Bloomberg Línea — Fundado em 1979 pelo bilionário Jorge Pérez, um argentino naturalizado norte-americano com raízes cubanas, o Related Group é uma das maiores empresas de desenvolvimento imobiliário dos Estados Unidos, com projetos em Miami, Fort Lauderdale, West Palm Beach, Tampa, Orlando e outras cidades.
A especialização em projetos de luxo rendeu a Pérez o título de “Rei dos condomínios” de Miami. O grupo também investe em São Paulo e tem interesse de expandir suas operações no mercado brasileiro.
Em entrevista à Bloomberg Línea em recente passagem pelo país, Jon Paul Pérez, presidente do Related Group, disse enxergar potencial para “exportar” projetos residenciais bem-sucedidos nos EUA para o Brasil, principalmente em São Paulo, cidade em que a companhia iniciou suas atividades em 2012 com investimentos previstos à época de US$ 1 bilhão para um horizonte de três anos.
“Buscamos mais oportunidades para continuar a reinvestir no Brasil porque achamos que há um bom mercado para isso aqui. Adoraríamos trazer algumas das residências de marca que fazemos nos EUA e ser capazes de traduzir isso e fazê-los aqui no Brasil”, revelou Pérez, sucessor e um dos dois filhos do fundador, que segue como CEO e chairman do Related Group aos 75 anos.
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A presença da incorporadora no segmento de luxo na capital paulista se resume hoje a dois projetos, enquanto os novos não são desenvolvidos.
O primeiro foi o V-House Residences, uma boutique de apartamentos de alto padrão para locação de longo prazo na região da Faria Lima, em São Paulo. Nesse empreendimento, a Related teve como sócio minoritário a construtora e incorporadora Sispar, comandada por Silvio Sandoval Filho. A gestão do V-House é feita pela JFL Living, braço do grupo JFL Realty, especializado em residências de long stay.
“Nossa empresa se chama Related Brasil. Concluímos o V-House há cerca de cinco anos, antes da pandemia. Nosso segundo empreendimento está no Parque Global, um empreendimento de cinco torres, e já concluímos três. Até o fim de dezembro, concluímos a quarta torre. E a quinta até o final do ano que vem”, afirmou o executivo.
O Parque Global, quando concluído, será um condomínio de mais de 600 unidades, no Real Parque, na região do Morumbi, na zona sul da capital paulista. Segundo Pérez, mais de 95% delas já foram vendidas.
Nesse projeto, a parceria da Related é com o Grupo Bueno Netto, do empresário Adalberto Bueno Netto, uma referência no segmento de luxo do mercado paulista, com apostas pioneiras no desenvolvimento da Vila Olímpia como centro financeiro. O grupo é dono da incorporadora Benx.
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“No Brasil, nosso parceiro Buenno Netto é um desenvolvedor imobiliário local muito forte. Daniel Citron [sócio da consultoria Presence] também é nosso parceiro na Related Brasil. Ele trabalhou [como CEO] na Tishman Speyer no Brasil. Temos uma presença muito forte e o entendimento da maneira como o desenvolvimento imobiliário funciona em São Paulo por meio de nossas parcerias locais”, disse Pérez.
Sua atuação no país é resultado, portanto, da associação entre o executivo brasileiro Citron, o ex-embaixador dos EUA no Brasil (2006-2009) Clifford Sobel e os controladores das empresas Related de Nova York e Miami, Stephen Ross e Jorge Pérez, respectivamente.
Atualmente, o grupo desenvolve simultaneamente mais de 27 condomínios de luxo em diferentes mercados, no que define como seu plano de expansão mais significativo da história, que acumula mais de 90 empreendimentos nos EUA e na América Latina.
O fundador é reconhecido também pelo seu apoio à arte, com direito à criação de um museu em Miami com parte de sua coleção pessoal.
O pipeline de projetos do império imobiliário erguido pela família Pérez mira atualmente quatro segmentos: moradia acessível (12.000 unidades, no valor total de US$ 3,2 bilhões), mercado de aluguéis (12.600 unidades, ou US$ 6,5 bilhões), condomínios de uso misto (7.000 unidades, avaliadas em US$ 16 bilhões) e operação internacional (1.300 unidades, ou US$ 2 bilhões).
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Ao visitar São Paulo em novembro, o sucessor de Pérez falou sobre o plano de expansão, com destaque para o Brasil e o México.
Ele também ressaltou que os EUA seguem como um dos principais destinos de investimento de brasileiros, principalmente nas cidades de Orlando e Miami, na Flórida — estado escolhido por 55% dos brasileiros que compram imóveis no país, segundo a Associação de Corretores de Imóveis dos EUA.
São investimentos de valores elevados. Segundo a Related, 60% dos empreendimentos adquiridos, que chegam até US$ 2 bilhões, são de compradores de países como Brasil, México e Colômbia.
Leia a seguir os principais trechos da entrevista, editada para fins de clareza e compreensão:
Quais são os principais desafios para um grupo americano investir no Brasil?
