Bloomberg Línea — Incorporadoras voltadas a famílias de baixa renda contaram com um cenário favorável em 2024: demanda aquecida, incentivos regulatórios e expansão do principal programa habitacional do país, o Minha Casa Minha Vida (MCMV).
Para fechar o ano em alta, duas gigantes do setor ganharam novos sócios. Tanto a Tenda (TEND3) quanto a Direcional (DIRR3) anunciaram neste mês de dezembro a venda de participação em suas subsidiárias Alea e Riva para investidores em negócios separados: as gestoras Good Karma Partners e Riza Asset, respectivamente.
Em ambos os casos, as companhias dizem que a chegada de novos sócios sinaliza o que seria um “potencial oculto” de valorização - ou uma oportunidade de “destravar valor”.
Segundo a tese, as subsidiárias não estariam sendo contabilizadas como um negócio com alto potencial de crescimento dentro de cada grupo, na visão de executivos das construtoras.
O aporte dos fundos serviria como uma sinalização do real potencial das empresas, que foram avaliadas com valores até maiores do que seriam a operação segregada de cada “marca-mãe”.
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A gestora Good Karma Partners (GKP), de Eduardo Mufarej, que tem R$ 400 milhões para investir em projetos de impacto social, comprou 6,97% do capital social da Alea, divisão de casas pré-fabricadas da Tenda, por R$ 80 milhões.
O aporte anunciado na segunda-feira (16) avaliou a subsidiária em R$ 1,17 bilhão – valor que representa o equivalente a 73% do market cap atual da Tenda, de R$ 1,60 bilhão.
“No balanço da Tenda, a Alea é uma startup que dá prejuízo. Mas agora chega um fundo de private equity extremamente competente que avalia a empresa em R$ 1,17 bilhão. O mercado vai ter que mudar a avaliação de Tenda: a ação vai entrar em outro patamar”, disse o CEO da Tenda, Rodrigo Osmo, durante o Tenda Day realizado na última terça-feira (17).
O anúncio vem uma semana após a Direcional ter fechado um negócio em moldes semelhantes.
A companhia celebrou memorando com a Riza Asset, gestora com R$ 14,4 bilhões em ativos sob gestão, para vender uma fatia de 7,55% a 15% do capital social da Riva, construtora do grupo voltada para famílias de renda média. A operação pode alcançar até R$ 397,5 milhões.
O negócio avalia a Riva em R$ 2,65 bilhões – pouco mais da metade do valor de mercado da Direcional, de R$ 4,77 bilhões.
A Riva chegou a ensaiar uma abertura de capital em 2020, que não foi levada adiante e concretizada depois que a avaliação atribuída pelo mercado ficou abaixo das expectativas do grupo.
“Acreditamos que havia mais valor a ser gerado [com a oferta], algo que não foi reconhecido pelo mercado naquele momento. Hoje, já conseguimos mostrar esse potencial com conforto para um sócio”, afirmou Ricardo Gontijo, CEO da Direcional, em conversa com investidores na última semana.
Alea: potencial das casas pré-fabricadas
A Alea, startup de casas pré-fabricadas, ainda representa prejuízo para a Tenda e afeta o desempenho da companhia. Foram R$ 15,9 milhões de impacto negativo da Alea no último balanço trimestral, ante um lucro de R$ 76,2 milhões do grupo. A previsão é que a subsidiária criada em 2021 comece a dar lucro a partir do próximo ano e se torne geradora de caixa apenas em 2026.
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O CEO da Tenda defendeu o entendimento de que os modelos de negócios das duas empresas são “completamente diferentes” e que, portanto, não deveriam ser analisados da mesma forma.
“Na simplificação do mercado, a Alea destruía o valor da Tenda. Mas os analistas estão muito errados em avaliar [assim] um ativo com valor gigantesco”, afirmou Osmo.
O executivo defendeu que essa divisão tem um mercado potencial de construir 500 mil casas por ano, sem nenhum concorrente de grande porte. “Hoje, 70% da demanda por moradia no Brasil são por casas e não existe um player listado nesse segmento.”
O potencial está na própria Alea, que possui ainda uma fatia pequena desse mercado: neste ano a empresa entregou 3.000 unidades. E pretende avançar para 5.000 em 2025. “É um posicionamento competitivo irreplicável, com potencial de ser muito rentável”, afirmou.
O aporte é visto como o primeiro passo para uma possível oferta inicial de ações (IPO, na sigla em inglês). A expectativa é que as conversas comecem em dois anos, se as condições de mercado permitirem.
A companhia assegura à GKP direitos de liquidez se a oferta não for realizada em um prazo de seis anos.
Riva: rentabilidade na classe média
Diferentemente da Alea, a Riva já tem impacto positivo relevante para a Direcional. O segmento foi responsável por 37% dos lançamentos e 36% das vendas do grupo no terceiro trimestre, mesmo com o cenário macroeconômico mais desafiador para a classe média.
No cenário corrente de alta de juros, o público do Minha Casa Minha Vida acaba protegido pelos incentivos federais, enquanto a demanda de alta renda permanece resiliente. A classe média, por sua vez, é que a mais sofre com o encarecimento dos financiamentos.
O diferencial competitivo da Riva para driblar esse cenário é a sinergia com a Direcional. Os times de vendas, incorporação e compra de terrenos são próprios de cada uma, mas as duas empresas compartilham o back office: contabilidade, financeiro, repasses e engenharia técnica.
“Existe um potencial de aproveitamento sobre a inteligência de Direcional que talvez não seja percebida pelo mercado. Em nossa visão, isso vai trazer resultado e rentabilidades bem acima do que analistas e investidores enxergam em Riva”, afirmou Daniel Lemos, CEO da Riza Asset.
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Esse foi um dos motivos que levaram a gestora a optar pela Riva em vez de investir diretamente na Direcional. “Vemos uma assimetria de percepção do crescimento potencial da Riva, enquanto na Direcional nós não teríamos o acesso a essa parte do negócio.”
Trata-se de um investimento de longo prazo, com horizonte de mais de dez anos, segundo os executivos. O IPO é o objetivo final, mas não há pressa. Enquanto isso, Lemos disse que há interesse em aumentar o percentual de participação na Riva para até 30% no futuro.
O CEO da Direcional disse enxergar com bons olhos o interesse da Riza Asset, mas reforçou que as discussões para um aumento de participação ainda não estão em andamento.
E, quando o assunto é a entrada de possíveis outros sócios, ele foi taxativo: “Novas vendas estão completamente fora de discussão”.
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