Bloomberg — O mercado imobiliário comercial dos Estados Unidos tem estado em turbulência desde o início da pandemia de covid-19. Mas um alerta recém-emitido pelo New York Community Bancorp serve como um lembrete de que alguns bancos estão apenas começando a sentir a dor.
As decisões do banco americano de reduzir seus dividendos e acumular reservas fizeram com que suas ações caíssem 38% na quarta-feira (31), o que levou ao pior dia do KBW Regional Banking Index desde a queda do Silicon Valley Bank (SVB) em março passado. Nesta quinta (1), recuam mais de 10%.
No cerne da preocupação está o entendimento generalizado de que os valores imobiliários despencaram, mas há dificuldade em prever quais empréstimos específicos podem se desenrolar.
Como pano de fundo há uma mudança induzida pela pandemia para o trabalho remoto e um rápido aumento nas taxas de juros, o que tem aumentado a vacância, levado à queda nos valores dos imóveis e tornado mais caro para mutuários em dificuldades obter o refinanciamento.
O investidor bilionário Barry Sternlicht alertou nesta semana que o mercado de escritórios caminha para perdas superiores a US$ 1 trilhão.
Para bancos que são credores, isso significa a perspectiva de mais inadimplência, à medida que alguns proprietários lutam para pagar empréstimos ou simplesmente abandonam os edifícios.
“Esse é um grande problema com o qual o mercado tem que lidar”, disse Harold Bordwin, sócio da Keen-Summit Capital Partners em Nova York, especializada em renegociação de propriedades com dificuldades. “Os balanços dos bancos não estão levando em conta que há muitos imóveis lá que não serão pagos no vencimento.”
Os bancos terão que lidar com aproximadamente US$ 560 bilhões em vencimentos relacionados a imóveis comerciais até o final de 2025, segundo a Trepp, empresa de dados do mercado, o que representa mais da metade da dívida total de propriedades que vencem nesse período.
Os bancos regionais, em particular, estão mais expostos à indústria e correm o risco de serem mais prejudicados do que seus pares maiores por não terem grandes carteiras de cartões de crédito ou negócios de banco de investimento que possam protegê-los.
Empréstimos imobiliários comerciais representam 28,7% dos ativos dos bancos pequenos, em comparação com 6,5% nas maiores instituições, de acordo com um relatório do JPMorgan Chase (JPM) publicado em abril. Essa exposição tem levado a um escrutínio adicional dos reguladores, que já estão em alerta máximo após a tumultuada situação dos bancos regionais no ano passado.
Embora os problemas imobiliários, especialmente em escritórios, tenham sido evidentes nos quase quatro anos desde o começo da pandemia, o mercado imobiliário estava em um limbo em alguns aspectos: as transações despencaram devido à incerteza tanto entre compradores quanto vendedores sobre o quanto os edifícios valem.
Agora, a necessidade de lidar com os vencimentos de dívidas iminentes e a perspectiva de cortes nas taxas de juros do Federal Reserve (Fed) devem estimular mais negócios que trarão clareza sobre o quanto os valores caíram de fato.
Essas quedas podem ser abruptas.
O Aon Center, a terceira torre de escritórios mais alta de Los Angeles, foi vendido recentemente por US$ 147,8 milhões, cerca de 45% a menos do que seu preço de compra anterior em 2014.
“Bancos - bancos comunitários, bancos regionais - têm sido muito lentos em precificar os ativos com base no mercado porque não precisaram fazer isso, pois mantiveram os ativos até a maturidade”, disse Bordwin. “Eles estão não estão lidando de fato com o valor real desses ativos.”
Propriedades multifamily
O que exacerba o nervosismo em torno dos bancos menores está a imprevisibilidade de quando e em que áreas ocorrerão empréstimos imobiliários “contaminados”, em que a inadimplência de apenas alguns players têm o potencial de causar estragos. O New York Community Bancorp disse que o aumento das perdas estava relacionado a um prédio cooperativo e um imóvel comercial.
Embora os escritórios sejam uma área particular de preocupação para os investidores imobiliários, a maior exposição da empresa vem de edifícios multifamily - modelo em que em geral todas as unidades destinadas para moradia pertencem a um único proprietário -, pois o banco possui cerca de US$ 37 bilhões em empréstimos para apartamentos.
Quase metade desses empréstimos tem como garantia prédios regidos por aluguéis regulados, tornando-os vulneráveis às regulamentações do estado de Nova York aprovadas em 2019 que limitam estritamente a capacidade dos proprietários de aumentar os aluguéis.
No fim do ano passado, o Federal Deposit Insurance (FDIC) teve que aceitar um desconto de 39% ao vender cerca de US$ 15 bilhões em empréstimos garantidos por edifícios com aluguéis regulados.
Em outro sinal dos desafios enfrentados por esses edifícios, aproximadamente 4,9% dos edifícios com aluguel estabilizado da cidade de Nova York com empréstimos securitizados estavam inadimplentes em dezembro, triplicando a taxa de outros prédios de apartamentos, de acordo com uma análise da Trepp com base na data de construção das propriedades.
O New York Community Bancorp, que adquiriu parte do Signature Bank no ano passado, afirmou na quarta-feira (31) que 8,3% de seus empréstimos para apartamentos eram considerados críticos, o que significa que eles possuem um risco elevado de inadimplência.
“O NYCB era um banco muito mais conservador em comparação com o Signature Bank”, disse David Aviram, sócio da Maverick Real Estate Partners.
“Mas, como os empréstimos garantidos por propriedades multifamily sujeitos a aluguéis estabilizados representam percentual maior do livro imobiliário do NYCB em comparação com seus concorrentes, a alteração das leis do aluguel em 2019 pode ter um impacto mais significativo.”
A pressão aumenta sobre os bancos para reduzir sua exposição ao imobiliário comercial. Embora alguns bancos tenham adiado grandes vendas de empréstimos devido à incerteza ao longo do último ano, espera-se que eles vendam mais dívidas agora à medida que o mercado se aquece.
O Canadian Imperial Bank of Commerce (CIBC) recentemente começou a vender empréstimos em propriedades de escritórios em dificuldades nos EUA. Embora os empréstimos de escritórios dos EUA representem apenas 1% de seu portfólio total de ativos, os ganhos do CIBC foram prejudicados por maiores provisões para perdas de crédito nesse segmento.
“O percentual de empréstimos que os bancos notificaram como inadimplentes é apenas uma pequena fração do que ocorrerá em 2024 e 2025″, disse Aviram. “Os bancos continuam expostos a esses riscos significativos, e uma possível queda nas taxas de juros no próximo ano não resolverá os problemas dos bancos.”
- Com a colaboração de Sally Bakewell
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