Bloomberg Línea — O mercado imobiliário latino-americano tem registrado desempenhos distintos em cada país quando o assunto é o segmento corporativo.
A consultoria global Cushman & Wakefield avalia que a retomada do PIB na região continua em ritmo moderado, com a ressalva das incertezas com as tarifas de Donald Trump, e isso indica uma tendência em geral positiva. Mas em diferentes graus.
Enquanto um grupo tem progresso na absorção de estoques e queda nas taxas de vacância em empreendimentos AAA (os de maior qualidade do mercado), outro ainda apresenta dificuldades em retomar os níveis pré-pandemia e apresentou queda nos preços cobrados por metro quadrado em base dolarizada.
“São muitas variáveis em jogo, não há um cenário único para todos os países da região. Há um grupo com tendência otimista, apesar dos entraves macroeconômicos, e outro que ainda não conseguiu reduzir suas taxas de vacância”, disse Dennys Andrade, diretor de pesquisa de mercado e business intelligence (BI) da Cushman & Wakefield, à Bloomberg Línea.
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Na América Latina, a consultoria analisa os mercados corporativos de São Paulo e Rio de Janeiro no Brasil; Buenos Aires, na Argentina; Cidade do México, no México; Santiago, no Chile; Bogotá, na Colômbia; e Lima, no Peru.
Na frente positiva, as cidades de São Paulo e Lima são os maiores destaques na recuperação de preços, seguidas pelo Rio de Janeiro, que mostra alguma estagnação.
Na outra ponta, Buenos Aires, Santiago e Bogotá ainda não conseguiram reduzir suas taxas de vacância.
Por sua vez, a Cidade do México é um cenário à parte, que não se encaixa em nenhum dos dois grupos latino-americanos na avaliação de Andrade.
Abaixo, os detalhes de cada cidade:
São Paulo e Lima sobem preços
Maior mercado de escritórios da América Latina, a cidade de São Paulo registrou crescimento em 2024, com 150 mil metros quadrados absorvidos ao longo do último ano – a maior absorção líquida desde 2017 segundo relatório da Cushman enviado à Bloomberg Línea.
O preço médio pedido nos alugueis aumentou 12% em relação a 2023 e alcançou R$ 131 mensais por metro quadrado (ou US$ 21,24) – maior valor desde 2013.
O preço é um resultado da queda na vacância, que passou de 23,5% para 17,35% em um ano.
A região que impulsiona os preços é o centro financeiro da cidade, localizado nas imediações da avenida Brigadeiro Faria Lima, onde a média alcançou os R$ 283/m² ao final de 2024. Neste ano já foram realizados negócios acima de R$ 300, e a projeção é a de continuidade do movimento.
“Existe demanda, pressão inflacionária e quase inexistência de oferta: tudo isso leva o preço para cima. Há um alívio de pressão com escritórios que vão para outras regiões próximas, como Berrini e Chucri Zaidan. E isso faz com que o preço não ‘estoure’: é um aumento gradual”, apontou o executivo.
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Em Lima, o crescimento projetado de 3,3% no PIB do Peru ajudou a impulsionar a demanda no mercado corporativo da capital do país.
Apenas no segundo semestre do ano, foram 40.000 metros quadrados de absorção líquida, levando à menor taxa de vacância da região, em 14,4%, e a um crescimento do preço do metro quadrado, que cresceu para US$ 16,5. Trata-se ainda do mais baixo da região em dólares.
“O crescimento ocorreu particularmente nos submercados de San Isidro e Miraflores, que estão concentrando a parte financeira do mercado corporativo”, explicou Andrade.
A expectativa é que a tendência positiva continue no curto prazo, mas existe um risco de instabilidade. Em meados de março, o país decretou estado de emergência por um mês na capital e na vizinha Callao após uma onda de crimes.
