Bloomberg Línea — Com um conceito ainda pouco presente no Brasil, de prédios residenciais voltados integralmente para aluguel, a norte-americana Greystar elegeu o Brasil como novo alvo, começando por São Paulo. A meta da companhia global de real estate, que faz o desenvolvimento e a gestão de imóveis e de investimento na área, é chegar a 10.000 apartamentos em 40 edifícios nos próximos cinco anos.
O segmento que ficou conhecido como “multifamily” engloba edifícios residenciais cujos proprietários ou administradores são responsáveis pela gestão e manutenção dos apartamentos.
“Vemos uma mudança nas novas gerações, que valorizam mais a experiência, e não a posse. Isso inclui morar perto do trabalho e ter oferta de transporte público de qualidade. Eles querem flexibilidade”, disse o Country Manager da Greystar Brasil, Vitor Costa, em entrevista à Bloomberg Línea.
O grupo americano quer crescer em um nicho ainda pouco explorado, mas com concorrentes de peso: a canadense Brookfield, a JFL Realty, de Jorge Felipe Lemann e Carolina Burg Terpins, e a Vila 11, “construtech” fundada por Ricardo Laham (ex-Brookfield) em parceria com o fundo Evergreen.
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A Greystar foi fundada em 1993 e gerencia 850 mil contratos de locação em 17 países. O grupo com sede na Carolina do Sul administra e opera mais de US$ 200 bilhões em imóveis em cerca de 200 mercados.
Atualmente, o grupo desenvolve 3.600 unidades em São Paulo, sendo 2.100 já em operação, em um projeto chamado Ayra, com participação do fundo de pensão canadense CPPIB. O investimento é de R$ 1,7 bilhão.
O primeiro edifício da Greystar no Brasil foi inaugurado no ano passado, o Ayra Pinheiros, que faz parte do projeto de nove empreendimentos em bairros nobres da capital paulista como Moema e Higienópolis. Mas a meta do grupo americano vai além do alto padrão. “Nosso plano é ser a principal empresa de multifamily do país em diferentes extratos de renda”, explicou Costa.
Modelo de negócio
Segundo Costa, o modelo de negócio da Greystar envolve desde o desenvolvimento do empreendimento até a construção, a operação e a gestão de aluguel e condomínio. “Começamos a desenvolver prédios nos Estados Unidos destinados à renda e atraímos fundos de pensão e fundos soberanos”, relatou. Além do CPPIB, globalmente a Greystar tem parceria com o GIC, fundo soberano de Singapura.
Ele explicou por que investidores institucionais apreciam a tese.
“Grandes investidores gostam do segmento de multifamily porque é resiliente, seguro. Nossa visão é que, no longo prazo, esse mercado no Brasil vai evoluir como aconteceu na Europa. Estamos em busca de outros fundos para focar em renda média.”
O grupo americano capta recursos de investidores e faz a gestão dos fundos imobiliários. “Provocamos muito os fundos”, disse o executivo. “Nosso foco não é ganhar dinheiro somente investindo mas também prestando serviços ao longo da cadeia imobiliária, temos que fazer a roda girar. Dentro dos US$ 320 bilhões que gerimos, US$ 78 bilhões são fundos que investimos e gerenciamos.”
Costa disse que o multifamily precisa fazer com que o consumidor final tenha percepção de valor sobre um um produto que é cerca de 15% a 20% mais caro do que o aluguel comum.
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Neste sentido, os contratos são mais flexíveis (3, 6 e 12 meses de duração, em vez dos contratos de 30 meses de aluguel) e não exigem fiador ou seguro fiança. As unidades podem ser semimobiliadas, mobiliadas ou decoradas (com enxoval) e, nas áreas comuns, a oferta vai de lavanderia a coworking.
“Temos muitos microempresários e pessoas que trabalham no mercado financeiro como moradores, além de expatriados. Cerca de 50% são de fora da capital paulista”, disse o executivo, acrescentando que, em menos de um ano de operação do primeiro empreendimento, a taxa de renovação já está em 60%.
Os edifícios do grupo em desenvolvimento oferecem unidades de aproximadamente 20 a 200 metros quadrados, com tíquete médio de aluguel que se estende de R$ 4.000 até quase R$ 30.000.
Para Costa, o negócio de multifamily precisa de escala. “Para operar a ponta final de um empreendimento imobiliário, é preciso contar com bons processos e sistemas. Fazer a operação é nossa expertise, mas, se não houver escala de pelo menos 5.000 unidades, a conta não fecha para o operador.”
América Latina
A Greystar começou a operar na América Latina por meio do mercado chileno, que, segundo Costa, já tem o conceito de multifamily bastante desenvolvido. “Em 2017, tomamos a decisão de explorar multifamily na região e o primeiro país foi o Chile”, contou.
Segundo o executivo, a capital Santiago já tem 140 prédios dedicados ao segmento multifamily.
“Na capital paulista, esse número não chega a 20″, afirmou para efeito de comparação. “O tamanho da oportunidade que temos no Brasil é enorme e estamos explorando esse potencial.”
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Ele acrescentou que, como São Paulo é a principal economia da América Latina, deve se tornar o maior mercado de multifamily na região no longo prazo.
O potencial também se estende a outros países da região.
“Temos interesse na Colômbia, já analisamos algumas oportunidades por lá, mas por enquanto vamos consolidar nossa posição no Brasil. Até o Peru já avaliamos”, destacou.
Ainda no Chile, a Greystar tem iniciado um novo modelo de negócio que visa o investidor do mercado financeiro. “Fizemos uma parceria de US$ 100 milhões com um investidor local e um banco para aportar em projetos nos Estados Unidos. A ideia é exportar capital e ter acesso ao mercado imobiliário americano, com retorno em dólar”, disse Costa.
O executivo disse que já há conversas para trazer o negócio para o Brasil. “Queremos um gestor parceiro para levantar capital no país, pois vemos uma safra grande à frente de empreendimentos nos Estados Unidos, com um boom de multifamily.”
