Bloomberg — Em um trecho de duas quadras da Quinta Avenida de Nova York, as maiores marcas de luxo do mundo estão disputando para garantir os melhores imóveis. A matriz da Gucci e empresas ligadas à Prada correram para comprar propriedades no trecho das ruas 58 à 56 ao longo dos últimos dois meses por quase US$ 2 bilhões combinados.
Enquanto isso, a LVMH, holding da Louis Vuitton, está de olho no número 745 da Quinta Avenida, outro ponto de esquina a poucos passos do Plaza Hotel e do Central Park, e próximo às reluzentes torres de condomínios da Billionaires’ Row.
A enxurrada de acordos de alto valor está se mostrando um ponto positivo em um mercado imobiliário comercial difícil. Custos de empréstimos mais altos têm afetado negativamente os valuations de propriedades, um efeito que está se espalhando pela economia e prejudicando bancos de Nova York ao Japão.
O mercado de luxo de Nova York também estava em baixa enquanto a pandemia atingia os corredores comerciais da cidade e as viagens e o turismo secavam. Mas o repentino aumento de interesse das marcas de luxo nos últimos meses mostra a rápida recuperação de um segmento do mercado imobiliário comercial de Manhattan: o de varejo.
Os conglomerados de luxo, apoiados por famílias bilionárias com horizontes de longo prazo e saindo de um boom pós-pandemia, estão aproveitando um momento — tanto em Nova York quanto globalmente — em que muitos investidores imobiliários tradicionais foram deixados de lado à medida que as taxas aumentaram.
“Esses são inquilinos icônicos, envolvidos e enraizados nessas áreas específicas de Nova York”, disse Michael Marks, diretor executivo da Cushman & Wakefield. “Eles estiveram lá, ou se imaginam por lá, por décadas e isso lhes dá a oportunidade de controlar seu destino, de minimizar a flutuação ou picos de aluguel.”
As movimentações indicam uma recuperação crucial no turismo para Nova York, que está competindo com cidades como Beverly Hills, Dallas e Miami para sediar as principais marcas e suas luxuosas lojas âncoras, disse Madelyn Wils, principal assessora da Fifth Avenue Association.
É uma mudança em relação a apenas três anos atrás, quando lojas vazias estavam se multiplicando mais ao sul na icônica avenida, perto de destinos como o Rockefeller Center e a Catedral de São Patrício.
As recentes aquisições têm sido uma forma de bilionários do setor de luxo deixarem sua marca na área.
Bernard Arnault, diretor executivo da LVMH Moet Hennessy Louis Vuitton, é a terceira pessoa mais rica do mundo, com uma fortuna estimada em US$ 185 bilhões, enquanto Miuccia Prada Bianchi e seu marido Patrizio Bertelli, presidente da Prada, têm fortunas estimadas em cerca de US$ 6 bilhões cada, segundo o índice de bilionários da Bloomberg.
François Pinault, fundador da Kering, tem patrimônio líquido de US$ 34 bilhões. Seu filho François-Henri Pinault é diretor executivo da dona da Gucci.
Aproveitando o momento
Quando os locais privilegiados se tornaram disponíveis, as empresas de luxo agiram rapidamente. As duas compras da Prada – dos números 720 e 724 da Quinta Avenida por um total de US$ 835 milhões – foram concluídas em menos de 20 dias em dezembro, onde transações desse tamanho normalmente levam meses, de acordo com pessoas familiarizadas com o assunto, que pediram para não serem identificadas discutindo detalhes privados.
O acordo da Kering de US$ 963 milhões para o edifício 715-717 Fifth foi concluído em cerca de um mês, disseram as pessoas.
O bilionário Jeff Sutton, que possui propriedades comerciais por toda a cidade de Nova York, foi o vendedor por trás desses acordos. Embora as propriedades estejam localizadas em um corredor comercial privilegiado em Manhattan, elas não estiveram livres de problemas nos últimos anos, à medida que batalhas com credores surgiram.
Ainda assim, as transações dos edifícios da Prada marcam um ganho sólido para seus proprietários. A venda do 724 e do 720 da Quinta Avenida por US$ 425 milhões e US$ 410 milhões, respectivamente, ficou muito acima dos US$ 223 milhões e US$ 153 milhões que Sutton e seu parceiro SL Green Realty pagaram pelos edifícios há mais de uma década, segundo registros públicos.
