Bloomberg Línea — A Multiplan (MULT3), uma das maiores operadoras brasileiras de shopping center e a mais valiosa em bolsa, vai buscar reduzir seu endividamento com maior geração de caixa, redução de investimentos e não descarta nova venda de ativos, como fez em 2024, disse o CFO, Armando d’Almeida Neto, à Bloomberg Línea.
O CFO apontou condições favoráveis para a geração de caixa neste ano, como elevada taxa de ocupação dos shoppings, tendência de recomposição dos aluguéis com repasse natural do índice de inflação, redução de inadimplência e maior receita extra com serviços, como estacionamento.
“As vendas de abril estão vindo mais fortes, robustas, crescendo em duplo dígito, em relação a abril do ano passado”, revelou o executivo.
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Segundo ele, “a alavancagem vai diminuir gradualmente, porque vamos investir menos neste ano na comparação com 2024″.
Em 2024, o capex (investimento) da operadora se concentrou em projetos de revitalização de centros comerciais, como a expansão do ParkShoppingBarigüi, em Curitiba, no Paraná.
No final de março, a dívida bruta da Multiplan era de R$ 5,475 bilhões, enquanto a líquida totalizava R$ 4,231 bilhões.
O nível de alavancagem (dívida líquida/Ebitda) atingiu 2,28x no primeiro trimestre. Houve uma ligeira redução ante dezembro (2,31x) devido ao Ebitda recorde no período.
A venda de participações acionárias de seu portfólio pode ser novamente um caminho para levantar recursos e reduzir o nível de alavancagem, segundo o CFO.
“Tudo está na mesa”, respondeu o CFO quando questionado pela Bloomberg Línea sobre se a venda de ativos poderá ser avaliada em 2025.
Em março, a Multiplan possuía e administrava 20 shopping centers, em um total de 890.117 m² de ABL (Área Bruta Locável), com participação média de 80,7%, abrangendo cerca de 6.000 lojas.
Também é dona de dois complexos corporativos com participação média de 92,1% e ABL total de 50.582 m², levando a uma ABL total do portfólio de 940.699 m².
No ano passado, a Multiplan vendeu uma fatia de 25% no JundiaíShopping, no interior paulista, para a XP Malls, fundo imobiliário da XP, ao preço de R$ 251,4 milhões. Os recursos foram usados para reduzir o nível de alavancagem e amortecer a queima de caixa com uma recompra de ações.
O lucro líquido da Multiplan fechou o primeiro semestre em R$ 234 milhões, uma queda de 12,4% em 12 meses. O resultado foi impactado principalmente por um crescimento de 64,5% das despesas financeiras no período.
Família fundadora com controle maior
O avanço dessas despesas já era esperado, pois foi resultando de um movimento societário realizado pela Multiplan no ano passado, quando consumiu caixa para viabilizar a aquisição da participação acionária ofertada por um relevante investidor institucional.
O fundo de pensão canadense OTPP, então segundo maior acionista do grupo, vendeu sua fatia de 18,52% para a família do fundador José Isaac Peres, que ficou com 19,26% do lote, enquanto a Multiplan assumiu o restante (80,94%), em uma operação de recompra de R$ 2,5 bilhões.
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O negócio foi avaliado como positivo pelo mercado, pois ampliou a posição de controle da companhia, apesar do aumento da alavancagem, uma situação vista como temporária, uma vez que a Multiplan tem apresentado uma performance de crescimento operacional nos últimos anos.
“Fizemos a recompra porque entendemos que gerava valor aos acionistas. Qual o custo disso? O custo é uma despesa financeira maior. Alavancamos a companhia um pouco mais para recomprar as ações. Cancelamos essas ações e estamos entregando um lucro por ação 44% maior”, disse o CFO.
Ventos positivos para o setor
Não é a única empresa do segmento de real estate a aproveitar a lotação dos shoppings após a volta do regime presencial nos escritórios ao redor dos centros comerciais.
Nem o atual ciclo de alta dos juros no Brasil e as incertezas com o tarifaço dos EUA parecem afetar o otimismo do mercado com o setor.
“As operadoras brasileiras de shopping centers estão bem posicionadas para navegar por condições de negócios mais difíceis, preservando seus fortes perfis de crédito”, avaliou a agência de classificação de risco Fitch, em recente relatório sobre o segmento.
Na visão da Fitch, grupos como Multiplan, Iguatemi (IGTA3) e Allos (ALOS3) se beneficiam de liquidez saudável, perfis de amortização de dívida estendidos, forte acesso ao mercado de capitais e fluxos de caixa previsíveis.
“Taxas de juros mais altas no Brasil reduzirão temporariamente os índices de cobertura de juros, mas eles permanecerão adequados. A estrutura de capital das operadoras de shopping centers permanece sólida, o que é um fator crucial para o seu crédito”, destacou a Fitch em relatório.
No primeiro trimestre, o portfólio de shoppings da Multiplan cresceu 7,9% em 12 meses, com as vendas totalizando R$ 5,5 bilhões. A taxa de ocupação subiu 56 pontos-base, atingindo 96,3%, e a receita de locação de shoppings aumentou 6 % em relação ao ano anterior, totalizando R$ 397 milhões.
O desempenho recorde em vendas foi impulsionado por gestão ativa e mudança de mix, revitalizações e investimentos na experiência do consumidor, como os 237 eventos realizados período, explicou a companhia em relatório.
O BarraShopping, no Rio de Janeiro, é o empreendimento que tem o maior volume de vendas do portfólio. O shopping registrou R$ 833,6 milhões em vendas no período, uma alta de 14,9% na comparação anual.
Análise do sell side
O resultado da Multiplan no primeiro trimestre foi considerado positivo por analistas do sell side.
Daniel Gasparete, analista do Itaú BBA, classificou como “um bom começo de ano” e reiterou a recomendação de “outperform” (acima da média do mercado) com preço-alvo de R$ 32.
“A Multiplan continua sendo nossa principal escolha entre os shoppings”, escreveu Gasparete.
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Já Felipe Mesquita, do BB Investimentos, observou que o que apontou como performance resiliente do portfólio contribuiu para a estabilização do endividamento. Sua recomendação de compra para o papel foi mantida com preço-alvo de R$ 31,20.
“Mais de 95% da dívida da companhia está atrelada a uma taxa média de CDI +0,84% ao ano, o que deve seguir pressionando seu resultado financeiro ao longo dos próximos trimestres, até que alguma combinação de redução da alavancagem e/ou melhora nas condições macroeconômicas aconteça”, destacou Mesquita em relatório.
As ações da Multiplan acumulam uma valorização de 24% em 2025 e de 10,5% em 12 meses, com a companhia avaliada em R$ 12,8 bilhões na B3.
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