Bloomberg — Um dos edifícios mais famosos de São Francisco comemora sua reabertura após uma reforma que durou quatro anos, no valor de US$ 250 milhões, e que simboliza a renovação da cidade. Ao fim de todas as etapas do projeto, o valor gasto chegará a US$ 400 milhões.
O investimento potencializa os aluguéis mais elevados do Transamerica Pyramid, que, por sua vez, são uma indicação de uma divisão de classes para o mercado de escritórios de São Francisco e de outras cidades americanas - e em outros países (veja mais abaixo).
Enquanto os edifícios de nível inferior lutam para atrair inquilinos, mesmo com preços reduzidos, os edifícios com classificação máxima AAA estão “saudáveis”, disse Robert Sammons, diretor sênior de pesquisa da Cushman & Wakefield.
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A reabertura também acontece sob a sombra de uma ação judicial de um de seus principais inquilinos.
O edifício Transamerica Pyramid realizou um evento chamativo, com a presença do prefeito London Breed e do famoso arquiteto Norman Foster, cuja empresa liderou a reforma.
Foi um teste decisivo não apenas para o centro da cidade, que enfrenta uma taxa recorde de 37% de escritórios vagos, mas também para o incorporador Michael Shvo.
A empresa de Shvo ficou inadimplente no mês passado em uma propriedade em Beverly Hills e agora enfrenta um processo de US$ 600 milhões relacionado ao Core Club, um local badalado somente para membros, que deveria abrir um empreendimento de três andares no Transamerica Pyramid com um restaurante com vista para um parque adjacente.
Em vez disso, o proprietário do Core alega que Shvo não cumpriu sua parte do acordo para construir e financiar a expansão do clube. Ele busca o cancelamento dos contratos existentes e a rescisão de seu contrato de aluguel em São Francisco.
"Não há absolutamente nenhuma perspectiva realista de abertura do clube em setembro de 2024 ou em qualquer momento no futuro previsível devido à falta de progresso na construção do espaço", disse o advogado do Core, Adam Glassman, em um comunicado.
Em uma entrevista à Bloomberg News, Shvo deu de ombros para o processo, chamando-o de um golpe de relações públicas para renegociar os aluguéis. Ele disse que entrou com uma moção para rejeitar o caso.
Shvo, que começou sua carreira como agente imobiliário em Nova York antes de abrir sua própria empresa, declarou-se culpado de fraude fiscal em 2018 em relação a compras que incluíam obras de arte e uma Ferrari.
Desde então, ele vem adquirindo propriedades como o edifício de escritórios “Big Red” de Chicago e o hotel e residências Raleigh Miami Beach.
Ele comprou o Transamerica Pyramid e dois outros edifícios de escritórios em 2020 com financiamento da Deutsche Finance America e do fundo de pensão alemão Bayerische Versorgungskammer — um negócio que deve custar mais de US$ 1 bilhão entre o preço de compra e as reformas.
A ausência da Core não afetará nenhuma das comodidades dos novos inquilinos, disse Shvo. Há uma academia no 26º andar com vista para a Golden Gate Bridge e a Coit Tower.
Um andar acima, há um “sky lobby” exclusivo para locatários, com um café. Lá, as pessoas terão que pegar elevadores para chegar ao ponto mais alto da pirâmide — um bar no 48º andar reservado apenas para a clientela de alto nível do edifício.
No térreo, o novo lobby tem cadeiras baixas, um café, uma floricultura e uma loja de presentes. Pela primeira vez, ele está conectado ao parque de sequoias do lado de fora, que apresenta um jardim de esculturas do artista francês Les Lalanne. O chef de Miami Bradley Kilgore abrirá dois novos restaurantes no prédio vizinho, o Transamerica 3.
Enquanto a cidade está lutando com altos índices de vacância, os incorporadores estão “indo atrás de um segmento do mercado que é diferente”, disse Chris Roeder, da consultoria JLL, que lidera a locação do local. “Eles estão procurando os melhores serviços, a melhor hospitalidade e as melhores acomodações.”