A SL Green vendeu sua participação nos edifícios da Prada para Sutton há alguns anos, mas ainda detinha uma participação minoritária nos da Kering.
Os negócios na Quinta Avenida “se desenvolveram rapidamente e com confiança e acho que isso é algo muito animador para a cidade”, disse o CEO da SL Green, Marc Holliday, em janeiro, durante uma teleconferência de resultados. “O varejo de rua em Nova York está novamente em ascensão.”
Sutton e um representante da Prada se recusaram a comentar, enquanto a Kering não respondeu a uma mensagem em busca de comentários.
As transações – entre as maiores da cidade nos últimos 12 meses – deram um impulso ao mercado imobiliário comercial de Nova York, que de outra forma estaria em grande parte estagnado. Os altos custos de empréstimos ainda estão afastando muitos outros potenciais compradores e as crescentes taxas de vacância têm afetado os valuations de alguns edifícios, especialmente de escritórios.
Com dinheiro disponível e horizontes de longo prazo, os conglomerados de luxo estão aproveitando um momento em que muitos investidores imobiliários tradicionais estão de lado, segundo Will Silverman, diretor administrativo da Eastdil Secured, que trabalhou nos negócios da Prada e da Kering. E com lojas na Quinta Avenida já estabelecidas, disse ele, as empresas têm conhecimento em tempo real da área e de seus padrões de compras.
Para as maiores empresas de luxo, possuir imóveis na Quinta Avenida é uma extensão de como elas têm feito negócios globalmente, comprando propriedades ao longo das faixas de compras internacionais mais populares.
A LVMH teve um ano recorde de aquisições imobiliárias em 2023, comprando cerca de 2,45 bilhões de euros (US$ 2,63 bilhões) em imóveis, principalmente para operações de varejo, em lugares como o centro de Londres e a avenida des Champs-Elysees, em Paris.
Em 2022, a gigante do luxo comprou o número 22 da avenida Montaigne, onde fica sua sede. A Kering também comprou locais de varejo de primeira linha em anos recentes, incluindo em Paris e Tóquio.
Na Champs-Elysees, a LVMH está atualmente renovando um prédio para sua maior marca, a Louis Vuitton. Uma flagship renovada para a marca Christian Dior da empresa, no número 30 da avenida Montaigne, foi inaugurada em 2022 e abriga um museu, restaurante, suíte de hóspedes e jardins.
“A LVMH nunca teria feito uma boutique como a 30 Montaigne para a Dior em Paris se estivesse alugando o local”, disse o diretor financeiro da LVMH, Jean-Jacques Guiony, à Bloomberg News em 25 de janeiro, após o anúncio dos resultados da empresa. “Se somos proprietários, permite termos uma visão diferente.”
Nova York, por sua vez, já viu o benefício dos investimentos da LVMH.
O conglomerado já havia cimentado seu status na Quinta Avenida com a reurbanização de uma localização massiva para a joalheria Tiffany & Co. em um prédio no canto da Rua 57.
Quando a loja âncora – entre as maiores do portfólio de 75 marcas da empresa – reabriu em abril, teve “um efeito multiplicador”, disse Marie Boster, presidente da Fifth Avenue Association.
“As lojas nos relataram que viram vendas naquele fim de semana que eram sem precedentes”, disse Boster. “Os investimentos estão funcionando, e isso está contribuindo para o momentum de interesse que estamos vendo na Quinta Avenida.”
Enquanto isso, a joalheria Harry Winston também está enfrentando uma grande reforma e expansão de sua loja emblemática no número 718 da Quinta, um projeto que começou anos atrás.
Com a maioria dos cantos cobiçados na parte alta da Quinta Avenida já reivindicados, a demanda provavelmente se espalhará para outros submercados de varejo prestigiosos em Nova York, segundo Marks, da Cushman.
Lugares como a Madison Avenue estão vivenciando um ressurgimento após terem sido dizimados pela pandemia e pelo amplo aumento do comércio eletrônico. SoHo também está atraindo mais interesse, de marcas contemporâneas e de luxo, além de restaurantes.
“Grandes marcas estão buscando ótimas localizações e isso está se tornando cada vez mais difícil de encontrar”, disse Mark Masinter, presidente de varejo global da Newmark Group. “Embora a Quinta Avenida especificamente em torno deste agrupamento específico de aquisições seja uma história muito interessante, a mais ampla é a recuperação da cidade de Nova York.”
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