Bloomberg Línea — A JFL Living, uma das precursoras do mercado de multifamily no Brasil, fechou a maior transação de aluguel de unidades residenciais desse segmento no país.
A empresa acertou a locação de cinco andares de seu mais recente empreendimento, no complexo Alto das Nações, na zona sul de São Paulo, por R$ 28,1 milhões, em acordo antecipado à Bloomberg Línea. O negócio contou com assessoria da CBRE Brasil.
“É a primeira vez que temos na América Latina um deal único de quase R$ 30 milhões em multifamily. Mostra que novos tempos estão chegando para esse segmento”, afirmou Lucas Cardozo, diretor de operações da JFL Living, em entrevista para a Bloomberg Línea.
Fundada em 2015 por Jorge Felipe Lemann, o Pipo, filho do bilionário Jorge Paulo Lemann, e Carolina Burg Terpins, a JFL Living é o braço multifamily da gestora JFL Realty, que conta atualmente com cinco empreendimentos e 600 unidades para locação na cidade de São Paulo.
Terpins deixou a sociedade em março do último ano, e, em abril, Cardozo chegou à companhia como COO.
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Em geral, os contratos costumam ser firmados diretamente entre a JFL Living e o inquilino, em uma operação B2C. Os interessados são principalmente executivos que viajam a São Paulo para negócios e querem a praticidade de um hotel, mas sem a impessoalidade.
A solução do multifamily oferece apartamentos de alto padrão, mobiliados e prontos para morar, com locação mínima de um mês.
O deal de R$ 28 milhões, no entanto, é no modelo B2B: a locatária é uma empresa multinacional, cujo nome foi mantido em sigilo por questões contratuais.
O contrato firmado em janeiro envolve a locação, por três anos, de 70 dos 160 apartamentos do prédio AV.NU, com tamanho que variam de 38 a 69 metros quadrados, totalizando uma área de 3.190 metros quadrados. O complexo, por sua vez, é uma das apostas em real estate do Carrefour.
Na avaliação de Cardozo, a transação sinaliza uma oportunidade de crescimento em negócios diretamente com empresas, que vem sendo explorado pela JFL desde a segunda metade de 2024.
A nova frente de prospecção mira diretamente as áreas de RH, facilities e secretariado e busca oferecer serviços especialmente para gerência e diretoria.
“A parceria com a CBRE deixou bem claro que existe um grande potencial de fazer mais deals em B2B, tanto grandes quanto intermediários”, disse Cardozo.
Será difícil, no entanto, replicar a magnitude do negócio.
A média de unidades negociadas na frente B2B rondava cinco apartamentos por empresa, com um recorde anterior de 14 unidades locadas para uma mesma companhia com contrato longo. Em locações mais curtas, de até três meses, a JFL já chegou a locar 90 unidades para uma mesma empresa.
“Não é comum a locação de tantas unidades simultâneas”, explicou Danilo Monteiro, diretor de Capital Markets & Land Services da CBRE Brasil, à Bloomberg Línea.
“Nesse caso específico, o cliente percebeu o benefício de fazer a negociação em escala, oferecendo o mesmo padrão de comodidade para seus funcionários como um benefício.”
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Monteiro vê oportunidades B2B para o segmento multifamily, especialmente em momentos de transição de locação, tanto de multinacionais que chegam ao Brasil quanto de empresas nacionais que estão deslocando operações entre estados, cidades ou mesmo de uma região a outra dentro da capital paulista.
A CBRE estima que existam 10.000 unidades voltadas para multifamily no Brasil, 70% delas na cidade de São Paulo. Até 2028, a expectativa é que o setor cresça 80%, para 18.000 unidades – ainda longe dos 18 milhões de apartamentos disponíveis no mercado americano, referência para o setor.
“É um mercado ainda embrionário, mas se percebe claramente que a locação gerada pelo multifamily traz ganhos significativos de percepção de valor por parte do cliente em relação a outras opções do mercado”, disse o diretor da CBRE Brasil.
A taxa média de ocupação nos multifamily cresceu de 80% para 86% nos empreendimentos voltados para long stay no último ano, segundo a CBRE. Em prédios mais maduros, a ocupação pode alcançar 90%.
Para Monteiro, outro sinal do crescimento deste mercado é a atração de grandes players, como a canadense Brookfield e a americana Greystar, gigantes do multifamily internacional que montaram operações no Brasil na última década.
Ainda assim, a avaliação é a de que há muito espaço para avançar.
“O market share em multifamily fica entre 25% a 35% do portfólio de grandes fundos estrangeiros. E aqui no Brasil, ele ainda é menos de 1%. O natural é que esse mercado institucional cresça no longo prazo.”
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A expectativa para 2025 é que o mercado continue aquecido do ponto de vista da demanda, uma vez que as altas taxas de juros costumam fazer o capital pender para o lado da locação.
Por outro lado, o alto custo de capital inibe a entrada em novos produtos. O COO da JFL reforçou que o foco atual irá continuar nos atuais empreendimentos, ainda que a empresa esteja atenta a oportunidades estratégicas.
“É um momento de muita análise em investimentos. Mas, do ponto de vista de locação, estamos em um bom momento, porque o custo de você prender o capital com uma compra favorece a mudança para a locação, que é o nosso forte”, disse Lucas Cardozo.
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