Bloomberg — Com um número crescente de expatriados dizendo que estão sendo empurrados para fora de Dubai devido ao aumento exorbitante dos aluguéis, uma cidade de 7.000 anos busca oferecer um refúgio nas proximidades.
Sharjah -- vizinha ao norte de Dubai -- está começando a atrair investidores para suas praias menos de dois anos após a aprovação de uma lei que permitiu que estrangeiros comprassem propriedades em áreas selecionadas do emirado. As incorporadoras já estão construindo dezenas de milhares de casas.
Os compradores não estão muito atrás. “Lá, as pessoas têm aluguéis e custos de vida mais baixos em geral”, disse Prathyusha Gurrapu, chefe de pesquisa e assessoria da empresa de consultoria imobiliária Cushman & Wakefield. “Estamos vendo a migração acontecer à medida que muitas pessoas se mudam para Sharjah porque os aluguéis em Dubai se tornaram muito caros.”
Esse é o mais recente sinal de que Dubai está lutando para acompanhar a crescente demanda por moradia depois que banqueiros, advogados e outros trabalhadores se mudaram para o emirado nos últimos anos, atraídos pelo regime de impostos baixos e pelo fuso horário favorável. Os valores das casas no emirado já aumentaram por 16 trimestres consecutivos e os aluguéis de vilas subiram 86% desde o início da pandemia, de acordo com a consultoria imobiliária JLL.
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Sharjah há muito tempo oferece moradias mais acessíveis em comparação com Dubai, que é conhecida como uma metrópole glamourosa repleta de hotéis de luxo e empreendimentos habitacionais imaculados construídos em torno de parques bem cuidados e piscinas de borda infinita. Mas grande parte da oferta de moradias em Sharjah consiste em torres antigas com poucas das facilidades normalmente oferecidas por seu vizinho.
Isso está começando a mudar. A Arada Developments, de propriedade do filho do príncipe Alwaleed bin Talal da Arábia Saudita e membro da família governante de Sharjah, está construindo um projeto de US$ 9,5 bilhões.
Conhecido como Aljada, esse empreendimento incluirá 25.000 residências, uma área de entretenimento com restaurantes e lojas, além de instalações esportivas e um dos maiores parques de skate da região.
Cerca de um terço da construção está concluído e o restante deve ser finalizado até o final da década, de acordo com o CEO da Arada, Ahmed Alkhoshaibi. A incorporadora iniciou conversas com autoridades do emirado para permitir que as empresas solicitem licenças semelhantes às concedidas por Dubai para suas zonas francas econômicas, que oferecem certas isenções de impostos e outros benefícios.
Estabelecido pela primeira vez há mais de 7.000 anos, Sharjah é governado pela dinastia Al Qasimi desde 1600 e o atual governante está no trono há mais de meio século. Historicamente, foi um dos mais ricos dos xeques que compõem os Emirados Árabes Unidos, graças a seus portos e ao setor de pesca de pérolas.
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A cidade descobriu petróleo na década de 1970 e começou a se desenvolver. As torres brutalistas, populares na época, foram erguidas. Hoje em dia, os líderes locais estão procurando preservar partes do emirado como parte do projeto "The Heart of Sharjah" (O coração de Sharjah), que restaurará becos estreitos e antigos, souks e outros edifícios históricos.
“O projeto The Heart of Sharjah é um dos mais fascinantes do mundo no momento”, disse Sarah Moser, professora da Universidade McGill e diretora do New Cities Lab. “É esse tipo de tentativa de recuperar um passado que foi abandonado ou negligenciado quando o petróleo foi encontrado e o processo de modernização começou.”
Durante décadas, a economia de Sharjah dependeu do comércio, do conserto de veículos, da indústria e da construção para crescer. Depois que o governo afrouxou as regras para permitir que os estrangeiros comprassem imóveis com mais facilidade, os compradores começaram a se aglomerar na cidade.
Os compradores indianos agora representam cerca de 29% das vendas de imóveis nos empreendimentos da Arada em Sharjah, em comparação com 8,7% há apenas alguns anos, de acordo com dados fornecidos pela empresa. Alemães, canadenses e britânicos agora representam 10% das compras de imóveis - essas nacionalidades mal eram registradas nos dados da Arada antes da aprovação da lei de 2022.
