Bloomberg — Depois de Portugal atrair estrangeiros ricos com incentivos de investimento, o governo enfrenta dificuldades em frear a febre de compras que impulsionou os preços imobiliários a níveis astronômicos, enquanto a oferta limitada não consegue avançar em ritmo sequer semelhante.
O custo das residências em Lisboa subiu 5,8% em novembro, para um recorde de € 5.426 (cerca de US$ 6.000) por metro quadrado, de acordo com dados da Idealista. Esse foi o segundo maior aumento na Europa, depois de Atenas, o mercado imobiliário mais aquecido entre as principais cidades europeias monitoradas pela Bloomberg.
Com um aumento acumulado de quase 30% nos últimos cinco anos, a propriedade residencial na capital portuguesa é mais cara do que em Milão, Madri e Berlim.
Isso torna uma nova casa inacessível para a maioria dos moradores locais em Lisboa e mostra como a questão da oferta muitas vezes supera as taxas de juros na definição dos preços.
O governo português começou a mudar de rumo: encerrou o programa de golden visa do país e aprovou um plano para reduzir incentivos fiscais para novos residentes. Mas, com seu clima ensolarado e preços que ainda são cerca da metade dos de Paris e Zurique, os esforços para conter a demanda têm pouco impacto.
“Apesar dessas mudanças, vimos um aumento no número de consultas de nossos clientes estrangeiros”, disse Paulo Silva, chefe da consultoria imobiliário Savills em Portugal. “Simplesmente não há casas suficientes para atender à demanda, mesmo com as vendas desacelerando.”
Enquanto o fim da era do dinheiro barato afetou o poder de compra em toda a Europa, a falta de oferta tem impactado os preços em muitas cidades. Seis dos dez mercados monitorados pelo Bloomberg City Tracker estão em alta.
Atenas registra ganhos ano a ano próximos a 12% e Estocolmo sobe mais de 5% - sãpo seis meses consecutivos de crescimento -, enquanto os preços em Madri e Milão avançam constantemente a uma taxa de mais de 3%. Paris teve o desempenho mais fraco, com queda de mais de 6%.
Para capturar as últimas tendências do mercado imobiliário em cidades europeias, a Bloomberg compila dados de uma variedade de fontes. Algumas são taxas e níveis indicativos, enquanto outras são números oficiais de transações.
Antes um mercado imobiliário esquecido pontilhado por prédios envelhecidos, Lisboa tornou-se um ponto de investimento após concluir um resgate internacional em 2014.
Na época, o governo havia eliminado os controles de aluguel e introduzido o chamado visto dourado (golden visa) - um caminho para a residência em troca de um investimento de € 500.000 em propriedade -, juntamente com incentivos fiscais para atrair novos residentes.
Logo depois, milhares de compradores estrangeiros desembarcaram em Lisboa em busca de pechinchas, à medida que o país se recuperava da crise financeira. Entre eles estava o bilionário suíço Claude Berda, fundador do grupo de radiodifusão francês AB Groupe. Em 2016, ele se associou ao investidor local José Cardoso Botelho para comprar seu primeiro terreno em uma das sete colinas de Lisboa.
“Estávamos tirando uma selfie com o rio Tejo atrás de nós quando vimos um pequeno outdoor que dizia: ‘à venda’”, disse Cardoso Botelho. “Apertamos as mãos e foi assim que tudo começou.”
Os dois fundaram a Vanguard Properties, sediada em Lisboa, e, desde então, desenvolveram quase uma dúzia de edifícios residenciais na cidade de meio milhão de habitantes. A demanda era tão forte que muitas vezes vendiam antes mesmo de serem construídos.
Cardoso Botelho disse que as longas esperas por licenças de construção - oito anos para um de seus terrenos - causaram a grave escassez. A burocracia significa que a Vanguard não tem unidades para vender no próximo ano, após ter entregue 500 apartamentos nos últimos dois meses - quase metade foi para compradores estrangeiros.
Em 2022, o número de casas disponíveis em Portugal atingiu o menor nível em 15 anos, segundo a Confidencial Imobiliário, que coleta dados sobre o mercado imobiliário. A habitação social representa apenas 2% do estoque total - um dos mais baixos da União Europeia.
Enquanto isso, o preço médio de uma nova casa em Lisboa ultrapassou os valores de Dublin e Bruxelas, de acordo com o Índice Imobiliário 2022 da Deloitte. Para muitas famílias portuguesas, cujos salários estão entre os mais baixos da Europa Ocidental, o sonho de comprar uma casa foi substituído por aluguéis caros e de baixa qualidade em subúrbios distantes.
As tendências de Lisboa mostram como é difícil para os governos controlarem os preços das moradias. Embora a demanda possa ser estimulada com incentivos, apoiar a oferta leva tempo e dinheiro, e equilibrar essa equação de forma errada arrisca ciclos de boom e recessão.
As preocupações de que os preços em alta de hoje logo possam ser revertidos estão aumentando.
O banco central de Portugal disse no mês passado que instituições que emprestam teriam que construir “colchões” de capital adicionais para cobrir possíveis perdas relacionadas a imóveis. A medida ocorreu depois que as vendas residenciais em Portugal caíram 22% nos primeiros seis meses do ano, segundo a empresa de serviços imobiliários Jones Lang LaSalle.
Com a propriedade fora de alcance e os preços de aluguel em disparada, mais portugueses estão vivendo em condições precárias. Em Quinta dos Ingleses, uma pequena área florestal nos arredores de Lisboa, foram montadas cerca de 40 barracas.
“Todo dia, novas pessoas aparecem”, disse Filipe Silva, que coordena um programa para pessoas sem-teto em um centro comunitário na paróquia de Carcavelos, perto de Lisboa. “São principalmente pessoas que trabalham, mas não conseguem pagar por moradia.”
O terreno fica ao lado da Nova School of Business and Economics e de uma escola inglesa, em que as mensalidades podem ultrapassar € 1.000. A crescente desigualdade gerou tensões, com milhares de pessoas indo às ruas no início deste ano para protestar contra a crise habitacional em Lisboa e em outras cidades portuguesas - ecoando frustrações em outros lugares.
O governo socialista de Portugal respondeu com a promessa de aumentar o número de moradias acessíveis e encerrar incentivos para estrangeiros. O primeiro-ministro Antonio Costa, que deixará o cargo com as eleições de março de 2024, disse que esses programas estavam alimentando a especulação imobiliária. Mas tirar Portugal do mercado pode não ser tão fácil.
“No final do dia, o clima quente do país, as praias deslumbrantes, o estilo de vida e o custo de vida relativamente baixo continuarão a atrair o interesse de investidores estrangeiros”, disse Pedro Coelho, CEO da empresa de investimentos imobiliários Square Asset Management.
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