Bloomberg Línea — A MRV & CO (MRVE3) alcançou vendas de R$ 3,5 bilhões no terceiro trimestre, de acordo com a prévia operacional divulgada nesta terça-feira (8). No segundo trimestre, o valor havia sido de R$ 2,8 bilhões.
O grupo, o maior do segmento imobiliário residencial do país, reafirmou os guidances (projeções) para o ano de 2024 e atribuiu o desempenho ao que classificou como seu momento positivo tanto no Brasil como nos Estados Unidos, dois mercados em que atua.
As vendas da MRV Incorporação (MRV e Sensia), que fazem parte do grupo, somaram R$ 2,752 bilhões no terceiro trimestre, o que representou uma alta de 24,4% em 12 meses. Os lançamentos no período totalizaram R$ 2,893 bilhões, com crescimento de 59,7% no comparativo anual.
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Em entrevista à Bloomberg Línea, o CFO da MRV & CO, Ricardo Rodrigues, apontou três destaques na prévia operacional do terceiro trimestre:
- Assinatura de mais uma fase do Programa Pode Entrar, programa paulistano de moradias populares, que resultou na venda de 1.521 unidades, totalizando R$ 294 milhões.
- Produção que se aproximou do patamar de 40.000 unidades anualizadas, com melhora na velocidade de produção e no índice de produtividade.
- Margem bruta de novas vendas preservada, dado que o aumento do preço de vendas compensou a inflação mais elevada.
A MRV Incorporação apresentou geração de caixa de R$ 124 milhões no terceiro trimestre e chegou a R$ 156,5 milhões nos nove primeiros meses do ano, conforme planejamento do ano para o guidance de 2024 (entre R$ 300 milhões e R$ 400 milhões), segundo o executivo.
“Enxergamos que vamos ter aumento de receita operacional líquida″, disse o CFO, que expressou confiança no contínuo aumento da geração de caixa e dos lançamentos.
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O dado de geração de caixa de R$ 124 milhões no terceiro trimestre é ajustado, pois exclui R$ 51,6 milhões referentes a efeitos contábeis de swaps das dívidas da companhia.
O grupo disse ainda que o empreendimento Luggo Leeds, de sua operação multifamily, foi vendido para a Brookfield - no modelo convencional - pelo VGV (Valor Geral de Vendas) de R$ 89 milhões.
Novos projetos para a Resia
Já a Resia, operação do grupo nos EUA, concluiu a venda do empreendimento Old Cutler lna Flórida pelo VGV de US$ 118,5 milhões. O negócio acertado em 27 de setembro representou um lucro bruto de US$ 11 milhões, com cap rate de 5,65% e yield on cost de 6,23%.
“Estamos prontos para acelerar nossa operação nos EUA, onde temos projetos na Flórida, no Texas e na Geórgia. Os fundamentos são bons. Os juros começaram a cair lá. Temos seis projetos pontos e vamos vender um segundo empreendimento até o final do ano”, disse o CFO.
A MRV atua nos EUA com um modelo de negócios em que constrói o empreendimento e depois aluga até 95% das unidades antes de vendê-las para um investidor. O público-alvo são assalariados.
“Temos apetite para retomar a construção de novos empreendimentos lá fora”, disse Rodrigues.
O início do ciclo de cortes de juros, iniciado pelo Federal Reserve nos Estados Unidos, favorece as vendas da Resia, disse o CFO, porque a dívida de compradores fica mais barata. As transações fechadas pela Resia estabelecem o pagamento de 30% em equity, e os demais 70%, em dívida.
No caso do Brasil, em que o Banco Central iniciou um ciclo de alta de juros, o CFO da MRV disse que há impacto do aumento de despesas financeiras das empresas do grupo, mas, por outro lado, isso não deve afetar a demanda para a maior parte dos projetos.
Isso porque, por exemplo, programas habitacionais populares como o Minha Casa Minha Vida trabalham com taxas de financiamento que não acompanham a Selic (em 10,75% ao ano).
“No nosso segmento core business, não há variação [do juro] com a Selic mais alta. Meu cliente está protegido e paga sempre 6,5% mais TR [Taxa Referencial]”, disse Rodrigues.
Visão do sell side
A ação da MRV acumula desvalorização da ordem de 13% em 12 meses e de 27% em 2024, negociada a R$ 7,89 no fechamento da terça-feira. Nesta quarta-feira, as ações operam perto da estabilidade.
Há uma semana, o BB Investimentos revisou o preço-alvo para o fim de 2025 de R$ 17,50 para R$ 14, incorporando premissas macroeconômicas em seu valuation.
O analista Felipe Mesquita manteve a recomendação de compra para o papel citando impactos positivos do momento operacional do “braço” de incorporação do Brasil.
“Nossa expectativa para a MRV segue positiva, em função de uma operação doméstica que entrega bons resultados, e com margens cada vez mais atrativas à medida que os empreendimentos de safras menos interessantes começam a deixar de impactar o balanço à frente”, escreveu em relatório.
Segundo Mesquita, a desvalorização do papel ao longo do ano reflete “uma avaliação cautelosa por parte do mercado acerca dos níveis de endividamento consolidados da companhia, bem como pelo patamar de queima de caixa apresentado pela MRV&CO nos resultados até o fim do primeiro semestre de 2024″.
O Goldman Sachs avaliou que as vendas da MRV no terceiro trimestre foram ligeiramente melhores do que o esperado, mesmo com os ajustes do impacto do programa habitacional de baixa renda de São Paulo, que não são recorrentes por natureza.
“A geração de caixa foi auxiliada pelas vendas de recebíveis que podem aumentar a alavancagem total”, escreveram os analistas Jorel Guilloty e Igor Machado, que mantiveram a recomendação “neutra” para o papel, com preço-alvo de R$ 8,50.
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