A demanda está ajudando a aumentar os preços. Quando a Arada começou a vender casas antes do início da construção em Aljada, que fica a apenas 20 minutos do aeroporto de Dubai, o preço por metro quadrado estava em torno de 650 dirhams (US$ 177). Desde então, os preços subiram para 1.400 dirhams por pé quadrado, embora Alkhoshaibi tenha dito que eles ainda permanecem cerca de 40% abaixo de áreas comparáveis em Dubai.
“Os preços em Sharjah subiram, em parte, como resultado da mudança de residentes de Dubai”, Shane Breen, chefe do escritório de Sharjah na corretora de imóveis Savills. “Mas, mesmo com isso, Sharjah continua mais acessível. A diferença de preço ainda é muito grande entre os dois mercados.”
Um apartamento de um quarto alugado por 60.000 dirhams por ano seria considerado o topo do mercado em Sharjah, diz ele, mas essa quantia não daria a um inquilino um estúdio em muitas partes de Dubai.
O governo de Sharjah tentou manter a acessibilidade ao exigir um congelamento de três anos nos aluguéis para novos inquilinos. Depois disso, os proprietários podem aumentar os aluguéis apenas uma vez a cada dois anos.
Outras incorporadoras também estão vendo uma oportunidade. A Eagle Hills, de Abu Dhabi, está construindo um destino turístico e casas de luxo de 4,5 bilhões de dirham na Maryam Island, em Sharjah. A SEE Holding, uma desenvolvedora de infraestrutura ambientalmente sustentável, está construindo mais de 1.200 casas em Sharjah em fases. A empresa vendeu propriedades no valor de 1 bilhão de dirhams em 2023, de acordo com o fundador da empresa, Faris Saeed. O Alef Group de Sharjah é outra incorporadora ativa na cidade.
Muhammad Qasim, gerente da filial de Sharjah da corretora de imóveis Betterhomes, diz que sua empresa tem visto uma forte demanda de compradores que reclamam que foram expulsos de Dubai devido aos preços. A corretora, que abriu seus escritórios em Sharjah há apenas dois anos, viu as vendas aumentarem 60% até agora neste ano em comparação com o mesmo período em 2023, disse ele.
"Precisamos dobrar nossa equipe para atender à demanda", disse Qasim. "Muitos dos compradores e inquilinos estão vindo de Dubai."
Outro projeto da Arada em Sharjah é o Masaar, um empreendimento de US$ 2,5 bilhões que incluirá cerca de 3.000 casas quando estiver concluído em 2026. A empresa está planejando plantar 50.000 árvores e o projeto incluirá uma pista de ciclismo e corrida de 13 quilômetros, uma comodidade rara para uma cidade que geralmente é considerada hostil aos pedestres.
"Há uma demanda por luxo e qualidade", disse Alkhoshaibi. "Estamos vendo uma enorme migração da antiga Sharjah."
Opção para toda a família
As ruas arborizadas foram suficientes para fazer com que pelo menos um morador de Dubai de longa data considerasse Sharjah. Tania Patel, natural de Portugal e mãe de uma criança de um ano, estava navegando no Instagram quando viu uma casa de quatro quartos à venda por cerca de 2,7 milhões de dirhams. Isso é cerca de metade do que ela esperaria desembolsar por uma propriedade de tamanho semelhante em Dubai.
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A executiva de atendimento ao cliente de 40 anos fez a mudança em maio. Seu trajeto para o trabalho em Dubai agora leva cerca de 50 minutos no trânsito intenso, mas ela disse que valeu a pena para aproveitar o custo de vida mais baixo em Sharjah.
"Os custos são cerca de 30% mais baratos do que em Dubai para quase tudo", disse Patel. "Também é muito favorável à família."
Ainda assim, há obstáculos para os investidores. O transporte público continua limitado, o que significa que Sharjah não pode oferecer um modo alternativo de trânsito para ajudar a aliviar o congestionamento nas estradas cheias de tráfego durante os horários de pico. Além disso, o processo de compra de imóveis não é tão simplificado quanto em Dubai, embora as incorporadoras digam que está melhorando.
Com cerca de 2 milhões de habitantes, Sharjah também é mais conservador do que seus vizinhos da federação, o que historicamente o tornou popular entre os emiratis e os expatriados árabes devido ao seu foco na preservação da cultura local. Por exemplo, o emirado continua proibindo a venda de bebidas alcoólicas e os salões de narguilé que são populares entre os residentes e turistas em Dubai.
“Sharjah é socialmente mais conservador, mas não é radical”, disse Patel. “Se a pessoa gosta do Oriente Médio, é um lugar fácil de se viver.”
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