Bloomberg Línea — O segmento de hospitais privados tem se mostrado um dos mais aquecidos e promissores do mercado imobiliário do país - em particular em São Paulo. Planos de novas unidades de grandes grupos de saúde têm levado a uma disputa por ativos de maior qualidade que conciliem não só as especificações técnicas necessárias como também o fator localização, considerado fundamental.
O mais novo exemplo será uma nova unidade do Sírio-Libanês na cidade de São Paulo, que ocupará nove andares de uma nova torre comercial que pertence à Brookfield Properties, em contrato de longo prazo - pelo menos quinze anos - negociado pela CBRE Brasil.
A nova unidade do Sírio, um dos grupos hospitalares de excelência do mercado brasileiro, ficará na Torre Orvalho, que faz parte do complexo “O Parque”, no bairro do Brooklin, na zona sul da capital paulista. O complexo multiuso erguido pela incorporadora Gamaro, em frente ao shopping Morumbi, conta também com torres residenciais, para locação long stay, restaurante e lojas.
As obras de adequação e acabamento da Torre Orvalho - que foi adquirida pela Brookfield Properties, bem como o restaurante e as lojas, ou seja, a parte comercial - para abrigar o hospital estão em andamento e a previsão de inauguração é no começo de 2025. O Sírio será o primeiro inquilino do prédio corporativo com cerca de 20.000 metros quadrados - e ocupará a metade dos andares.
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“O processo levou 18 meses entre a busca pelo empreendimento e a assinatura do contrato. Os mercados de saúde e o de escritórios disputam os mesmos ativos, mas não existem tantos prédios com as características para receber unidades como um hospital”, disse Felipe Robert Giuliano, diretor de Locação, Brokerage e Saúde da CBRE Brasil, em entrevista à Bloomberg Línea.
Empreendimentos para uso de saúde, como hospitais, precisam atender a normas técnicas como espaços maiores e exclusivos para elevadores - para o transporte de macas - e escadas de emergência, que se estendem também à acessibilidade e ao pé-direito dos andares.
“Tínhamos imaginado alugar a torre para uma empresa corporativa que ocupasse escritórios e conversamos com várias delas. Mas, quando surgiu o Sírio-Libanês como interessado e passamos a negociar, vimos uma oportunidade única de ingressar no segmento de saúde com um nome já tão conceituado”, disse Hilton Rejman, presidente executivo da Brookfield Properties, à Bloomberg Línea.
“Temos acompanhado como o segmento hospitalar tem crescido com hospitais como o Sírio e o Einstein, além de grandes grupos de saúde. E queremos participar desse movimento”, disse Rejman.
Segundo o executivo que lidera a divisão da Brookfield para real estate no Brasil, o Sírio tem o direito de expansão e ocupação dos demais andares no futuro, mas, enquanto não há uma definição concreta - o que deve levar alguns anos para acontecer -, o plano é prepará-los para que possam receber clínicas e consultórios médicos, como um edifício voltado para a área de saúde.
Regiões com déficit de leitos
Diante do potencial de crescimento do mercado de saúde, a CBRE, empresa que é líder global de consultoria e comercialização de imóveis, preparou um estudo há cerca de três anos para identificar regiões da capital paulista com déficit de leitos de hospital.
Esse estudo levou em conta dados como números de clientes de operadoras de saúde, renda média per capita dos bairros e permissão do zoneamento. O déficit de leitos hoje exige que uma parcela de moradores se desloque para outros bairros em busca de atendimento.
Entre os bairros identificados está justamente o Brooklin, além de Pinheiros, na zona oeste, e outros na zona leste da cidade de São Paulo. O Sírio teve acesso ao estudo, bem como outros dois grupos de saúde. Um deles, não revelado, vai abrir um hospital em Pinheiros.
Segundo o diretor da CBRE, o setor de saúde esteve entre os três que mais ocuparam espaços no mercado corporativo de São Paulo em 2023 e isso se repetiu no primeiro trimestre deste ano.
“É importante olhar para o contexto histórico. A ocupação do mercado de saúde na cidade de São Paulo cresceu muito, da ordem de 200% nos últimos vinte anos, incluindo prédios de maior e menor qualidade”, disse Adriano Sartori, vice-presidente da CBRE Brasil, na mesma entrevista.
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“Considerando apenas prédios de maior qualidade, que não exigem tantas obras de adaptação, que possuem, por exemplo, ar condicionado central, essa ocupação da saúde cresceu 450%. Essa busca ocorre porque, no fim do dia, o investimento necessário acaba sendo menor”, explicou.
Por outro lado, não são todos os proprietários que estão dispostos a fazer o investimento necessário para a adaptação de um prédio para o hospital, disse o vice-presidente da CBRE, apesar de vantagens como um fluxo de caixa com maior previsibilidade dado o período mais extenso de contrato em geral. No caso do novo hospital, o Sírio-Libanês e a Brookfield vão dividir o investimento (veja mais abaixo).
