Bloomberg Línea — Algumas das ruas mais valorizadas da região nobre dos Jardins, em São Paulo, se tornaram um canteiro de obras nos últimos meses: são incorporadoras de alto padrão que erguem empreendimentos de luxo em novos terrenos viabilizados com a demolição de lojas que fizeram a fama do bairro.
Em comum, lançamentos com metro quadrado na faixa de R$ 50 mil exploram novos patamares de preços na cidade, muitos dos quais explorando um novo conceito de parcerias com marcas de luxo. É o caso de um dos principais empreendimentos da Helbor (HBOR3), na esquina da rua Haddock Lobo com a Alameda Lorena, a uma quadra da Oscar Freire, em parceria com a marca de decoração Artefacto.
O modelo de parcerias com marcas de luxo é uma das novas apostas de incorporadoras para “agregar valor” - o que no fim do dia significa conseguir cobrar mais caro pelos imóveis.
No início do mês, a incorporadora Mitre concluiu a compra da marca da extinta butique Daslu por R$ 10 milhões, com o objetivo de usá-la em empreendimento de alto padrão, ainda não divulgado.
Atualmente, a Mitre ergue um empreendimento de 14 andares na esquina da Haddock Lobo com a alameda Itu, que terá o conceito de luxury residences (residências de alto padrão com serviços de concierge e lifestyle), em apartamentos com 185 m² com três suítes, uma unidade por andar e serviços inspirados na hotelaria de luxo. O Safra é o financiador do projeto, lançado em agosto do ano passado.
Outra incorporadora que investiu no apelo da assinatura de uma grife de luxo para vender imóveis na região dos Jardins foi a Gafisa (GFSA3), que ergue na alameda Jaú um empreendimento com a grife italiana Tonino Lamborghini, da mesma família que fundou a marca de carros esportivos (hoje parte do grupo Volkswagen). O residencial próximo ao Hotel Intercontinetal tem cobertura duplex de 498 m².
A Helbor, por sua vez, decidiu acertar a parceria com a Artefacto com racional definido, segundo explicou à Bloomberg Línea o diretor comercial da incorporadora, Marcelo Bonanata.
“A parceria com a Artefacto trouxe a força de captação de clientes, além de ter dado potência ao design. O mobiliário das áreas comuns do empreendimento terá a assinatura da marca, cujos clientes, como arquitetos de outros estados, participaram de nossos eventos para apresentar o projeto”, disse.
O empreendimento da incorporadora, que iniciou as obras no final de 2022 e tem previsão de entrega para novembro de 2024, é composto por duas torres com sete andares, com unidades de 311 a 407 metros quadrados. O valor por metro quadrado é de R$ 47 mil. O Bradesco (BBDC4) financia o empreendimento.
“Conseguimos vender 75% das unidades. Como fica na região mais disputada da Oscar Freire, atraiu clientes de fora de São Paulo e do Brasil, com compradores de Curitiba, Salvador, Recife e Miami”, disse.
Novo patamar de preços
O executivo da Helbor considera que a alta dos custos do setor, associado à escassez de produtos imobiliários de alto padrão e o hype do bairro, deve consolidar como piso para o bairro a marca de R$ 40 mil o metro quadrado, com tendência de chegar a R$ 50 mil antes de uma estabilização dos preços.
O prognóstico de Bonanata coincide com a de outros executivos do setor. Em recente avaliação do mercado, a Gafisa, que desenvolve um projeto residencial de luxo na Oscar Freire, apontou que o metro quadrado na região está entre R$ 40 mil e R$ 50 mil.
Além dos Jardins, a Helbor também aposta em empreendimentos no Itaim Bibi (com apartamentos de luxo do Figueira Leopoldo, na rua Leopoldo Couto Magalhães Júnior), na Vila Nova Conceição (o Metropolitan Vila Nova na rua José Lourenço) e na Vila Olímpia (o W Residences, na rua Funchal). São bairros e ruas que estão entre as mais valorizadas da cidade, com o metro quadrado perto de R$ 60 mil.
Analistas do mercado apontam que a Helbor tem dado prioridade à execução - e venda - dos empreendimentos já lançados, com o objetivo de redução de estoques e da alavancagem e de preservação de caixa. Isso explicou a ausência de lançamentos no segundo trimestre, de acordo com a prévia operacional divulgada na última semana - o resultado financeiro sai em 10 de agosto.
“O tema principal em torno da tese da HBOR continua sendo a execução da próxima onda de entrega em 2023-24, que pode impulsionar a geração de caixa e finalmente levar a um processo de desalavancagem há muito esperado (de cerca de 71% D/E no 1T23)”, escreveram os analistas Bruno Mendonça, Pedro Lobato e Herman Lee, do Bradesco BBI, em relatório após a prévia operacional.
“Negociado a 0,3x P/VPA [preço sobre valor patrimonial], o HBOR3 continua altamente descontado contra a média de 0,8x de seus pares, o que acreditamos que poderá ser desbloqueado quando o pico de entregas (e custos de construção) da Helbor for percebido como executado corretamente”, apontaram.
Leia também
Na Tecnisa, um CEO que vem do RH e corta custos no mercado de juro alto
Cidade de bilionários que recebeu Elon Musk floresce às margens de São Paulo