A taxa de ocupação do edifício de cerca de 47.400 metros quadrados está atualmente em torno de 70%, com pouco mais de 17.000 metros em negociação, segundo o desenvolvedor.
Vários locatários alugaram espaço por mais de US$ 2.150 o metro quadrado, e três locações recentes variaram de US$ 1.345 a US$ 1.940 o metro quadrado - aproximadamente o dobro da média da cidade, de US$ 736, de acordo com dados do CBRE Group.
A empresa de capital de risco Blockchain Capital, focada em criptomoedas, é um dos três contratos de locação assinados desde o Dia do Trabalho, incluindo uma renovação de dois andares da Wedbush e um contrato de locação da NextAxiom, disse um porta-voz da Shvo. No entanto também houve rotatividade, uma vez que os aluguéis mais altos “expulsaram” alguns locatários existentes.
Demanda de IA
O aluguel médio pedido para edifícios de classe A foi de US$ 778 por metro quadrado no segundo trimestre, mas os 15 principais edifícios da cidade, incluindo o Transamerica, tiveram um prêmio de US$ 1.162 por metro quadrado em média, disse Sammons.
A cidade tem se esforçado para provar que não está presa em um ciclo de desgraça após a pandemia de covid-19.
Uma combinação de demissões no setor de tecnologia, trabalho remoto e a falência de dois bancos regionais esvaziou o núcleo da cidade, com empresas como a Meta (META) e a Salesforce (CRM) diminuindo suas áreas de escritórios e lojas como a Nordstrom e a Whole Foods fugindo da área da Union Square em meio a preocupações com segurança e falta de moradia.
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No entanto, o mercado parece estar se estabilizando à medida que o êxodo de empresas diminui e a atividade de novas locações aumenta, disse Colin Yasukochi, diretor-executivo do centro de insights tecnológicos da CBRE na cidade.
O boom da inteligência artificial tem ajudado, com as empresas de IA respondendo por um quarto da nova atividade de locação na cidade de 2023 até agora, mostram os dados da CBRE.
"Na verdade, elas ocuparam níveis mais normais de espaço de escritório, mais parecidos com o que fariam antes da pandemia", disse Yasukochi. "Mas o restante das empresas de tecnologia e outras empresas reduziram significativamente o tamanho e têm sido muito cautelosas quanto à aquisição de espaço adicional."
Shvo disse que vê evidências de que o boom da inteligência artificial está trazendo vida de volta ao centro da cidade, embora a Transamerica Pyramid não tenha assinado nenhuma startup de IA. A pirâmide ajudará a sediar a conferência Ted AI em outubro.
“Ela está se recuperando”, disse ele. “Os escritórios podem ter vagas, mas a energia voltou às ruas.”
No entanto é improvável que Shvo invista mais na cidade - ou na Costa Oeste.
O incorporador deixou de pagar no mês passado um empréstimo de US$ 200 milhões para os condomínios Mandarin Oriental em Beverly Hills, concluídos em maio, e está em processo de execução hipotecária com as residências à venda. Ele também está enfrentando um processo judicial de seu ex-parceiro de negócios relacionado a uma de suas propriedades em Nova York.
“O grupo proprietário havia conseguido financiamento com o JPMorgan, mas optou por trabalhar com o credor para comercializar as unidades restantes em uma venda em bloco”, disse em um comunicado um porta-voz do grupo proprietário, que inclui Shvo, Deutsche Finance e um consórcio de fundos de pensão alemães.
"A decisão permite que a parceria realoque os recursos de investimento para a compra de novos ativos geradores de renda, em antecipação a um ambiente de taxas de juros mais baixas."
Shvo disse que agora está mais interessado na cidade de Nova York e em seu mercado de escritórios do que em São Francisco.
“É difícil comprar algo em São Francisco depois que você tem o Transamerica Pyramid”, disse ele. “Tudo é inferior.”
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