Bloomberg — Bancos que buscam vender seus empréstimos emitidos para propriedades comerciais enfrentam um mercado estagnado com poucas opções para uma saída fácil. Instituições de crédito como Goldman Sachs (GS) e JPMorgan Chase (JPM) têm tentado vender dívidas de clientes lastreadas por escritórios, hotéis e até mesmo apartamentos nos últimos meses, mas muitos estão descobrindo que isso não é tarefa fácil conforme as preocupações com mercado imobiliário comercial aumentam.
O aumento dos juros neste ano tornou o mercado imobiliário comercial uma das áreas mais afetadas da economia. As vendas de propriedades, especialmente de prédios de escritórios, diminuíram drasticamente, o que deu a proprietários e bancos poucos indicadores para determinar o valor de certos ativos. Na ausência de transações, os interessados acompanham de perto o mercado de venda de empréstimos para ver a que preço os bancos conseguem eventualmente vender.
Os bancos têm buscado vender o que podem, às vezes para reforçar a liquidez ou para evitar situações complicadas que possam surgir quando um empréstimo está vencendo e precisa ser refinanciado pelo cliente.
Para alguns credores, aceitar uma pequena redução no preço pode ser melhor do que arriscar executar a hipoteca e acabar ficando com a propriedade, de acordo com Gregory Hagood, presidente da SOLIC Capital, que possui uma prática de banco de investimento.
“Mesmo que a maioria destes empréstimos esteja sendo pagos, eles estão tentando reduzir sua exposição vendendo empréstimos com desconto, enquanto se dirigem a um ciclo de refinanciamento”, disse Hagood. “Muitos destes bancos dirão: ‘Prefiro ter o prejuízo ali do que ter o prejuízo com uma execução hipotecária e ter que lidar com o ativo depois’.”
Goldman e JPMorgan, juntamente a outros bancos, incluindo Capital One Financial e M&T Bank, têm procurado vender dívidas imobiliárias nos últimos meses, buscando compradores tanto para vendas únicas quanto para transações de portfólios de empréstimos, segundo pessoas familiarizadas com o assunto, que pediram para não serem identificadas citando informações privadas.
Embora a pressão sobre os bancos para reduzir sua exposição a propriedades comerciais esteja aumentando, as vendas de empréstimos em dificuldade ainda são relativamente raras. Muitos bancos estão optando por manter as dívidas dos seus clientes por mais tempo e resolver situações com diferentes mutuários.
Com tão poucas vendas ocorrendo, tem sido difícil determinar exatamente o valor dos empréstimos. Além disso, alguns vendedores estão se tornando mais cautelosos sobre quais lances aceitarão, especialmente após a série de falências bancárias no início deste ano.
Um preço muito baixo poderia assustar investidores e levantar preocupações sobre a saúde da instituição financeira, de acordo com Josh Zegen, co-fundador da Madison Realty Capital, uma instituição financeira não bancária.
“Alguns bancos testaram o mercado com empréstimos para escritórios e simplesmente não conseguiram atingir os números”, disse Zegen. “Há uma diferença grande entre as ofertas de compra e venda, e realmente não há nada a ser discutido, porque concordar com preços mais baixos tornaria esses bancos mais insolventes.”
Dado o cuidado dos bancos em aceitar um preço muito baixo, alguns credores optaram por atrair compradores por outros meios. O financiamento pelo vendedor tornou-se uma opção, onde o vendedor ajuda o comprador do empréstimo a financiar a compra.
Tornou-se particularmente desafiador para dívidas ligadas a escritórios — o tipo de propriedade que viu seu valor despencar mais nos últimos 12 meses. Cortes de empregos e o aumento do trabalho remoto levaram a taxas de vacância recordes em grandes cidades, enquanto os juros mais altos tornaram o financiamento mais difícil.
“Ainda não sabemos como a demanda de locatários vai se equilibrar, e na ausência disso, não é possível ter estabilidade no mercado”, disse Winston Fisher, sócio da empresa de investimento imobiliário Fisher Brothers, sediada em Nova York. “Somos um negócio de renda contratual. Se você não sabe onde essa renda contratual vai se estabilizar, como você a avalia?”