O Rio de Janeiro, por outro lado, segue com altas taxas de vacância, que alcançaram o patamar de 29% – o mais alto da região. Ainda assim, a cidade não teve queda nos preços, que continuaram no patamar de R$ 77/m² (US$ 12,55/m²).
“A região de maior atração do Rio de Janeiro é a Zona Sul da cidade, que tem o preço do metro quadrado em R$ 160 há sete anos. É um cenário em que não houve queda de preço, mas não está positivo como São Paulo e Lima”, disse o diretor.
Buenos Aires, Santiago e Bogotá
O mercado de Buenos Aires tem registrado uma recuperação do segmento premium, especialmente nos setores tecnológico, financeiro, de seguros e consultoria.
A retomada se mostra na absorção líquida, que já registra quatro trimestres positivos, totalizando 41.000 metros quadrados em 2024.
Ainda assim, a Cushman projeta um cenário cauteloso para a capital argentina. A absorção não foi capaz de diminuir a taxa de vacância em 2024, que permanece estável em 15,9%, com preços também estáveis em US$ 23,74/m².
Houve desaceleração na absorção do quarto trimestre, e a alta de 33% no desemprego comparada à 2023 traz preocupações sobre a saúde econômica do país para este ano, apesar das expectativas de retomada.
“A Argentina ainda não retomou os níveis pré-pandemia. É um cenário econômico complexo porque ele está otimista, mas aguarda uma maior definição de rumos”, afirmou Andrade.
Por sua vez, o mercado corporativo de Santiago tem apresentado um comportamento errático, sem previsão de estabilidade.
“Tivemos absorção negativa no segundo trimestre, seguida de 20.000 metros quadrados positivos no terceiro trimestre. É um mercado que ainda está muito dependente do fechamento de negócios específicos.”
A absorção final foi de 8.000 metros quadrados, a mais baixa da região no último ano. A taxa de vacância ficou em 10,1%, alinhada com a taxa estável de desemprego do Chile, em torno de 8%, e crescimento econômico projetado de 6,6% contra o ano de 2023.
Na Colômbia, as perspectivas são positivas, com o desemprego em baixa há quatro anos. “Além disso, o mercado de Bogotá tem atraído muitas multinacionais e pressionando a demanda por escritórios”.
Ainda assim, a vacância não recua e continua na casa dos 10%.
A explicação está no estoque, que, além de alto, espera receber novas entregas. Bogotá tem 700 mil metros quadrados de entrega projetada para os próximos anos – o maior volume da América do Sul. A absorção na capital colombiana foi de 29.000 metros quadrados em 2024, com preço de US$ 16,9/m².
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E a Cidade do México?
O mercado mexicano de escritórios vive um período de contrastes na avaliação da Cushman e não se encaixa em nenhum dos dois grupos sul-americanos.
Por um lado, a economia segue estável e fechou com crescimento de 2% em relação a 2023 e uma baixa taxa de desemprego, de 2,8% na Cidade do México.
De outro, há um grande volume de metros quadrados não absorvidos desde a pandemia, mesmo com a absorção de 209 mil metros quadrados em escritórios AAA em 2024 – o maior volume da América Latina.
O ritmo abaixo dos níveis pré-pandemia e a baixa entrega de novos estoques segura o preço do metro quadrado. A estimativa da Cushman é que houve uma mudança no perfil de ocupação dos escritórios com a chegada do trabalho remoto.
“A absorção segue 30% abaixo daquela do período pré-pandemia e isto mantém o preço pedido estável desde 2021, fechando 2024 em U$ 21,60/m², quase 3% abaixo em relação a 2023”, disse Andrade.
Em contraste com a estagnação do resto do mercado, as zonas centrais da Cidade do México passaram pelo movimento do fly-to-quality: alguns setores enxergaram uma oportunidade de migração para edifícios premium devido ao bom momento para a demanda. Com isso, houve pressão nos preços pedidos, com alguns casos que superaram os U$30/m².
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