O aumento dos investimentos em hospitais e outras instalações de assistência à saúde ganhou impulso a partir de 2015, com a entrada em vigor de uma lei federal que passou a permitir que grupos estrangeiros pudessem entrar no capital de empresas do setor, inclusive com o controle do negócio. Meses depois, a Rede D’Or (RDOR3) atraiu o Carlyle e o GIC, fundo soberano de Singapura, como acionistas.
É um mercado que, segundo os executivos da CBRE, apesar de aquecido, ainda está incipiente no país quando se compara com o americano e o europeu, em que é mais comum que hospitais e instalações de saúde ocupem ativos em áreas nobres das cidades.
Isso começa a mudar gradualmente. Além do exemplo da Torre Orvalho, um caso recente foi o da Rede D’Or, que desbancou empresas interessadas do mercado financeiro para ocupar um edifício comercial com sua maternidade para pacientes de alta renda, o São Luiz Star. A unidade inaugurada há dois anos está na parte mais disputada da Vila Olímpia, próxima a prédios como os da São Paulo Corporate Towers.
Outro exemplo será a nova unidade do Hospital Sabará, voltado para atendimento infantil, que vai ocupar um prédio comercial que será erguido na avenida Rebouças, próximo à avenida Brasil, em Pinheiros.
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Diante do interesse crescente de grupos de saúde por ativos de qualidade no mercado de prédios comerciais, os executivos da CBRE disseram que existem incorporadoras e proprietários que passaram a planejar para que novos empreendimentos estejam aptos a receber hospitais ou outras instalações de saúde - para que seja uma alternativa a mais de inquilino quando o imóvel estiver pronto.
São decisões com impacto abrangente, explicaram, dado que um novo hospital atrai novos prestadores de serviços para o entorno, de consultórios médicos a clínicas de diferentes especialidades.
Sírio-Libanês: investimento de R$ 150 milhões
Para o Sírio-Libanês, a nova unidade faz parte do plano estratégico desenhado em 2022, com vistas até 2030, de explorar certas avenidas de crescimento, o que inclui os dois hubs hospitalares hoje existentes, no prédio mais conhecido do bairro da Bela Vista, próximo à avenida Paulista, em São Paulo, e em Brasília. Outra frente de expansão é a área de ensino, que prevê futuramente graduação de medicina.
“O conceito do plano é crescer não com novos hospitais mas com clínicas de especialidades - em áreas previamente definidas como estratégicas, que são oncologia, cardiologia e ortopedia”, disse Edi Souza, diretor executivo do Sírio-Libanês responsável por unidades externas, à Bloomberg Línea.
“São clínicas de especialidades que ficam próximas aos dois hubs, em que se consiga atender os pacientes e, nos casos de média e alta complexidade, encaminhá-los aos hospitais”, explicou Souza.
A nova unidade na capital paulista será um hospital dia com pronto-socorro, centro diagnóstico completo e centro cirúrgico, segundo o executivo, e atendimento especializado em cardiologia e oncologia, entre outras áreas. O investimento previsto está na faixa de R$ 150 milhões.
Ela terá semelhanças com a unidade existente no bairro do Itaim em termos de atendimento e tamanho, com a diferença de que esta já existente não conta com pronto-atendimento.
“A região que vai abrigar a nova unidade em São Paulo, em bairros como Brooklin, Campo Belo e Chácara Santo Antônio, tem uma carência de saúde de excelência. Há poucas opções”, disse o diretor executivo do Sírio-Libanês sobre a localização escolhida.
“E é uma região com um mercado endereçável grande e relevante quando analisamos o público que tem direito ao uso do Sírio-Libanês”, completou Souza. Segundo ele, esse público acaba se dispersando atualmente com atendimento em outros hospitais próximos.
A chegada do Sírio-Libanês à região vai prover de atendimento hospitalar dois dos principais centros empresariais da cidade de São Paulo, que são a região da Berrini, mais tradicional, e o eixo mais recente da Chucri Zaidan, com empreendimentos como o Rochaverá e o Parque da Cidade. É uma região que já abriga a sede do Fleury, um dos principais players em medicina diagnóstica do país.
Como parte do plano do Sírio, duas unidades já foram inauguradas: uma em Brasília, em 2022, e outra na cidade vizinha de Águas Claras, em 2023, com especialização em cardiologia e oncologia, respectivamente.
Haverá de 10 a 15 novas unidades no país até 2030, segundo o diretor do Sírio - outra prevista ainda sem data certa será na zona oeste da capital paulista, possivelmente na região do Alto de Pinheiros. Cidades do interior do estado de São Paulo e do Centro-Oeste também devem ter suas unidades.
“A nova unidade Sírio-Libanês Morumbi é um passo importante na nossa estratégia de crescimento, na qual a instituição visa dobrar de tamanho até 2030″, disse Paulo Nigro, CEO do Sírio-Libanês, em nota.
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