Bloomberg News — Um aumento recente nas taxas de hipotecas nos Estados Unidos levou o acesso à moradia ao nível mais baixo em quase quatro décadas. Para corretores de imóveis, esperar por um alívio é uma aposta arriscada.
A desaceleração do ano passado trouxe uma breve pausa nos ganhos de preço do boom verificado na pandemia, mas isso mudou, com os valores das casas recuperando os quase US$ 3 trilhões que haviam perdido no volume total.
Agora, um indicador de custo de empréstimos subiu para um nível não visto em mais de duas décadas, e o Federal Reserve indicou que pode aumentar ainda mais os juros, ampliando o risco de que as taxas de hipoteca cheguem a 8%.
“A resiliência da economia e do consumidor confundiu muita gente”, disse Melissa Cohn, vice-presidente regional da William Raveis Mortgage. “No início deste ano, as pessoas previam que o Fed realmente cortaria os juros em algum momento até o final do ano, mas a economia resistiu a esse ambiente de taxas mais altas.”
As taxas de hipoteca – que no ano passado estavam no centro da desaceleração imobiliária – subiram quando o Fed elevou sua taxa de referência - que chegou ao intervalo de 5,25% a 5,50%. De acordo com a ata da reunião de julho, os diretores viram “riscos significativos de alta para a inflação”, sugerindo ainda mais aumentos à frente e mais pressão para cima nas taxas de hipoteca.
Na quinta-feira (17), a taxa média da Freddie Mac, maior empresa de seguros e crédito imobiliário dos Estados Unidos, em um empréstimo fixo de 30 anos saltou para 7,09%, a mais alta desde 2002. Outra medida, da Mortgage Bankers Association, mostrou a taxa média do contrato em uma hipoteca fixa de 30 anos subindo para 7,16% na semana encerrada em 11 de agosto.
Alguns compradores com baixa pontuação (score) de crédito e altos índices de dívida em relação à renda estão obtendo cotações na faixa de 8%, relata Cohn. Os mutuários que estão avançando nas hipotecas esperam refinanciar quando as taxas caírem em um ou dois anos, disse Cohn.
Eles também estão confiantes de que comprar agora lhes renderá preços mais baixos do que garantiriam se as taxas caíssem e os compradores corressem para o mercado.
Por enquanto, os potenciais compradores estão enfrentando “muitas mensagens contraditórias”, de acordo com Bess Freedman, diretor executivo da corretora de imóveis Brown Harris Stevens. Os consumidores não sabem se o Fed vai continuar aumentando as taxas ou o que mais está por vir, disse ela.
“Houve uma mudança significativa na economia”, disse ela na quinta-feira (17) à Bloomberg Television. “Evitamos uma recessão, a inflação caiu. Mas para habitação, ainda estamos em um mercado lento. Ainda não estamos fora de perigo.”
No limite
Os corretores já estão lutando pelo estoque escasso. Muitos proprietários relutam em listar suas propriedades e desistem de taxas de hipoteca mais baixas do que poderiam obter.
Preços elevados estimulados pela crise de oferta estão combinados com taxas mais altas para tornar este o mercado imobiliário menos acessível desde 1984, de acordo com dados do índice Optimal Blue, da Black Knight.
“Essa questão de estoque é realmente difícil e está surgindo como algo semelhante a um problema estrutural”, disse Mark Hamrick, analista econômico sênior do Bankrate.
O estoque apertado também está limitando as vendas de casas que já foram compradas. As transações de casas existentes caíram quase 19% em junho em relação ao ano anterior, mostram dados da Associação Nacional de Corretores de Imóveis.
Se as taxas subirem, os custos dos empréstimos podem afastar mais compradores, pressionando as transações que podem, em última instância, derrubar os preços, de acordo com Andy Walden, vice-presidente de estratégia de pesquisa empresarial da Black Knight. Mas qualquer abrandamento da demanda colidiu com o estoque apertado, mantendo os preços firmes “por enquanto”, disse ele.
Os custos das hipotecas são um “fardo pesado”, de acordo com Mark Zandi, economista-chefe da Moody’s Analytics.
“O mercado parece estar incrivelmente nervoso em relação às taxas”, disse Zandi. “Quando se chega a mais de 7%, o mercado fica no escuro. A acessibilidade está muito fora de alcance. É quando os preços das casas voltam a cair.”
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