Sempre há muitos desafios quando se investe no exterior. Riscos políticos e cambiais são provavelmente os dois maiores desafios diferentes de nosso país de origem. Mas a maneira como lidamos com esses desafios é que sempre temos um parceiro local onde quer que a companhia atue fora dos EUA.
Quais as estratégias que o grupo adota para expandir sua presença na América Latina e na Flórida?
Atuamos no Brasil e somos muito ativos no México. Acabamos de lançar um projeto na Cidade do México, o Thompson México City com residências. Queremos expandir nesses dois países, Brasil e México. Estamos sempre em busca de novas oportunidades em ambos, pois temos uma excelente presença e compreensão desses mercados.
Na Flórida, a empresa tem três divisões. Uma é a de desenvolvimento de condomínios que fazemos em cidades costeiras na Flórida, desde Jacksonville até Palm Beach South e Tampa.
Continuamos adquirindo novos terrenos de destaque que consideramos insubstituíveis, seja à beira-mar ou no coração das cidades, em locais estratégicos. Em seguida, desenvolvemos habitações multifamily na Flórida, na Geórgia, na Carolina do Norte, no Texas e no Arizona.
Temos um pipeline com aproximadamente 30.000 unidades. Portanto, estamos muito ativos e continuaremos atuando nos mercados que monitoramos.
Qual o impacto dos cortes de juros no mercado imobiliário nos EUA para a demanda?
Os cortes nas taxas definitivamente ajudam. A redução dos juros é muito benéfica para o mercado imobiliário, seja para proprietários de edifícios comerciais ou residenciais, pois o custo de financiamento se torna menor, e se alguém decide vender um desses ativos, sua taxa de capitalização [cap rate, calculada dividindo a renda líquida operacional pelo valor do investimento] se torna mais favorável.
O cenário de juros mais baixos já impacta os resultados da companhia?
Nossa empresa não possui dívidas. Somos proprietários de edifícios residenciais. Atualmente, alguns desses edifícios têm hipotecas com taxas de juros altas devido às condições atuais de mercado. Assim que os juros começarem a cair, refinanciaremos com taxas mais baixas, o que aumenta o nosso fluxo de caixa.
O que leva alguns brasileiros a investir em imóveis nos EUA, principalmente na Flórida?
Os brasileiros investem na Flórida há muito tempo. Eles gostam de passar férias lá, às vezes se mudam e matriculam seus filhos em escolas e universidades locais. Miami, especialmente o sul da Flórida, é um lugar confortável para latino-americanos devido à forte influência cultural.
Isso começou com turismo e evoluiu para investimentos. Além disso, é uma forma de proteger seu patrimônio, investindo em ativos imobiliários em dólares, mitigando riscos políticos e econômicos em seus países.
Observamos que, em períodos de instabilidade política, há um aumento no fluxo de capital para o mercado imobiliário do sul da Flórida. É por isso que muitos de nossos compradores são brasileiros.
Quais são os principais fatores que influenciam nas decisões de compra de imóveis de brasileiros nos EUA?
Os compradores consideram dois fatores principais: produto e localização. Eles buscam empreendimentos em áreas conhecidas e confiáveis, com produtos, marcas, design, amenidades e estilo de vida atraentes.
Nossa carteira inclui diversos bairros e tipologias, desde Fisher Island até Bal Harbor e Brickell. Temos compradores brasileiros em cada um desses projetos. Tudo depende do perfil: famílias jovens que buscam vivência urbana em Brickell, luxo exclusivo em Fisher Island ou tranquilidade em Bal Harbor.
Há muitos brasileiros em Fisher Island?
Sim, há muitos brasileiros por lá. Em Bal Harbor, eles adoram as lojas. Acho que é onde se sentem confortáveis com o bairro e também consideram quem é o incorporador por trás do projeto, pois têm confiança de que ele cumprirá suas promessas. A Related tem um histórico de 45 anos de entrega de projetos de alta qualidade. Nossa filosofia é prometer pouco e entregar muito.
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E quais tendências o senhor considera que vão moldar o mercado imobiliário em 2025 nos EUA?
Observamos uma mudança significativa no mercado imobiliário. Já não vendemos apenas unidades residenciais; vendemos um estilo de vida. Nos concentramos em detalhes para criar experiências únicas. Queremos que nossos projetos sejam locais em que as pessoas criem memórias.
Para isso, incorporamos marcas de hospitalidade de luxo, como hotéis seis estrelas, para oferecer uma experiência residencial com curadoria e gerenciada profissionalmente. Isso torna a vida dos moradores mais fácil e agradável. Acredito que essa tendência vai crescer, pois as pessoas agora valorizam mais do que nunca o bem-estar, o estilo de vida e a criação de memórias.
No Brasil vemos incorporadoras se associando a marcas de luxo como Armani e Lamborghini. É uma tendência que veio para ficar?
É uma tendência muito forte e vai continuar. Acho que as marcas são importantes. As pessoas associam certas qualidades com marcas e status , assim como querem ter a Mercedes e querem ter a bolsa Hermès. É o mesmo pensamento traduzido para o mercado imobiliário.
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