Bloomberg Línea — Com o preço do metro quadrado para compra cada vez mais caro nos grandes centros urbanos, o aluguel tem reforçado o seu apelo como alternativa para quem não abre mão de localização.
De olho na tendência, a Vila 11, empresa do ramo imobiliário que conta com investimento da gestora americana Evergreen, planeja operar 25 edifícios na cidade de São Paulo voltados exclusivamente para locação em até seis anos, entre empreendimentos totalmente novos e reformados.
A Vila 11 deu os primeiros passos em 2019 no modelo conhecido como multifamily, em que uma única empresa opera todos os apartamentos de um prédio voltado para locação. Foi uma das pioneiras no país.
Hoje esse segmento, disseminado em outros mercados como o americano, tem crescido cada vez mais no Brasil, com a presença de gigantes globais do real estate como a canadense Brookfield e a americana Greystar, em parceria com a CPP (Canada Pension Plan) e a Cyrela.
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O sócio e fundador da empresa, Ricardo Laham, havia saído justamente da Brookfield – em que foi diretor executivo e trabalhou com projetos de incorporação por mais de duas décadas – quando foi procurado pelo Evergreen em meados de 2017.
“Eles estavam em busca de alguém com experiência no mercado residencial e também um co-investidor. Assim me tornei sócio da Vila 11″, disse o executivo em entrevista à Bloomberg Línea.
Em cinco anos, a empresa construiu sete prédios, que já estão em operação. Outros 11 estão em construção, o que levará o total a 2.000 apartamentos em 2026, em um mandato de US$ 300 milhões.
“Isso sem considerar o que buscamos de crescimento. O plano é ter 25 prédios operando até 2030″, afirmou Laham.
O executivo lembrou que, há cinco anos, o mercado multifamily era praticamente inexistente no Brasil, e, hoje, já existem mais de 5.000 apartamentos disponíveis e em operação e outros 8.000 em fase de construção. “Isso nos dá a confiança de que esse mercado vai crescer ainda mais.”
Para atingir a meta citada, a Vila 11 passou a trabalhar também com o conceito de retrofit, em que prédios mais antigos são reformados por inteiro, do interior à fachada e às áreas comuns.
O movimento ocorre em uma conjuntura de valorização mais acelerada dos terrenos em áreas altamente demandadas da capital paulista. Segundo Laham, após a pandemia os preços do metro quadrado em regiões nobres dobraram. “De repente nos vimos em uma competição de preços com gigantes do mercado imobiliário. Não vamos entrar nesta disputa”, disse.
O retrofit surgiu, portanto, como uma alternativa para a Vila 11. A principal aposta da companhia neste nicho, atualmente, é a mudança de uso de prédios comerciais para residenciais.
O ciclo de desenvolvimento desses projetos é mais curto: de 18 a 20 meses, enquanto um empreendimento construído do zero pode levar até quatro anos para começar a operar.
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“O retrofit não atrai incorporadores, pois eles preferem projetos de desenvolvimento do zero. Para nós, que atuamos com renda, é um modelo muito bom porque o ciclo é mais curto”, explicou.
Camadas de atuação
Todos os pacotes de locação da Vila 11 incluem nos valores o condomínio e o IPTU, enquanto a administração dos apartamentos é centralizada. Laham afirmou que a empresa atua em três faixas de preços de aluguel, que dependem da localização.
Edifícios na faixa prime, em bairros como Itaim, Higienópolis e Jardins, têm valores de locação mais altos, que partem de aproximadamente R$ 6.200 para unidades de um dormitório.
Apartamentos similares em edifícios de localizações como Pinheiros e Paraíso, por exemplo, têm pacotes em torno de R$ 4.600, e nas regiões consideradas de entrada, como o bairro da Bela Vista, os preços giram em torno de R$ 3.800.
“O que nós fazemos não é um produto de luxo. É extremamente funcional, bem localizado e com gestão profissional”, disse.
Os contratos de locação podem ser de curta duração, a partir de 30 dias, até períodos mais tradicionais, com 30 meses ou mais. Essa variedade, segundo Laham, confere mais flexibilidade ao locatário. Os apartamentos podem ser semimobiliados ou sem mobília.
A análise de crédito, por sua vez, é realizada por algoritmos que avaliam se o cliente potencial tem condições de contrair a despesa. Não há exigência de garantias no contrato, e o pagamento tem que ser feito todo dia primeiro do mês.
Na visão de Laham, boa parte das “dores” que um modelo de aluguel tradicional pode trazer é sanada pelo conceito multifamily, especialmente com a gestão centralizada. Além disso, a locação se encaixa no momento de vida do cliente diante da flexibilidade.
“Não há vínculos, laços de dívida, mobilização de capital para algo que o cliente não tem certeza se vai querer daqui a alguns anos”, disse o executivo.
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