais esperados da década. No entanto queimava caixa e não tinha um caminho claro para a lucratividade.
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A aposta agressiva de Neumann acabou sendo negativa para a WeWork. No processo para o IPO, investidores e membros do conselho de administração ficaram preocupados com a falta de governança corporativa e as estratégias agressivas de crescimento. Pouco tempo depois, a empresa disse que adiaria seu IPO e Neumann foi “convidado” a deixar a companhia, ainda que como acionista relevante.
A empresa reestruturada e fora do Chapter 11 valerá entre US$ 665 milhões e US$ 865 milhões, disse a empresa em documentos judiciais. Isso é uma fração do valuation máximo da empresa, que chegou a alcançar US$ 47 bilhões em 2019, antes do planejado IPO que não saiu do papel.
Em entrevista à Bloomberg Línea em novembro passado, a CEO da WeWork na América Latina, Claudia Woods, tinha afirmado a recuperação judicial nos EUA não comprometia a autonomia e a saúde financeira das operações latino-americanas. Segundo ela, a flexibilidade contratual da empresa com clientes e locatários era um diferencial crítico das operações no Brasil.
-- Atualização às 12h para incluir o posicionamento da WeWork
-- Com informações da Bloomberg News.
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