A Capital One tem lutado para se desfazer de um grande portfólio de dívidas de escritórios com grande concentração na região tri-estadual, incluindo partes de Nova York, segundo pessoas familiarizadas com o assunto, que pediram para não serem identificadas discutindo informações privadas. O diretor financeiro da Capital One, Andrew Young, disse aos investidores em julho que o banco havia movido cerca de US$ 900 milhões em empréstimos de seu portfólio de escritórios para a designação “mantido para venda”, enquanto busca se desfazer das dívidas.
No início deste ano, a Webster Financial Corp. vendeu um portfólio de US$ 80 milhões ligado a escritórios e propriedades de uso misto em Connecticut, Nova Jersey e Nova York.
O JPMorgan está explorando a venda de um empréstimo de US$ 350 milhões lastreado na Torre HSBC de Manhattan, informou a Bloomberg em julho. O banco abordou potenciais compradores para vender o empréstimo pelo valor nominal, oferecendo financiamento mais barato que o de mercado.
Porta-vozes da Capital One e do JPMorgan se recusaram a comentar.
Os bancos também procuraram vender dívidas em outros tipos de imóveis além de escritórios, como apartamentos ou hotéis. Os preços têm se mantido melhores para esses tipos de propriedades, com os valores de apartamentos caindo 16% nos últimos 12 meses até julho, em comparação com uma queda de 27% para os escritórios, segundo a empresa de análise imobiliária Green Street. Os preços de hotéis permaneceram inalterados ao longo desse período.
O Goldman tem buscado se desfazer de empréstimos para hotéis e apartamentos, segundo pessoas familiarizadas com o assunto, que pediram para não serem identificadas citando informações privadas. Enquanto isso, a M&T está no mercado com um empréstimo para hotéis também, disseram as pessoas.
Porta-vozes do Goldman e da M&T se recusaram a comentar.
Os credores que encontraram compradores para portfólios de empréstimos usaram os acordos para ajudar a reforçar a liquidez em um momento de estresse crescente na indústria bancária. O PacWest Bancorp, por exemplo, tem vendido empréstimos para construção e outras dívidas imobiliárias.
Como empréstimos recentes com taxas mais altas são mais lucrativos, os bancos estão se tornando mais propensos a se livrar de empréstimos de baixo rendimento e alta manutenção com perspectivas limitadas de retorno, de acordo com Will Sledge, diretor-executivo sênior do grupo de mercados de capitais da Jones Lang LaSalle.
“A liquidez é uma posse valiosa”, disse Sledge.
A indústria está acompanhando de perto uma grande venda potencial que está sendo gerenciada pela corretora Newmark Group Inc. O Federal Deposit Insurance Corp está tentando se desfazer de cerca de US$ 60 bilhões em empréstimos — muitos dos quais estão ligados a imóveis — do banco Signature Bank que quebrou.
Os bancos estão enfrentando a perspectiva de ficar com as propriedades em algumas situações. Grandes instituições, como a Brookfield Asset Management, a Blackstone e um proprietário de escritórios ligado à Pacific Investment Management, optaram por cortar suas perdas em alguns edifícios, entrando em default com as dívidas. Em alguns casos, os proprietários entregaram as chaves de volta para certas propriedades.
A Aareal Bank está trabalhando para vender dívidas de dois prédios em Manhattan cujos proprietários desistiram. Uma unidade do banco está oferecendo empréstimos não-performantes em dois grandes escritórios, um no Financial District e outro no prestigiado Plaza District de Midtown, de acordo com pessoas familiarizadas com o assunto. Um porta-voz da Aareal Bank se recusou a comentar.
Mesmo que os bancos estejam tendo dificuldades para se desfazer de empréstimos, alguns credores estão controlando sua exposição ao mercado imobiliário comercial interrompendo a originação de novas dívidas. Bancos, incluindo o Fifth Third Bancorp, disseram que pararam de originar empréstimos para escritórios.
Mais negócios para empréstimos antigos dariam maior clareza sobre os preços, o que poderia revelar o quão diferentes são as avaliações atualmente, de acordo com Martin Nussbaum, principal da Slate Property Group.
“Há um medo completo em torno dos valores de escritórios e de como eles estão”, disse Nussbaum. “A política de repricing poderia ser uma mudança sísmica na classe de ativos.”
- Com a colaboração de John Gittelsohn, Max Reyes e Eyk Henning.
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