Bloomberg Línea — O ano de 2025 promete ser (ainda) mais desafiador para o mercado de fundos imobiliários (FIIs). A tendência é a de alta de juros, com algumas casas, como J.P.Morgan e Bradesco BBI, projetando a Selic na faixa dos 15% ao ano. É um cenário de contínua atração para renda fixa, em que investimentos alternativos, como os FIIs, saem prejudicados.
Não à toa, os principais gestores do mercado estão preocupados. Pesquisa realizada pela Empiricus com 21 gestoras de FIIs e publicada em primeira mão pela Bloomberg Línea nesta segunda-feira (23) mostra que o grau de confiança entrou em território pessimista nas projeções para 2025.
Foram ouvidas algumas das maiores gestoras de FIIs do país, como XP Asset, Hedge Investimentos, Pátria Investimentos, Vinci Partners e HSI (veja lista completa abaixo).
Para Caio Nabuco, analista responsável pela área de FIIs na Empiricus, a perspectiva fiscal foi o principal catalisador da reversão do grau de confiança dos gestores.
“No início do ano [de 2024], havia uma perspectiva de queda de juros, um ritmo favorável de captação dos fundos imobiliários, uma janela de captações interessante e aumento de liquidez. Essa perspectiva se deteriorou ao longo do ano, especialmente no segundo semestre, diante da trajetória fiscal e da condução da política monetária”, explicou em entrevista à Bloomberg Línea.
A expectativa é que a mudança de sentimento do mercado e dos gestores aumente a competitividade dos FIIs com as alternativas de investimento em renda fixa, além de aumentar a volatilidade e o desconto desses produtos. “A janela de captação também diminui consideravelmente. O setor sairá bastante afetado.”
Em um ambiente desafiador para os FIIs, a expectativa é que os gestores fiquem mais seletivos. O momento de estresse pode ser uma janela importante de captação para alguns fundos – mas não todos. Com juros em alta, os mais alavancados devem sair prejudicados na caça às oportunidades.
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E, para além dos gestores, os investidores também devem ficar mais cautelosos, já que os indicadores de inadimplência tendem a piorar em cenário de juros altos.
“Entendemos que alguns fundos estão excessivamente descontados e com uma janela de investimento interessante, mas há necessidade de contar com uma régua de critério elevada de qualidade, track record de gestão e liquidez das cotas”, disse o analista da Empiricus.
Prós e contras setoriais
Todos os setores de FIIs analisados na pesquisa registraram deterioração de percepção em relação à última avaliação. Porém o otimismo continua para os fundos de crédito (CRIs), de shoppings e de renda urbana, que registraram o maior grau de confiança entre os gestores. O setor logístico, por sua vez, ficou próximo do neutro (veja gráfico abaixo).
Os fundos de CRI costumam ser os preferidos em momentos de juros altos por dois fatores: menor volatilidade que os produto de “tijolo” e possibilidade de indexação das operações ao IPCA e ao CDI.
“O principal atrativo destacado pelos gestores para 2025 é a atratividade do nível de crédito. Além disso, são fundos que estão bem descontados”, avaliou Nabuco.
O analista explicou que a resiliência dos fundos de renda urbana advém principalmente de contratos atípicos de locação: multas vezes com preços mais elevados, prazos mais extensos, maior previsibilidade de receita e de rentabilidade.
Já os fundos de shoppings são, historicamente, mais resilientes que a média dos FIIs de “tijolo”. “A pulverização de locatários é muito favorável para o setor. Além disso, é um ativo que está muito presente na cultura do brasileiro, e isso traz uma performance melhor que a média.”
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Na ponta oposta, os gestores estão mais pessimistas com os fundo de agronegócio, de escritórios e residenciais para renda. Nabuco reforçou o ponto de que a participação do residencial para renda é pequena na indústria e que, portanto, tem baixa representatividade. Ainda assim, o cenário de juros altos deve ser especialmente negativo para incorporação e aluguéis.
No caso dos escritórios, o desafio vem principalmente de portfólios de menor qualidade, localizados em praças menos óbvias, que podem sofrer mais com estagnação de preços e devoluções em 2025.
E, para o agronegócio, ainda existe certo ceticismo.
O setor sofreu abalos neste ano após eventos de crédito que levaram algumas companhias à recuperação judicial (RJ). O caso mais emblemático foi o da Agrogalaxy, uma das principais distribuidoras de insumos agrícolas do Brasil, que entrou em RJ em setembro com um passivo de R$ 4,6 bilhões.
Mudança em condições climáticas, sazonalidade da produção e alta dos juros são alguns dos fatores que ainda podem prejudicar o agro no próximo ano. “O real se desvalorizando diante do dólar pode favorecer alguns players da cadeia, mas ainda estamos céticos. Apesar de termos maior previsibilidade, os eventos de crédito podem continuar a acontecer”, disse o analista.
O relatório da Empiricus contou com respostas anônimas. Foram ouvidas as gestoras Alianza, Autonomy Investimentos, Bresco, Canuma Capital, Capitânia, Clave, Guardian Gestora, Hedge Investiments, HSI, Mauá Capital, Mérito Investimentos, Pátria, Real Investor, SulAmérica Investimentos, Tellus Investimentos, Tivio Capital, TRX, Valora Investimentos, Vinci Partners, WHG e XP Asset.
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