Bloomberg — A um minuto de caminhada da Bolsa de Valores de Nova York, em uma rua de paralelepípedos que já foi ladeada por imponentes sedes de gigantes das finanças, um escritório de esquina ganhou um novo significado.
A partir desta segunda-feira (23), será possível alugar um apartamento na antiga sede do Goldman Sachs, localizado no número 55 da Broad St., onde a empresa esteve sediada do final da década de 1960 até o início da década de 1980.
Naquela época, do outro lado da rua, ficavam os escritórios da Drexel Burnham Lambert, enquanto no alto da rua ficavam os grandes escritórios do Bank of America e do então J.P. Morgan & Co.
Hoje, o cenário é diferente. O domínio do setor financeiro sobre o bairro já se foi há muito tempo, e a pandemia acelerou a mudança.
O New York Sports Club, que há poucos anos estava cheio de sócios banqueiros, agora é um playground coberto para famílias jovens, enquanto o restaurante Serafina ocupa o que antes era uma loja de ternos masculinos.
Agora, qualquer pessoa com US$ 4.000 por mês pode morar no mesmo edifício em que o então CEO Gus Levy consolidou o legado do Goldman como uma potência comercial.
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O distrito financeiro de Nova York evoluiu para “uma área que funciona 24 horas por dia, 7 dias por semana”, disse Nathan Berman, diretor executivo da Metro Loft Development, uma das incorporadoras do projeto. “Costumava ser o prêmio de consolação, mas agora é um destino para as pessoas e um bairro muito confiável.”
No ano passado, a Metro Loft e a Silverstein Properties adquiriram a torre de quase 60 anos de idade, que estava lutando para atrair inquilinos comerciais em busca de edifícios mais novos.
De acordo com Larry Silverstein, que pela primeira vez trabalhou na conversão de um escritório em residência, o formato de bolo de casamento do edifício é ideal para esse projeto, pois não foi necessário criar um vão para que os apartamentos recebessem luz.
"Ele tem uma base grande, mas depois, sobre a base, o edifício entra e se eleva, de modo que a torre sobre a base é perfeita para uso residencial", disse Silverstein em uma entrevista em seu escritório no 7 World Trade Center. "Todos os apartamentos terão janelas, janelas, janelas".
Espera-se que a transformação da estrutura em 571 apartamentos seja concluída em meados do ano que vem. As unidades menores e de andares mais altos da torre de 36 andares estão quase prontas, e as mudanças para elas começarão em novembro.
Os apartamentos têm pé direito de 3 metros, vista para o mar e cozinhas italianas personalizadas, e o edifício terá comodidades que incluem um centro de fitness e ioga, estações de banho para animais de estimação, uma piscina na cobertura e estações de churrasco.
Vicky Ma, associada de uma startup que mora no bairro, disse que a abertura do Whole Foods na Broadway e do salão de alimentação Tin Building no South Street Seaport ajudaram a redefinir a área.
Embora o entorno ainda possa ser desolado à noite, e ela se queixe dos crimes violentos e do aumento do número de sem-teto, “morar aqui nos proporcionou a possibilidade de ter comodidades de luxo e acesso a creches e opções de lazer sem ter que abrir mão do espaço que temos”, disse ela.
O arquiteto do projeto, John Cetra, da CetraRuddy, usou os recuos da estrutura de três níveis para criar terraços ao ar livre. Os corredores com banheiros, armários e lavadoras e secadoras Bosch serpenteiam pelos espaços para chegar às áreas de estar com janelas.
Nos andares inferiores, que têm plantas maiores, os apartamentos incluirão escritórios residenciais sem janelas voltados para o interior do edifício, destinados a profissionais que trabalham pelo menos meio período em casa.
Os desenvolvedores compraram a propriedade de 37.161 metros quadrados por US$ 173 milhões e receberam um empréstimo da Ares Management para a conversão.
Berman, da Metro Loft, não quis dizer quanto custará a conversão, mas disse que projetos semelhantes normalmente custam até US$ 4.035 por metro quadrado.
No total, isso representa cerca de 60% do custo de construção de um novo edifício, disse ele. Isso nem mesmo leva em conta o dinheiro economizado ao contornar o processo de licenciamento de vários anos envolvido em novas construções.
Os estúdios serão alugados por cerca de US$ 4.000 por mês, enquanto apartamentos de três quartos custarão cerca de US$ 10.000 por mês. Os tamanhos variam, mas um dos apartamentos de dois quartos, por exemplo, tem cerca de 84 metros quadrados.
"Acho que vai ser lucrativo", disse Silverstein. "Espero que seja lucrativo. Ficarei desapontado se não for lucrativo."
A Cetra espera trabalhar em mais duas conversões nas proximidades: os antigos escritórios da AIG no endereço 80 Pine St. e uma torre no número 61 da Broadway.
A incorporadora Bushburg Properties, do Brooklyn, comprou o edifício dos antigos escritórios da AIG este ano e está apresentando os registros iniciais para uma conversão de mais de 1.000 unidades.
A RXR deixou de pagar seu empréstimo de US$ 240 milhões na torre 61 Broadway no final de 2022 e está no início do processo de conversão.
O ambiente econômico tem sido um desafio para o financiamento dos projetos. O Metro Loft e seus parceiros não conseguiram quitar uma hipoteca de US$ 250 milhões de cinco anos que venceu no início deste mês em uma torre convertida no endereço 20 Broad St.
Embora o edifício esteja operando com 99% de ocupação, seus investidores estão “determinando se é ou não econômico investir o capital adicional necessário para o refinanciamento”, disse Berman. “Essa situação não é específica das conversões - está acontecendo em todo o espaço multifamily e comercial.”
O corte de 50 pontos-base na taxa de juros do Federal Reserve na semana passada "ajudará a aliviar o impasse financeiro que o setor vem enfrentando".
Mais ao norte da cidade, a conversão do Metro Loft da antiga sede da Pfizer na 42nd Street está em andamento. Eles esperam que seja a maior conversão de escritórios em residências de Nova York quando concluída, com cerca de 92.900 metros quadrados em 1.500 apartamentos.
O município e o estado buscam maneiras de incentivar mais conversões para ajudar a aliviar o déficit habitacional em Nova York, inclusive oferecendo incentivos fiscais para projetos que incluam unidades acessíveis.
Na 55 Broad St., os incorporadores pensam em tornar um quarto das unidades acessíveis em troca de abatimentos de impostos como parte do programa estadual, enquanto aguardam mais informações das autoridades.
A cidade também oferece aos proprietários de escritórios que poderiam transformar suas propriedades em 50 ou mais unidades habitacionais um programa de aceleração para obter aprovações governamentais.
Em meados de setembro, mais de 70 edifícios faziam parte do programa, e espera-se que o conselho municipal vote um projeto de lei este ano para tornar mais edifícios elegíveis para tais conversões.
Se o projeto de lei for aprovado, "o interesse realmente se voltará para o centro da cidade", disse Cetra.
-- Com a colaboração de Andrew Harrer.
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