Bloomberg Línea — Comprar um imóvel financiado no Brasil é um processo que pode levar meses. A burocracia do processo de liberação do contrato em muitos casos requer reuniões presenciais com intermediários, uma prática que destoa de uma sociedade com comportamentos cada vez mais digitalizados.
Mas o impacto da tecnologia tem sido sentido cada vez mais no mercado imobiliário, em uma esperança de processos mais agilizados, com menos custos e, portanto, mais acessíveis para a população.
Um novo passo relevante vem do início de uma inédita parceria da Caixa, banco que responde por mais de 60% do total de financiamento de imóveis residenciais no Brasil e que em geral tem as taxas de juros mais baixas do mercado, com a Loft, empresa de soluções de tecnologia e serviços financeiros para o mercado de imóveis, de compra e venda ao aluguel.
A Loft, fundada por Mate Pencz e Florian Hagenbuch, passa a atuar como um correspondente da Caixa para originar financiamento imobiliário em todo o país como parte do recém-anunciado programa Nato Digital do banco público, que permite que o processo seja realizado de forma 100% digital.
“Há uma forte tendência de digitalização da cadeia tanto do financiamento imobiliário como de produtos como o home equity. E também de os grandes bancos se movimentarem nessa direção, incluindo a Caixa”, disse Mate Pencz, CEO da Loft, em entrevista à Bloomberg Línea.
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É um caso clássico em que a tecnologia já existe, mas normas dentro da Caixa não permitiam o acesso ao serviço digital - o banco estatal exigia um CNPJ diferente para cada cidade de atuação de um correspondente, em vez um único número de identificação nacional.
A escolha da Loft pela Caixa se deu em razão não apenas da tecnologia já desenvolvida mas também de sua capilaridade, com uma plataforma integrada a quase 10.000 imobiliárias em cerca de mil cidades de todos os estados, um número maior do que o de agências do banco (cerca de 3.400). Em geral, a originação do crédito habitacional se dá na imobiliária, e não na agência bancária.
“Muito do que temos falado e trabalhado como companhia de tecnologia nos últimos cinco a seis anos tem passado a se concretizar no mercado de imóveis como um todo. Os principais players têm buscado proporcionar uma experiência 100% digital ao cliente, que vai além do fechamento do contrato”, afirmou Pencz, citando que um impulso relevante foi dado pelos efeitos da pandemia.
Segundo ele, um “cadeado remanescente” era o do financiamento da compra em bancos como a Caixa, com idas-e-vindas presenciais que envolvem a famosa “papelada” para aprovação. “O tempo de processos que levam um mês, dois meses, devem começar a cair de forma drástica. E os custos também.”
Ele disse estimar que, em um primeiro momento, o tempo de conclusão do financiamento pode cair de 20% a 30%. Isso significaria, portanto, que um contrato que em média demora hoje 60 dias pode cair para 45 dias. Mas, com a evolução da tecnologia e da própria parceria, o potencial seria ampliado.
Em termos de custos para a Caixa, a estimativa é que redução chegue inicialmente a 20%, envolvendo uma economia com a impressão de milhões de documentos e com a logística de envio para diferentes partes, uma vez que os novos processos são 100% digitais e 100% remotos.
Pencz avalia que haverá repasse de boa parte da queda dos custos com a digitalização dos processos para o cliente final diante da competição que já existe hoje no mercado de crédito habitacional, uma vez que bancos privados já fazem uso de tecnologia com IA para acelerar o processo, em parte com a própria Loft.
A originação de financiamento pela Loft para a Caixa começa de forma quase imediata em fase de testes em alguns bairros de Porto Alegre. De acordo com o planejamento, até o fim do primeiro semestre, o serviço deverá estar disponível em toda a capital gaúcha. Depois será estendido para toda a região Sul até o fim do terceiro trimestre, em setembro, e então para todo o Brasil até o final do ano.
