Bloomberg Línea — O reforço de demanda com programas habitacionais estaduais e o aguardado reajuste das faixas de renda do Minha Casa, Minha Vida devem manter o ritmo de crescimento de incorporadoras voltadas para brasileiros de menor renda. É o caso da MRV & CO (MRVE3), maior incorporadora residencial do país, controlada pelo empresário Rubens Menin.
Em entrevista à Bloomberg Línea, Ricardo Paixão, CFO da MRV & CO, disse que o resultado do terceiro trimestre mostra a evolução da geração de caixa operacional medida pelo Ebitda em um horizonte de nove meses, além da elevação da margem bruta (ex-juros) e da receita operacional líquida no período.
“Reafirmamos nossos guidances [projeções] de 2024. A principal prioridade é desalavancar com esforço de geração de caixa para pagar a dívida”, disse o executivo.
As receitas da MRV Incorporação foram novamente recorde, com um total de R$ 2,8 bilhões. E chegaram a R$ 3,5 bilhões no caso da MRV & CO.
Um lucro líquido entre R$ 250 milhões e R$ 290 milhões faz parte da projeção do grupo para 2024. Nos nove primeiros meses do ano, o lucro acumulado chegou a R$ 196 milhões.
No caso da margem bruta (ex-juros), o guidance apontou para um intervalo entre 26% e 27% - terminou o terceiro trimestre em 26,2% no acumulado do ano. E foi de 37,5% de julho a setembro.
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A geração de caixa prevista para o ano, por sua vez, deve chegar a um valor entre R$ 300 milhões a R$ 400 milhões. No acumulado do ano até setembro, totalizou R$ 156,5 milhões. No terceiro trimestre apenas, a MRV & CO gerou R$ 229 milhões, o que indica a evolução da métrica.
Ao comparar as projeções de 2024 e os resultados divulgados, a companhia exclui os efeitos de swaps de dívida nos cálculos da geração de caixa. Outro ajuste é excluir do lucro líquido efeitos do equity swap, marcações a mercado das dívidas, ganho e perda com swap de fluxo de caixa.
Em setembro, a companhia fez uma oferta de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) no valor de R$ 640 milhões. Em 2025, a MRV trabalha com a possibilidade de uma captação no segundo semestre, segundo o CFO.
O guidance para o valor da dívida líquida sobre o patrimônio líquido é de 36% a 34%. No acumulado de nove meses, esse indicador estava em 39,1%.
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Ao comentar sobre o que pode “mover o ponteiro” da receita futura da companhia, o CFO apontou os subsídios de programas de moradia no âmbito estadual para o segmento de baixa renda.
Diferentes estados têm concedido subsídios, a exemplo do programa federal Minha Casa, Minha Vida, que favorecem famílias e incorporadoras.
O executivo da MRV apontou São Paulo, Ceará, Pernambuco e Rio Grande do Sul como estados com programas habitacionais que favorecem o desempenho da companhia devido aos subsídios complementares disponíveis.
“Os subsídios regionais facilitam a aquisição. Temos a expectativa de entrar no Rio de Janeiro no fim do ano. O programa estadual tem potencial de acelerar as vendas da MRV”, disse Paixão, que citou ainda Bahia e Minas Gerais como novas prioridades sob essa perspectiva.
Ele exemplificou o impacto dos programas de cheque moradia: um cliente com renda mensal de R$ 4.500 pode contratar um financiamento de R$ 230 mil com um subsídio federal de R$ 20.000.
Com o subsídio garantido por um programa estadual, conseguiria obter mais R$ 15.000. Na soma dos dois subsídios, ganharia um estímulo maior para a aquisição do imóvel.
“O Minha Casa, Minha Vida está ‘tracionado’. Em 2025, deverá acontecer uma discussão sobre a revisão dos valores das faixas do programa. Com o ajuste da inflação, as faixas 1 e 2 devem subir. Isso é positivo, pois enquadrará mais pessoas dentro do programa”, disse Paixão.
Fora do Brasil, o grupo atua nos EUA por meio da Resia. No final de setembro, a venda do empreendimento Old Cutler, na Flórida, com VGV (Valor Geral de Vendas) de US$ 118,5 milhões, contribuiu com R$ 444 milhões (US$ 81,5 milhões) na geração de caixa do terceiro trimestre.
O negócio representou lucro bruto de US$ 11 milhões, cap rate de 5,65% e yield on cost de 6,23%.
A operação americana da MRV tem sido um ponto de atenção dos investidores.
Uma pesquisa realizada pela equipe do Santander com 21 investidores institucionais apontou que participantes do mercado estão em geral céticos em relação à Resia, o que resulta em estimativas mais conservadoras, segundo relatório enviado aos clientes em 6 de outubro.
“Embora continuemos confiantes nas perspectivas de longo prazo para o mercado multifamiliar dos EUA, também reconhecemos os desafios enfrentados pela indústria no curto prazo”, escreveram os analistas Fanny Oreng, Antonio Castrucci e Matheus Meloni.
Eles apontaram como desafios a maior quantidade de unidades entregues em 2023-24, que continuam a pressionar o crescimento do aluguel de curto prazo; e um ambiente mais difícil para desinvestimentos, explicado pela maior oferta de novas unidades e incertezas quanto à direção das taxas do Tesouro.
Segundo o CFO, a Resia está pronta para acelerar novos projetos na Flórida, no Texas e na Geórgia, dado que os EUA seguem cortando os juros e os fundamentos do mercado são positivos.
Na B3, as ações da MRV acumulam desvalorização de 37,22% desde o início do ano.
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