Bloomberg Línea — A Vila 11, empresa pioneira no Brasil no segmento multifamily, projeta mudar de patamar neste ano, com mais prédios em operação do que empreendimentos em desenvolvimento.
A empresa começou o ano com a entrega do nono empreendimento dos 25 programados até 2030. Outros seis estão na fase de construção e devem começar a operar ainda neste ano, o que levará a um total de 15 empreendimentos em operação e colocará a Vila 11 em posição de gerar caixa pela primeira vez desde sua criação em 2020.
“O ano de 2025 será de inflexão, um ano em que passamos da ‘adolescência’ para a fase ‘adulta’”, afirmou o CEO e fundador, Ricardo Laham, em entrevista à Bloomberg Línea.
Laham foi executivo da Brookfield, gigante global de real estate, por mais de duas décadas antes de ser procurado pelo fundo americano Evergreen para estruturar a operação da Vila 11 no Brasil.
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Pioneira em multifamily no país, a empresa estreou no mercado paulistano com um investimento inicial de US$ 200 milhões do Evergreen. O mandato era de colocar 14 prédios em operação para renda residencial em São Paulo em até seis anos.
No modelo multifamily, a companhia desenvolve e mantém todos os apartamentos sob sua propriedade, para geração de renda com aluguel.
A validação da tese aumentou o investimento: foram mais US$ 85 milhões em dois aportes, que aceleraram o crescimento no mercado paulistano. A Vila 11 conta hoje com atuação em 12 bairros de São Paulo nas zonas mais valorizadas da cidade. Entre eles, Itaim Bibi, Pinheiros, Jardins, Higienópolis, Paraíso, Berrini e Bela Vista.
Todos os pacotes do modelo multifamily da Vila 11 incluem aluguel, IPTU, luz e água, além da administração centralizada da empresa. Para unidades de um dormitório, os valores partem de R$ 3.800 nas regiões de entrada, como a Bela Vista, e podem chegar a até R$ 15.000 nos maiores apartamentos dos Jardins e no Itaim Bibi. A meta é alcançar R$ 120 milhões em faturamento nos próximos três anos.
“Ao iniciar uma tese de investimento do zero como desenvolvedor do empreendimento, passa-se muito tempo consumindo caixa, já que, entre comprar o terreno e começar a alugar, é um ciclo de mais de três anos. Neste ano, a operação começa a se sustentar sozinha”, disse o CEO.
Com um mandato ostensivo, a Vila 11 conseguiu chegar ao breakeven sem precisar buscar novos financiamentos. Agora, com as contas equilibradas, a empresa não vê necessidade de procurar o mercado para crescer no curto prazo – ao menos não com juros de dois dígitos.
O cenário pode ser diferente a partir do próximo ano, contando especialmente com um maior conhecimento do mercado de crédito para o multifamily. A expectativa de Laham é que as linhas de financiamento para o segmento cresçam.
“É um setor defensivo do ponto de vista cíclico. Uma carteira de recebimentos residenciais é muito mais segura do que uma de recebimentos de prédios corporativos, por exemplo”, defendeu.
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Multifamily em cenário de juros altos
O caráter defensivo da renda residencial pode ser também uma vantagem para a demanda da Vila 11 neste ano, na avaliação do CEO. Isso porque os juros mais altos encarecem o financiamento imobiliário e afetam a busca por imóveis à venda, o que coloca a locação em destaque.
“É preciso 10% de aumento de renda a cada 1% de subida nos juros do financiamento de habitação. E a renda não cresce nesse mesmo compasso – não apenas em São Paulo ou no Brasil mas em toda grande cidade”, disse.
O foco da Vila 11 é o chamado long stay, a locação de longa duração, que atrai quem quer morar na região em vez de passar uma temporada. Laham admite que os valores do short stay em opções como o Airbnb são mais atrativos, mas defende que eles não se encaixam com a tese de investimento da Vila 11.
“A deterioração do ativo de quem não mora é muito maior do que a de quem mora. E do ponto de vista de longo prazo, ter o aluguel de um morador é mais defensivo do que depender de short stay. Especialmente em uma cidade como São Paulo, que não é turística.”
Ainda assim, o cenário macroeconômico traz desafios, especialmente na frente de incorporação, que sofre com falta de mão de obra, inflação de materiais e competição intensa por terrenos.
A conjuntura fez a Vila 11 voltar suas atenções, desde o ano passado, para o mercado de retrofit, processo de reformulação total de prédios antigos. A companhia já tem dois empreendimentos no portfólio que serão “retrofitados”, um nos Jardins e outro na Berrini.
As maiores oportunidades, no entanto, estão no centro de São Paulo, região que já foi o centro financeiro da cidade e atualmente conta com diversos prédios corporativos com baixa ocupação.
“É uma região que mudou completamente de vocação em três décadas e tem muitas oportunidades de prédios, inclusive para nossa expansão para novas faixas de renda”, afirmou.
A expectativa do CEO é que os futuros empreendimentos da Vila 11 no centro sejam mais acessíveis, com o pacote de aluguel custando, pelo menos, 10% a menos que a unidade mais barata da Bela Vista, por exemplo.
Santa Cecília, Vila Buarque e República são os bairros no radar para a próxima expansão.
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