Bloomberg Línea — Com cerca de 60 mil metros quadrados de escritórios de alto padrão em construção, o eixo da avenida Rebouças, na zona oeste de São Paulo, tem se tornado um novo eixo de escritórios e uma alternativa para empresas que buscam a Faria Lima, mas não conseguem espaço nem preço desejável.
A expectativa é que a região acumule o dobro do estoque atual do Itaim Bibi - próximo à Faria Lima, centro financeiro do país - nos próximos dois anos, com um perfil de cliente “monousuário”, segundo aponta estudo da Cushman & Wakefield publicado pela Bloomberg Línea em primeira mão.
Enquanto a região da Faria Lima tem um preço médio (pedido) do aluguel de R$ 246 por metro quadrado e nenhuma entrega prevista à frente, o eixo da Rebouças registra atualmente R$ 150/metro quadrado na locação.
“O perfil de usuário que tem ocupado o eixo Rebouças demonstra que empresas estão buscando alternativas à Faria Lima”, disse o head de inteligência de mercado da Cushman & Wakefield, Dennys Andrade.
O executivo citou como exemplo dessa tendência os novos empreendimentos ocupados na região da Rebouças. O edifício Oscar Freire Office, com 4.600 metros quadrados, foi totalmente absorvido pela BAT Brasil (ex-Souza Cruz) em 2022. O prédio tem como proprietário o fundo imobiliário Corporate Office Properties FII.
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Já a empresa de pagamentos Stone vai ocupar integralmente o prédio White 2880, na esquina com a avenida Pedroso de Moraes, que tem cerca de 7.000 metros quadrados. A mudança deve acontecer no fim deste ano ou no começo de 2025.
O negócio representou uma das principais transações de aluguel do mercado de escritórios no primeiro trimestre de 2024, segundo o relatório “Market Beat São Paulo Office”, da Cushman.
Um dos pioneiros entre grandes empresas foi o Nubank, que transformou um edifício construído pela incorporadora Idea!Zarvos em sua principal sede ainda em 2016, na esquina da Rebouças com a rua Capote Valente, a apenas uma quadra da rua Oscar Freire.
Andrade explicou que os edifícios “classe A” da Rebouças são considerados “boutiques”, com no máximo 10.000 metros quadrados de área locável e lajes menores. Na Cushman, o padrão mais elevado de escritórios recebe a classificação A+.
“A ocupação desses empreendimentos por um único usuário é um sinal claro de que falta espaço na Faria Lima”, disse o especialista. Ele esclareceu que a Rebouças, por ser uma região próxima ao principal centro financeiro da capital, acabou se tornando uma opção mais econômica que faz sentido para empresas.
Os principais setores cujas empresas vêm ocupando os novos empreendimentos da Rebouças são o financeiro e o de tecnologia, disse Andrade. “É o público que ocuparia a Faria Lima.”
A Rebouças passou a ser acompanhada como um eixo separado dentro da análise da Cushman. Com as entregas previstas até 2026, a região deve somar 96 mil metros quadrados de alto padrão – sem contar os 30 mil metros quadrados de padrão B e C nos próximos dois anos.
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Transformação com plano diretor
A região da Rebouças se tornou atraente para receber o investimento de incorporadoras depois das mudanças promovidas pelo Plano Diretor de São Paulo em 2014 e a nova lei de zoneamento em 2016, disse Andrade. Houve incentivos para a construção de edifícios no eixo servido por transporte público.
A proximidade da Rebouças com estações de metrô - da Linha Amarela - e com o corredor de ônibus que acompanha a avenida favorece a ocupação dos escritórios.
Outra alteração foi o incentivo para a construção de lojas e restaurantes no térreo dos empreendimentos, a chamada “fachada ativa”, que incentiva o uso do espaço público por parte dos pedestres e ajuda na segurança da região, devido à concentração e à circulação maior de pessoas.
Desde 2022, cerca de 33 mil metros quadrados de escritórios foram entregues no eixo da Rebouças, sendo o equivalente a 68% de classe A, segundo levantamento da Cushman. O volume é maior do que o total entregue nos 60 anos anteriores.
Para 2024, a consultoria global especializada no mercado imobiliário comercial prevê duas importantes entregas no eixo, que devem somar 21 mil metros quadrados.
Andrade disse que ainda não é possível estimar o nível de ocupação na região. “Até 2026, teremos volumes expressivos de entregas na Rebouças, que já tem uma vacância alta. A tendência é a de oferta grande com preços mais baixos”, disse.
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Por outro lado, a Faria Lima segue com baixo estoque e preços elevados.
“Teremos uma entrada muito grande de metro quadrado em um eixo que está registrando uma característica de monousuário, que gostaria em muitos casos de estar na Faria Lima”, disse Andrade.
Chucri Zaidan lidera em absorção
Segundo o relatório “Market Beat, a taxa de vacância (média) na capital ficou em 19,2% no primeiro trimestre, com absorção líquida de 51.756 metros quadrados. Os eixos da Chucri Zaidan, da Vila Olímpia e da Rebouças foram os principais responsáveis por esse resultado (da absorção).
Em contrapartida, a Marginal Pinheiros e a Faria Lima tiveram um ligeiro aumento da vacância de 3,96 e 3,02 pontos percentuais, respectivamente, em razão da entrega de novos empreendimentos, que superaram a absorção líquida.
Andrade observou que, no caso da Faria Lima, os poucos escritórios atualmente desocupados são, em geral, mais antigos, mas, ainda assim, com preços mais elevados que outras regiões da cidade.
O preço médio pedido na capital paulista ao longo do primeiro trimestre foi de R$ 113,57/metro quadrado por mês, um ligeiro aumento de 0,74% em relação a igual período de 2023. Na comparação com o trimestre imediatamente anterior, houve queda de 3,4%.
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A região da Avenida Paulista foi a que registrou a maior variação positiva (+8,4%) nos preços, fechando o período em R$ 152,39/metro quadrado no mês.
O Itaim Bibi teve o maior preço pedido, de R$ 291,57/metro quadrado no mês, enquanto a Chácara Santo Antônio encerrou o trimestre com o menor valor entre as áreas monitoradas, de R$ 85,33/metro quadrado o mês.
No primeiro trimestre, as entregas na capital totalizaram 32.458 metros quadrados, com destaque para a Faria Lima, região onde os volumes somaram 18.701 metros quadrados, e a Marginal Pinheiros, com 13.757 metros quadrados.
A expectativa é que, ao longo de 2024, sejam entregues um total de 130.751 metros quadrados em área de novos empreendimentos.
- Matéria atualizada às 10h10 com a informação de que a Stone ainda vai se mudar para o White 2880.
