Bloomberg — Os diversos ciclos de expansão e retração impediram o acesso dos argentinos ao financiamento imobiliário durante anos. Agora, os empréstimos para a compra de residências estão voltando com força.
Espera-se que os bancos emitam cerca de US$ 3 bilhões em crédito imobiliário em 2025, um aumento de cerca de 260% em relação ao ano anterior, de acordo com a consultoria local Empiria.
A franqueadora de corretagem de imóveis Re/Max Holdings vê a demanda por moradias aumentando com a reintrodução dos empréstimos.
O aumento se deve, em parte, aos esforços do presidente Javier Milei para recuperar a saúde da economia, o que alimentou o otimismo tanto entre os argentinos quanto entre os investidores de Wall Street.
Leia também: Milei enfrenta sua maior crise após escândalo por divulgar criptomoeda suspeita
A redução da inflação de três dígitos e as subsequentes reduções nos custos dos empréstimos por parte das autoridades monetárias levaram os bancos a voltarem aos seus papéis tradicionais de credores de pessoas e empresas.
A mudança está repercutindo em todos os mercados. As vendas de residências garantidas por hipotecas na cidade de Buenos Aires triplicaram em 2024 para cerca de 5.000 em comparação com o ano anterior, de acordo com uma associação de cartórios local.
Mas os argentinos estão fazendo uma aposta ousada: os pagamentos mensais de seus empréstimos imobiliários estão, em última análise, atrelados a aumentos nos preços ao consumidor, cuja eliminação total tem se mostrado ilusória para muitos governos argentinos.
Essa é outra história de sucesso que Milei e sua equipe podem apontar, mesmo diante do aumento da pobreza e de um escândalo de criptomoeda embaraçoso que energizou seus oponentes políticos.
"Eu estava resignado a morar de aluguel pelo resto da minha vida", disse Juan Pablo Rotger, um economista de 29 anos. Esse era o caso até abril, quando ele e sua esposa, Josefina, souberam que vários bancos estavam começando a oferecer empréstimos imobiliários.
Depois de meses de esforços para obter a documentação correta e encontrar uma propriedade que lhes agradasse, a dupla conseguiu um empréstimo de US$ 156.000 do Banco Santander em outubro.
Eles usaram os fundos para financiar a compra de um apartamento de US$ 200.000 com dois quartos e dois banheiros em Acassuso, um subúrbio na província de Buenos Aires, ao norte da capital.
A mudança de destino de Rotger se deve ao fato de que a inflação diminuiu consideravelmente - de 25% ao mês para pouco mais de 2% - e os salários reais estão se recuperando. Espera-se que a economia cresça mais de 4% este ano, depois de ter se contraído nos últimos dois.
As autoridades monetárias também reduziram a taxa de juros de referência para 29%, de 133% quando Milei assumiu o cargo. Isso forçou os bancos a deixarem de manter dívidas do governo, como títulos do Tesouro vinculados à inflação e notas do Banco Central, para obter dinheiro fácil e proteger suas reservas.
Portanto, em momentos como este, em que os consumidores se sentem mais confiantes em relação à economia e os bancos são forçados a buscar novas fontes de receita em outros lugares, os argentinos parecem ansiosos para obter financiamento quando podem.
Os empréstimos do setor privado em geral, que incluem financiamento para empresas, compradores de imóveis e compras de automóveis, aumentaram 22 trilhões de pesos (US$ 20,8 bilhões) em 2024, quando ajustados pela inflação - o maior salto nos dados desde 1992, de acordo com estimativas da ADEBA, a principal associação bancária argentina.
"Quando oportunidades como essa aparecem na Argentina, a história nos ensinou que elas também podem desaparecer muito rapidamente", disse Rotger.
A última vez que os credores financiaram a compra de casas foi entre 2016 e 2018, durante o governo pró-negócios do ex-presidente Mauricio Macri. Uma forte queda da moeda e o retorno aos controles de capital no final de seu mandato praticamente acabaram com essa tendência.
As vendas a partir de 2019 foram quase que exclusivamente em dinheiro, com os compradores recorrendo a seu "banco de colchões local", disse Alejandro Bennazar, ex-presidente da Câmara de Imóveis da Argentina.
Enfrentando décadas de crises econômicas que acabaram com a confiança na política e nos políticos, os argentinos há muito tempo confiam no setor imobiliário como um investimento seguro, com transações finalizadas em dólares e a maioria dos compradores de imóveis pagando com pilhas de dólares.
É um dos poucos ativos com "retornos positivos a longo prazo no país", segundo Santiago Magnin, proprietário da empresa imobiliária local deinmobiliarios.com.
Porém, com a expectativa de uma grande desvalorização do peso ou de um calote soberano a cada poucos anos, os consumidores e os bancos tradicionalmente evitam brincar com dívidas de longo prazo.
“Com esse tipo de volatilidade, as instituições financeiras e as pessoas não se dão ao luxo de pensar em longo prazo”, disse Federico Gonzalez Rouco, economista sênior da Empiria.
Milei, por sua vez, manteve o peso sobrevalorizado e ainda não desmantelou os controles cambiais. Esse é um processo que os investidores estão observando de perto.
Mais de um terço das residências na cidade de Buenos Aires são alugadas, de acordo com os números do censo de 2022. Magnin estima que os 50% restantes dos moradores da cidade são proprietários, com muitas propriedades herdadas ou presenteadas.
Para ampliar o alcance dos empréstimos, os bancos estão registrando as hipotecas em unidades conhecidas como UVAs, ou seja, um UVA vale atualmente cerca de 1.356 pesos. O valor é ajustado diariamente pelo Banco Central para levar em conta a inflação, protegendo-se contra um peso historicamente volátil.
Para resolver a mecânica, os funcionários dos bancos emitem os empréstimos em UVAs e, em seguida, cobram a taxa de juros relevante - entre 3,5% e 8,5%, o que depende parcialmente do volume de fundos que as instituições têm em mãos para emprestar. Em seguida, eles convertem esse valor de volta para pesos com base na UVA daquele dia.
Apesar de todo o burburinho em torno da retomada do mercado hipotecário, pode haver um teto. Os bancos só emprestam dinheiro àqueles que podem comprovar renda de um emprego formal.
Em um país onde quase metade da força de trabalho trabalha informalmente, há um limite para o número de pessoas que podem ter acesso ao crédito.
Os riscos são se os bancos podem ou não sustentar os baixos custos dos empréstimos e se o governo pode continuar sua estratégia de mitigar grandes saltos nos preços ao consumidor. Se as coisas forem na direção errada, isso poderá aumentar a inflação e as taxas de juros e, potencialmente, tornar os pagamentos mensais inacessíveis.
Mas os compradores de imóveis, como Augusto Rocca, estão otimistas de que Milei conseguirá fazer o trabalho, pois isso ajudaria a manter seus pagamentos mensais em torno de 756,00 pesos - 78% dos quais são apenas juros devidos - acessíveis e compensadores.
Rocca trabalha com marketing digital e comprou um apartamento de 70 metros quadrados no bairro de Colegiales, na cidade, por US$ 143.500. Ele, assim como Rotger, está otimista com a forma como Milei está lidando com a economia.
“Esses empréstimos não teriam sido feitos se o governo não tivesse conseguido reduzir a inflação”, disse Rotger, de 42 anos.
-- Com a colaboração de Paulina Munita.
Veja mais em Bloomberg.com
Leia também
Quem são os gestores mais bem pagos de Wall St. Um deles apostou na Argentina
JPMorgan capta US$ 60 bilhões em gestão de fortunas na América Latina
© 2025 Bloomberg L.P.