Líder em originação de crédito habitacional
Para a Loft, que já possui contratos em vigência com os três maiores bancos privados do país - Itaú, Bradesco e Santander - para originação de financiamento de financiamento imobiliário, a nova parceria com a Caixa levará essa frente de negócios a um novo patamar ainda mais elevado.
“Temos potencial para mais do que dobrar o volume de contratos da Loft neste ano”, disse Pencz.
A empresa estima que representa já cerca de 15% do volume originado para os três bancos, sendo o principal canal de cada um dos três. “Avaliamos como factível que possamos alcançar a mesma participação no caso da Caixa.”
Em seu modelo de negócios, a Loft não cobra do cliente, mas recebe comissão dos bancos a cada financiamento intermediado.
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A companhia encerrou o ano de 2024 com R$ 11,6 bilhões em originação de crédito imobiliário, com uma alta de 90% em comparação com 2023, quando o volume havia sido de R$ 6,1 bilhões.
“Com base em nossos estudos de observação estratégica do mercado de originação, passamos a ser os líderes deste segmento”, afirmou Pencz.
O empreendedor atribuiu o resultado de expansão acelerada a uma combinação de fatores.
“O segmento como um todo cresceu cerca de 25%; do nosso lado, houve esforço concentrado do time comercial em ampliar a rede de imobiliárias e assessorias; e inovações com IA [Inteligência Artificial], que aceleram a jornada até que o cliente obtenha o financiamento”, afirmou o CEO da Loft.
Ele citou um simulador de financiamento via WhatsApp lançado em julho passado, uma ferramenta de IA que permite ao corretor fazer simulações de crédito em tempo real, durante a visita ao imóvel, com uso de linguagem natural. “Em 15 segundos, a ferramenta completa a análise e já retorna as opções de bancos e taxas, e isso acelera a jornada de financiamento do comprador e a transação em si.”
“Não estamos mais falando de três a cinco anos para cada ciclo de desenvolvimento de uma nova tecnologia. Neste ano já esperamos queda de custos e tempo com o avanço de tecnologia com IA”, disse.
Outros players relevantes do mercado, como QuintoAndar e Superlógica, tem avançado também no uso de IA para melhorar a experiência no setor de moradia, com ganhos de eficiência e de produtividade.
A tecnologia também amplia a transparência das taxas cobradas e facilita a concorrência ao providenciar em questão de segundos e poucos cliques a comparação dos custos de cada player.
Isso pode amenizar o impacto da alta das taxas de juros, em geral na casa de dois dígitos também nessa modalidade de crédito, apesar do funding de custo mais baixo das instituições. Os números preliminares da Loft em originação já atestam uma parte desse efeito.
Apesar da trajetória de elevação das taxas de juros em geral desde o segundo semestre passado, os resultados em janeiro e fevereiro deste ano em financiamento já são superiores aos de 2024.
“E projetamos que março e o primeiro trimestre como um todo também apresentarão desempenho melhor”, disse Pencz.
“A oferta de crédito imobiliário é baixa hoje no Brasil, equivalente a algo em torno de 10% do PIB, percentual menor que o de todos os países da OCDE. Há muito espaço para crescer”, afirmou, citando que em países comparáveis, como Chile e México, essa participação está na casa de 20%.
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Relação duradoura
O cofundador e CEO da Loft disse que a empresa tem conversado com a Caixa para participar com o uso de tecnologia não só da fase de pré-desembolso do financiamento imobiliário mas também do “pós”.
“O cliente comprou um imóvel financiado e não queremos deixá-lo na mão quando ele precisar de outros serviços financeiros. E se lá na frente quiser vender o imóvel, queremos estar presentes.”
Segundo ele, existem casos de clientes que contrataram uma fiança locatícia no começo da década com a companhia, passaram para um novo contrato e depois compraram um imóvel, sempre por meio da imobiliária local, mas com a Loft como provider de algum serviço financeiro.
