Bloomberg Línea — O Carrefour (CRFB3), maior grupo varejista do mercado brasileiro, tem transformado seu “berço” no país, um terreno ocupado por 50 anos na zonal sul de São Paulo, em um complexo multiuso voltado ao consumo, com shopping e três torres, o que deve contribuir para seus ganhos com gestão imobiliária e ampliar o fluxo de clientes para seu hipermercado na local, perto da Marginal Pinheiros, em São Paullo.
O projeto do grupo francês atraiu as incorporadoras WTorre (torre corporativa) e EZTEC (torre residencial), entre outros, como parceiros para o complexo Paseo Alto das Nações.
Metade da torre de uso misto, a mais avançada no cronograma de obras com entrega prevista para este ano, será ocupada pela gestora Jive, que vai alugar lajes, enquanto a outra metade ficará com a JFL Living, player de locação de moradia long stay de Jorge Felipe Lemann. Haverá ainda um parque com 32.000 metros quadrados como parte do complexo.
A WTorre está responsável pela construção da torre corporativa, projetada para ser a mais alta de São Paulo, com 39 andares e 219 metros de altura. A previsão de entrega é em 2025. A torre com apartamentos residenciais de alto padrão, com 250 metros quadrados, ficará para 2026.
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Sua parte foi vendida para a Altre, braço imobiliário do Grupo Votorantim, que é a dona de 85% desse empreendimento e pretende alugar as lajes. Já o Carrefour, dono original do terreno, detém 13%, enquanto o restante fica com minoritários. O grupo francês não decidiu ainda se vai alugar, vender ou ocupar suas lajes (que somam o equivalente a 13 mil metros quadrados) dessa torre.
O complexo Paseo Alto das Nações dá o nome também ao shopping construído na área locável de 5.000 metros quadrados onde o Carrefour abriu em 1975 seu primeiro hipermercado no Brasil.
O projeto é desenvolvido pela Carrefour Property, unidade de negócios que atua em gestão e desenvolvimento do portfólio imobiliário da companhia no Brasil, liderada por Liliane Dutra.
“Hoje temos cinquenta projetos multiuso na mesa, sendo que 95% deles são residenciais, sem corporativo. Estão espalhados pelas cidades e capitais do Brasil, principalmente em São Paulo e Rio de Janeiro”, disse Dutra em entrevista à Bloomberg Línea.
O lankbank do Carrefour Property totaliza cerca de 500 propriedades no Brasil. Para rentabilizar áreas ociosas, a companhia tem buscado fechar parcerias com players do mercado imobiliário. Dos cinquenta projetos multiuso, já foram assinados dez acordos. O restante está em negociação.
“Alguns projetos vão andar mais rápido, outros demoraram um pouco mais, porque há questões de aprovação na prefeitura. São projetos de longo prazo. Somos maratonistas: precisamos ter a resistência de correr longas distâncias”, afirmou a CEO.
A executiva mineira está há quase três anos no Carrefour e acumula 22 anos de experiência na indústria de administração e desenvolvimento de shoppings, com trabalho em empresas como Multiplan (MULT3), Brookfield, Ancar Ivanhoe e a ex-brMalls, que deu origem à Allos (ALOS3).
No Rio de Janeiro, o grupo francês tem a incorporadora Riva como parceira em um projeto na zona norte, que inclui uma unidade do chamado “atacarejo” e uma torre residencial. O Carrefour Property se prepara para assinar outros dois projetos com incorporadoras na Bahia e no Rio Grande do Sul.
“Ter um shopping como ‘quintal’ é um atrativo para uma torre residencial”, disse Dutra.
O shopping Paseo Alto das Nações, cercado pelas três torres e um teatro, foi erguido tendo o primeiro hipermercado do Carrefour no país como loja âncora. A ABL (área bruta locável) do estabelecimento soma 5.000 metros quadrados, e o Carrefour Property ainda negocia o aluguel de espaços.
“Esse tipo de projeto tem uma aderência grande nas metrópoles, em terrenos com vocação para ter uma nova centralidade, que estão perto de transporte público”, explicou Dutra. Próximo ao complexo está a Linha Esmeralda do sistema de transporte de trens da cidade de São Paulo.
Um dos planos é que o complexo possa servir como polo de atração de comércio e serviços da região - há uma unidade da rede de academias Bio Ritmo, do Grupo Smart Fit (SMFT3). “Eles estavam na rua, e nós negociamos para se mudarem para dentro do complexo Alto das Nações.”
Fenômeno recente
O modelo de projeto multiuso em áreas com shopping center é considerado um fenômeno recente no Brasil, que tem pouco mais de uma década, segundo a CEO do Carrefour Property.
“Há doze anos o mercado brasileiro começou a falar de complexo multiuso dentro de terreno de shopping. É relativamente novo. Antes, não falávamos de residencial junto de shopping. Isso era um tabu. O primeiro foi o Cidade Jardim [complexo da JHSL às margens da marginal Pinheiros]. Eles criaram o shopping para criar valor para o residencial”, relembrou a executiva.
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O modelo de complexos com torres comerciais começou a ser adotado, segundo Dutra, há cerca 15 anos, com o objetivo de gerar valor em cima de áreas então ociosas de estacionamento.
“Além disso, há a tese de densificação, ou seja, trazer gente para dentro daquele site para retroalimentar a operação do shopping. Nessa época, fazia-se uma torre comercial ou duas. Com o passar do tempo, os terrenos dos shopping ficaram cada vez mais urbanos. E, como são terrenos grandes, os shoppings entenderam que eram bastante atrativos para residencial também”, disse a executiva.
Além de desenvolver projetos multiuso, a vertical de propriedades do Carrefour também faz a gestão de galerias comerciais, que são centros no perímetro dos hipermercados. “Temos mais de 3.000 lojistas inquilinos nas galerias e 400 mil metros quadradios de ABL. É como se fosse uma empresa de shopping.”
Teatro de propriedade da WTorre
A CEO do Carrefour Property disse que as obras do complexo multiuso estão dentro do cronograma. O teatro a ser construído pela WTorre ainda não tem nome definido.
“O teatro faz parte de uma contrapartida do projeto. Não há ainda nenhuma negociação concreta para patrocínio, sponsorship ou naming rights. Ele vai ser de propriedade da WTorre, e eles vão buscar parcerias”, afirmou Dutra.
A torre mista (foto abaixo), a primeira a ficar pronta, já está sendo ocupada. A JFL Living, braço de gestão do grupo JFL Realty que opera residências long stay”, já assumiu metade do empreendimento.
Expansão no eixo da Marginal Pinheiros
“A região está se transformando, com o aumento do número de moradores e pessoas que trabalham. Há uma densificação maior. E a nova loja foi feita para atender essa nova demografia. No final do dia, funciona como um círculo virtuoso”, disse a CEO do Carrefour Property.
A executiva disse que o desenvolvimento imobiliário na zona sul da Marginal Pinheiros é reflexo do esgotamento de terrenos na avenida Faria Lima, principal corredor do mercado financeiro na capital paulista.
O sucesso de empreendimentos corporativos como o Rochaverá, na área do Shopping Morumbi, da Multiplan, estimulou a extensão de projetos imobiliários ao longo da avenida das Nações Unidas, até a altura da estação de trem Granja Julieta, ao lado do complexo Pateo das Nações.
“Se você olha o que tinha do trecho do Morumbi Shopping para baixo, há 15 anos, só havia residência unifamiliar. Com o Rochaverá, foi se estendendo. No Shopping Market Place, do Iguatemi, também serão erguidos torres”, observa Dutra.
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