Bloomberg Línea — A Moura Dubeux, única incorporadora do Nordeste listada na bolsa, completou em fevereiro cinco anos de sua abertura de capital na B3. A trajetória é marcada pelo crescimento da operação, ainda que essa evolução não tenha sido acompanhada pelo valor de mercado da companhia - a exemplo de muitas empresas cujas ações são impactadas pelos anos de juros altos e amplas incertezas na economia.
Os papéis são negociados na casa dos R$ 13 – abaixo dos R$ 19 do preço de estreia em 2020.
No mesmo período, a Moura Dubeux cresceu cerca de 40% ao ano, reduziu a alavancagem e multiplicou o VGV (Valor Geral de Vendas) dos lançamento por cerca de sete vezes (veja mais abaixo).
Para o CEO, Diego Villar, o que falta para fechar o gap entre o descompasso dos números da operação e preço de tela da ação é a recuperação do cenário macroeconômico. Mas, enquanto esse momento não chega, a empresa executa planos ambiciosos: “nossa ambição é nos tornarmos a maior plataforma de produtos imobiliários do Nordeste”, disse o CEO em entrevista à Bloomberg Línea.
De acordo com os planos, o motor para o crescimento até 2030 será a diversificação do core business de alta renda para incluir e fortalecer os segmentos de médio e baixo padrão no grupo.
Anunciada ao mercado no ano passado, a Única será a marca da Moura Dubeux para o MCMV (Minha Casa Minha Vida).
A empresa tem dois projetos no pipeline para 2025 e deve atuar no segmento de renda mais alta do programa habitacional do governo federal, o Faixa 3, que atende famílias com renda de R$ 4.700,01 a R$ 8.000.
A expectativa de Villar é que a Única alcance R$ 1,5 bilhão em vendas até 2030, o que levaria o patamar de vendas do grupo para R$ 3,5 bilhões ao ano, com lucro de R$ 600 milhões. O valor seria equivalente a quase quatro vezes o lucro de R$ 156 milhões no acumulado de 2023, para efeito de comparação.
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O modelo construtivo do MCMV deve seguir o padrão da Mood, marca lançada pela Moura em 2023 para atender famílias com renda mensal de R$ 8.000 a R$ 15.000 (renda média).
A Mood faz uso do método construtivo de paredes de concreto em formas de alumínio, que industrializa e reduz custos do processo de construção e é comum em obras do MCMV. O diferencial da média renda para a Faixa 3 do programa são detalhes arquitetônicos e equipamentos do condomínio.
O segmento de média renda já representa 30% dos lançamentos da Moura Dubeux, e a projeção é que responda por metade dos novos empreendimentos nos próximos dois anos.
“Com a Mood e a Única, ficamos bastante blindados aos riscos sazonais do Brasil”, disse o executivo.
“Temos não só a diversificação regional, que protege a empresa de revisões de plano diretor e momento de mercado de cada praça, como também a diversificação de produto, desde o Faixa 3 do MCMV até o altíssimo padrão com apartamentos de R$ 10 milhões”, afirmou Villar.
Criada em Recife, capital de Pernambuco, a Moura Dubeux tem hoje 70% de sua operação dividida entre Ceará, Bahia e Pernambuco. Outros 30% estão nas demais praças em mercados menores, de Sergipe, Alagoas, Rio Grande do Norte e Paraíba.
A Moura Dubeux estima que tenha atualmente uma participação de 25% do mercado imobiliário do Nordeste, sem considerar a participação do MCMV. A empresa não abre projeções de participação, mas estima um crescimento de market share com a chegada da nova frente.
Projeção de longo prazo
O executivo expressou a expectativa de que o novo ciclo de crescimento seja reconhecido pelo mercado no momento em que as condições da economia melhorarem, em um quadro de médio prazo.
“Até 2030, o Brasil vai passar por uma janela de oportunidade. Ainda que não seja igual: por exemplo, se for equivalente 70% da oportunidade que tivemos em 2019, essa empresa tem espaço para duplicar o preço da ação”, afirmou.
Em 2019, ano que antecedeu o IPO, os juros básicos no país estavam na casa dos 6,5% ao ano. Atualmente a Selic está em 13,25% ao ano, com projeção do mercado de alcançar os 15% ainda em 2025. “Ninguém vai olhar para o mercado imobiliário [na bolsa] enquanto os juros estiverem tão altos”.
Havia uma expectativa da administração de que o pagamento de dividendos funcionasse como um “gatilho” para os papéis – a distribuição era promessa feita à época do IPO (oferta inicial de ações, na sigla em inglês). O primeiro pagamento, de R$ 55 milhões, foi anunciado junto com o balanço do terceiro trimestre.
O sell side renovou o otimismo: analistas da XP Investimentos, por exemplo, elevaram o preço-alvo de R$ 16,5 para R$ 19 após o anúncio. Já os da Safra têm recomendação acima do preço do IPO, de R$ 20,60. Mas as ações ainda não acompanharam as novas projeções.
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“Não tenho como administrar o preço de tela da ação e tenho minha própria frustração por conta disso”, disse o CEO. “Mas é uma frustração de dez segundos. Depois eu lembro como a empresa está [operacionalmente e financeiramente]”.
O balanço fechado de 2024 será divulgado em março, mas a prévia operacional mostrou números em crescimento. Mesmo com o lançamento de 14 projetos em 2024, um a menos que no ano anterior, o Valor Geral de Vendas (VGV) da Moura Dubeux cresceu para R$ 2,5 bilhões no acumulado do ano.
Os dados mostraram um aumento de 58% no VGV na comparação com o ano anterior – e um resultado perto de sete vezes o valor do ano de 2019, que antecedeu o IPO.
“Com o lucro alcançado de forma consistente, boa distribuição de dividendos e baixa alavancagem na empresa, uma hora o mercado se curva ao resultado”, afirmou o CEO.
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Engenheiro de formação, Villar começou sua trajetória na Moura Dubeux em 2011, aos 27 anos. Cinco anos depois, foi convidado para ocupar o posto de CFO da incorporadora. Em 2019, chegou à posição de CEO com a missão de liderar o processo de busca de capital na bolsa para desalavancar a empresa.
“Antes do IPO, estávamos encolhendo, consumindo caixa. Desde então, crescemos cerca de 40% por ano”.
A abertura de capital aconteceu em fevereiro de 2020, mesmo ano em que Cury (CURY3), Plano & Plano (PLPL3), Mitre Realty (MTRE3) e Lavvi (LAVV3), do grupo Cyrela, chegaram à bolsa, o que evidenciou o apetite de investidores pela tese de longo prazo de incorporadoras.
Nesse grupo, os melhores resultados na bolsa são apresentados pela Cury e pela Plano&Plano, voltadas para o Minha Casa Minha Vida, com valorização de 128,4% e 23,8% em cinco anos.
Moura Dubeux, Mitre e Lavvi, voltadas para o médio-alto e alto padrão, tiveram maior dificuldade na bolsa. A Lavvi acumula leve alta de 3,2%, enquanto Moura e Mitre recuam 27,9% e 83,3%, respectivamente.
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