“Estamos avançando nesse life cycle, participando mais ativamente da jornada.”
Uma aposta relevante está no produto de home equity, em que o imóvel já adquirido e quitado funciona como garantia e possibilita a cobrança de juros menores pelo banco. Essa modalidade de crédito, portanto, também facilita a entrada de financiamento para quem já tem um imóvel.
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“O home equity tem os menores juros do mercado e pode ser uma saída para o cliente que quer se mudar para um apartamento maior ou mais caro, mas tem dificuldade de liquidez para obter o valor da entrada”, disse o empreendedor.
Esse apelo ganha força especialmente em um momento de taxas mais altas do mercado. Nesse contexto, Pencz disse que a Loft pretende lançar uma campanha para ampliar o awareness do produto e explicar como funciona, em ação com a participação de Luciano Huck e Angélica, dois novos sócios da empresa. O home equity é um produto com garantia que tem sido oferecido por um número maior de bancos.
No fim de 2024, a Loft e o Tesouro Nacional anunciaram uma parceria que prevê que inquilinos possam utilizar recursos aplicados em uma nova categoria de títulos do Tesouro Direto como seguro de contratos de aluguel, como alternativa à tradicional fiança - como o “cheque caução” - ou ao seguro-fiança.
O Garantia Investe, nome do novo produto, permite que os recursos alocados funcionem exatamente como garantia do pagamento do aluguel, ao mesmo tempo em que renderá o equivalente ao CDI, título de referência para o rendimento da renda fixa que acompanha a Selic, a taxa básica de juros.
Segundo o CEO da Loft, a demanda inicial tem sido acima do esperado, particularmente do ponto de vista dos valores aplicados por investidores no novo produto do Tesouro Direto.
O crescimento da Loft na frente de serviços financeiros tem acontecido de forma gradual ao longo dos últimos anos como parte da estratégia e da proposta de valor aos clientes.
“Enxergamos que muito da nossa relevância vem do marketplace e da tecnologia que proporcionamos ao mercado, mas muito da rentabilidade e do valor que geramos na transação imobiliária, seja compra e venda ou locação, vem do lado financeiro”, explicou o CEO da companhia, sem revelar dados da operação.
Fundada em meados de 2018 por Pencz e Hagenbuch, a Loft teve um crescimento meteórico e se tornou em janeiro de 2020 a startup brasileira que menos tempo levou para se tornar um unicórnio - startup avaliada em US$ 1 bilhão ou mais -, após um aporte de US$ 175 milhões em rodada Series C liderado pela Vulcan Capital e a Andreessen Horowitz.
Outros fundos de venture capital globais e nacionais que passaram ou estão no cap table incluem ADQ, CPPIB, D1 Capital, DST, Monashees e QED Investors.
A startup atuava em seus anos iniciais com o modelo inicial de compra, reforma e venda de apartamentos em São Paulo. Os novos recursos e as conversas com fundos levaram os fundadores a investir posteriormente para desenvolver um marketplace para negociar também imóveis de terceiros, o que abriu as portas para o ganho de escala do negócio.
O avanço em serviços financeiros se deu com as aquisições de duas empresas com atuação na jornada de compra e aluguel de imóveis, a Credpago e a CrediHome, respectivamente entre as líderes de mercado em garantias para o aluguel residencial e de originação de crédito para compra, ambas em 2021.
Segundo Pencz, há novos produtos na frente de crédito que estão em fase de desenvolvimento e que serão lançados ao mercado neste ano, com uso do balanço da companhia. Sem abrir especificamente do que se trata, ele disse que podem envolver produtos como antecipação de recursos.
“Funcionamos quase como um banking partner holístico para imobiliárias e corretores [...] e temos um time com quase 300 profissionais de tecnologia, data science e produtos que pensa no todo”, disse o empreendedor à Bloomberg Línea em abril passado em uma visão sobre a empresa.
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