Bloomberg Línea — Na contramão do mercado imobiliário mais amplo, o setor de galpões logísticos experimentou seu auge durante a pandemia de covid-19, quando o e-commerce teve um crescimento meteórico e se firmou como a principal alternativa de consumo do brasileiro diante do isolamento social.
A demanda por centros de distribuição para as compras online levou o mercado de galpões a ultrapassar 4 milhões de metros quadrados em absorção bruta em 2021 – um recorde que colocou o setor de logística sob os holofotes de investidores.
Após o pico, os últimos anos foram de acomodação, com a absorção bruta (que não considera eventuais devoluções) fechando o ano de 2024 em 3,6 milhões de metros quadrados, segundo levantamento recém-concluído pela consultoria imobiliária SiiLA (veja mais abaixo) e antecipado à Bloomberg Línea.
A análise inclui empreendimentos das classes A+, A e B de todo o país.
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Para os próximos meses, o cenário promete ser desafiador. A taxa de juros em dois dígitos encarece os projetos de financiamento para construção e aquisição de galpões, que é prejudicado também pela alta inflação de custos e manutenção.
Os juros elevados também devem fazer com que empresas de diferentes setores posterguem planos de expansão, o que afeta a demanda pelo mercado logístico.
A SiiLA projeta que, em 2025, a absorção bruta dos galpões deve apresentar queda na comparação anual, para um montante próximo aos 2,9 milhões de metros quadrados.
Setores mais resilientes
Os setores que devem ser mais resilientes nesse cenário são justamente aqueles que já apresentam melhor performance nos últimos anos. O e-commerce deve seguir como principal driver do crescimento: sete dos 10 maiores ocupantes de galpões no Brasil são empresas de varejo online.
A liderança fica com o Mercado Livre, que tem 1,6 milhão de metros quadrados locados. A companhia argentina também ficou na liderança do ranking de área locada em 2024, com ocupação de 364,9 mil metros quadrados, com seis empreendimentos em São Paulo, um em Minas Gerais e outros dois em Pernambuco e Brasília.
Ranking de maiores ocupantes do mercado logístico brasileiro
- Mercado Livre - 1,62 milhão de m²
- Amazon - 543 mil de m²
- Americanas - 477 mil de m²
- Magazine Luiza - 454 mil de m²
- Shopee - 441 mil de m²
- Via - 265 mil de m²
- DHL - 255 mil de m²
- Fedex - 222 mil de m²
- Shein - 215 mil de m²
- Solística - 200 mil de m²
De Singapura, a Shopee está em quinto lugar no ranking de maiores ocupantes, mas foi a segunda empresa que mais locou espaços no ano passado. Foram 244 mil metros quadrados de área logística locada em diferentes estados do Brasil: Bahia, Ceará, Minas Gerais, Paraná, Rio de Janeiro, Santa Catarina e São Paulo – com a capital paulista respondendo pelo maior volume.
Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA, projeta que o apetite das companhias deve continuar forte neste ano. “Percebemos que as empresas chinesas seguem buscando espaços de expansão no Brasil, especialmente em regiões em que ainda não possuem atuação”, afirmou.
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Nicastro destacou ainda o setor farmacêutico, que registrou a maior alta de ocupação nos últimos três anos: 48% de crescimento entre o quarto trimestre de 2021 e o mesmo período de 2024.
“É um setor que está se reinventando em termos de e-commerce. Cada loja física pode ser um last mile [ponto de distribuição que vai até a casa do cliente], em que é possível comprar online e retirar na farmácia”, disse.
O segmento fechou o último ano com 910 mil metros quadrados locados. Em 2024, a terceira empresa com maior absorção de espaço logístico veio do setor farmacêutico: a Medicamentos Santa Cruz.
“A ocupação do setor farmacêutico ainda não é tão grande, mas acredito que vai crescer acima dos demais”, disse Nicastro.
Recuperação de preço
Apesar das dificuldades com a absorção de espaços, o CEO da SiiLA projetou que os preços de locação devem continuar em tendência de alta.
A consultoria não tem uma estimativa exata, mas Nicastro projetou uma elevação “significativa” em relação à média de R$ 27 por metro quadrado registrada no ano passado.
A dinâmica deve ser favorecida pelo próprio ambiente macroeconômico desafiador, que deixa os proprietários mais receosos em construir o que, em última análise, afeta a oferta por novos espaços.
“Observamos o setor recuperando o preço, principalmente por causa da baixa disponibilidade. Em contrapartida, existe essa barreira da taxa de juros e da inflação altas que seguram os investimentos.”
A vacância no setor logístico está em 8,29%, a mais baixa desde 2016.
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