Bloomberg Línea — Com o advento do home office e de outras formas de trabalho remoto na pandemia, o setor imobiliário experimentou uma queda drástica da demanda corporativa que chegou a colocar em xeque o modelo até então consagrado de escritórios. Esse momento ficou definitivamente para trás na América Latina: algumas das principais cidades da região apresentam retomada e crescimento dos estoques novos, segundo estudo da consultoria global JLL, obtido com exclusividade pela Bloomberg Línea.
Até o final de 2024, estima-se que a oferta de escritórios na região terá crescido 4,4% em relação a 2023, com projeção de adição de 1,5 milhão de metros quadrados de novos espaços.
O estudo levou em consideração 21 mercados em 17 países da América Latina e do Caribe, totalizando 34,4 milhões de metros quadrados de escritórios corporativos. Foram utilizados os conceitos “Classe A” (alto padrão) e “Classe B” (médio padrão), já que, diferentemente do Brasil, os demais países da região não utilizam a nomenclatura “Triple A” (AAA) para o padrão máximo dos empreendimentos.
Santo Domingo, a capital da República Dominicana, se destacou por apresentar o maior valor de aluguel pedido, com média mensal de US$ 31 (cerca de R$ 150) por metro quadrado nas propriedades de classe A ao final do primeiro semestre de 2023, apontou o relatório da JLL.
A segunda cidade com preços mais altos no aluguel pedido foi Buenos Aires, na Argentina, com uma média mensal de US$ 27/m² (cerca de R$ 135) na classe A.
São Paulo não ficou nas três primeiras colocações devido a um efeito de base que leva em consideração também edifícios considerados de médio padrão, aqueles de Classe B.
“O estoque da América Latina é mais jovem que o dos Estados Unidos. Isso significa, por exemplo, potencial para se desenvolver ainda mais”, disse o head de pesquisa e inteligência de mercado da JLL, Caio Maia.
Ele acrescentou que, de maneira geral, quanto menor a vacância, maior o preço. No entanto, outros fatores influenciam os valores, como a localização. “Se duas regiões de São Paulo tiverem o mesmo índice de vacância e uma delas for a Faria Lima, o metro quadrado desta vai ser mais alto”, comparou.
São Paulo: o mais caro para venda
Em termos de preço médio de venda pedido, São Paulo se posiciona como o mercado mais caro da América Latina na classe A, com uma média de US$ 5.500 (cerca de R$ 27.500) por metro quadrado, seguido de Buenos Aires (US$ 5.000/m²).
Para espaços classe B, a capital paulista também está entre os mercados com preços mais altos na região, no mesmo patamar de Santiago, no Chile, com média de US$ 3.300/m² para ambos.
Mesmo com a crise econômica na Argentina, Buenos Aires está com preços consideravelmente acima da maioria dos outros mercados, com uma média de US$ 2.500/m² para espaços classe B, no mesmo nível da Cidade do México, segundo a consultoria. Segundo Maia, a Argentina ainda tem estoque a ser entregue.
Maiores mercados
Cidade do México, São Paulo e Santiago continuam sendo os maiores mercados de escritórios da América Latina, representando 22%, 13% e 9% do estoque pesquisado, respectivamente.
“O mercado de escritórios vem crescendo bastante na região. São Paulo é reflexo disso, há ainda cerca de 84 mil metros quadrados a serem entregues no quarto trimestre na cidade”, disse Maia.
No final do primeiro semestre de 2023, a taxa de vacância na região era de 21,3%. O mercado com a maior taxa era a Cidade do Panamá (45%), seguida pelo Rio Janeiro (36,5%). Em contrapartida, Medellín, na Colômbia, tinha a menor taxa de vacância da América Latina, de apenas 2,9%.
Maia afirmou que, diante da perspectiva de entrega de estoques em 2024, a vacância naturalmente deve subir na região. “O mercado está reaquecendo com a queda da taxa de desemprego, o que pode gerar oportunidade de novos desenvolvimentos.”
Investimentos
O head da JLL lembrou que o período recente de aumento significativo da taxa de juros impactou fortemente o mercado imobiliário, com menos investidores pessoa física e jurídica colocando dinheiro no setor.
Agora, com a tendência de queda da taxa de juros, ainda que gradual, Maia disse acreditar que haverá mais investidores olhando para esse mercado. “A conjuntura é boa”, disse.
Na visão do sócio e head de investimentos para América Latina da gestora Paladin Realty Partners, Randall Loker, a queda das taxas de juros é um vento favorável em todos os aspectos do negócio imobiliário, desde o desenvolvimento de novos projetos até o custo do financiamento da construção, que acaba sendo menor, o que ajuda nas margens.
“As taxas de juros mais baixas tendem a estimular a atividade econômica, o que ajuda na demanda por espaços de locação”, disse o especialista.
Riscos no radar
Na visão de Loker, os riscos de mercado na América Latina são os mesmos de qualquer outra parte do mundo, resumidos como fundamentos de oferta e demanda.
“Em termos de oferta, a maioria dos mercados registrou aumentos importantes após a crise financeira global [de 2008], uma vez que a América Latina estava relativamente bem posicionada economicamente e teve uma grande entrada de fluxo de capital”, afirmou.
Segundo ele, todos os mercados tiveram excesso de oferta, muitos dos quais ainda estão tentando se recuperar. “No futuro, acho que as empresas serão mais cautelosas, portanto, o risco de novas ondas de excesso de oferta será menor”, observou.
Em termos de demanda, a crise que os edifícios corporativos enfrentaram em diferentes partes do mundo devido ao fenômeno do trabalho remoto representa um risco menor na América Latina, avaliou Loker, uma vez que a maioria dos empregadores exige que seus funcionários regressem ao escritório, relatou.
Destaques regionais
Maia apontou como um dos destaques da região o mercado de Montevidéu. Embora conte com um estoque de apenas 327 mil metros quadrados – o equivalente a dez edifícios do tamanho do Infinity Tower, que abriga empresas como o Credit Suisse e a Bloomberg, no bairro do Itaim, em São Paulo –, a capital do Uruguai não deve entregar novos espaços em 2024.
Montevidéu fechou o segundo trimestre de 2023 com uma taxa de vacância de 6,5%, uma ligeira queda em relação ao trimestre imediatamente anterior (6,6%), confirmando a tendência de oferta decrescente de espaços de escritório desde 2021.
“Montevidéu é um caso de vacância muito baixa, com valor de aluguel estável e estoque premium”, disse Maia.
Loker apontou como destaque da região o mercado de Bogotá, na Colômbia, com cerca de 12% de vacância e absorção líquida positiva em todos os anos durante aproximadamente a última década.
Perspectivas para o país
Segundo o diretor-geral da Paladin no Brasil, Ricardo Raoul, a gestora seguirá apostando na tese de escritórios no médio e no longo prazo (3 a 5 anos), especialmente em produtos considerados diferenciados e bem localizados como os “boutique offices”.
“Estamos desenvolvendo quatro projetos, todos com arquitetura diferenciada e localizados em bairros como Pinheiros, Itaim, Jardins e Paulista [em São Paulo], regiões historicamente resilientes, com alta demanda e baixa vacância, atualmente entre 10% e 15%”, afirmou.
Para a JLL, a perspectiva é positiva para o setor de escritórios na região. “O relatório mostra uma tendência bem positiva para o mercado, de queda do desemprego e estoque [de área] em crescimento. As movimentações estão acontecendo, há muitas transações ocorrendo”, disse Maia.
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