Bloomberg — No distrito financeiro de São Francisco, o edifício One Montgomery evoca a opulência da era dourada da virada do século XX nos Estados Unidos. Com suas colunas toscanas, escadarias de mármore e portas de bronze, o marco do renascimento já abrigou o Crocker Bank, que leva o nome de um dos magnatas que construíram a parte oeste da primeira ferrovia transcontinental dos Estados Unidos.
Hoje em dia, a propriedade exemplifica a mudança de fortuna da cidade: Ghazi Shami, CEO da gravadora Empire, comprou-a em janeiro por US$ 22,5 milhões, mais de 70% abaixo de seu preço de venda apenas seis anos antes.
Ghazi cresceu em São Francisco, depositando moedas da lavanderia de sua família em uma agência do Crocker Bank e depois fundando a Empire em sua cidade natal.
Ao comprar o One Montgomery, ele aproveitou o que chama de oportunidade de mercado geracional.
“Eu poderia facilmente ter pegado, fincado a bandeira em Los Angeles ou Nova York, onde há uma cena musical fervorosa”, diz Ghazi, que trabalhou com os artistas Kendrick Lamar, Snoop Dogg e Shaboozey e usa seu primeiro nome profissionalmente. “Eu estava interessado em ser um empresário que investisse na minha cidade.”
Ghazi faz parte de uma vanguarda de investidores ultrarricos que apostam em um ativo particularmente em baixa: os imóveis comerciais de São Francisco.
A cidade, que passou por um boom na última década graças à explosão de riqueza gerada por seu setor de tecnologia local, tem lutado mais do muitas outras metrópoles dos EUA para se recuperar após a pandemia da covid-19.
Agora, os líderes empresariais e empreendedores locais estão se lançando para impulsionar uma revitalização.
Jony Ive, ex-executivo da Apple que agora dirige o estúdio de design LoveFrom, gastou mais de US$ 100 milhões comprando e reformando propriedades no bairro Jackson Square da cidade.
O astro do Golden State Warriors, Stephen Curry, comprou um prédio não muito longe do Chase Center, sede do time, com a intenção de reformá-lo como sede de sua empresa Thirty. (Recentemente, ele cancelou esses planos após uma disputa sindical, embora os líderes da cidade esperem reavivar o plano).
O escritório da família do cofundador do Google, Sergey Brin, fez um empréstimo de US$ 55 milhões em um prédio de apartamentos, no mesmo mês em que os avaliadores de impostos da cidade reduziram seu valor pela metade, para US$ 41,3 milhões.
Outros ficaram mais fora do radar. Neil Mehta, fundador da empresa de investimentos com foco em tecnologia Greenoaks Capital, é o patrocinador de várias empresas de responsabilidade limitada que compraram prédios na Fillmore Street, no famoso bairro de Pacific Heights.
O capitalista de risco David Sacks, recentemente nomeado como czar de inteligência artificial e criptomoeda do presidente Donald Trump, é sócio limitado em projetos da incorporadora local Brick & Timber Collective, de acordo com documentos de empréstimo e pessoas familiarizadas com o assunto. Uma porta-voz da empresa de Sacks, a Craft Ventures, confirmou seu papel.
É uma demonstração proeminente da riqueza em São Francisco, uma cidade que ocupa o quinto lugar no mundo em número de bilionários entre os 500 mais ricos monitorados pelo Bloomberg Billionaires Index.
Mesmo com preços muito baixos, somente aqueles que têm muito dinheiro e uma crença inabalável na área podem suportar o risco de esperar por um retorno.
“Na parte inferior de um ciclo, geralmente são os grandes patrimônios líquidos que entram primeiro, porque a matemática não faz sentido”, diz Christopher Roeder, corretor de imóveis da Jones Lang LaSalle, que liderou a locação de projetos, incluindo a reforma de US$ 1 bilhão da histórica Transamerica Pyramid, o segundo edifício mais alto da cidade.
A matemática para São Francisco tem sido particularmente difícil depois que a pandemia esvaziou seus edifícios e fez com que os residentes fugissem para destinos mais baratos, com a cidade perdendo mais de 6% de sua população de 2020 a 2021.
À medida que a Covid diminuiu e os trabalhadores voltaram aos escritórios em todo o país, São Francisco teve uma recuperação mais lenta.
As vagas de escritórios subiram de menos de 4% em 2019 para um recorde de quase 37% no quarto trimestre do ano passado - superando as taxas dos principais centros, como Manhattan, Chicago e Los Angeles.
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Essa espiral fez com que a cidade enfrentasse um déficit orçamentário de mais de US$ 800 milhões, já que seu novo prefeito, Daniel Lurie, quer gastar mais com policiamento e limpeza das ruas. Eleito em novembro, o político de fora e herdeiro da Levi Strauss pressionou por investimentos dos líderes empresariais e residentes ricos de São Francisco.
Os primeiros sinais de recuperação estão levando muitos a se sentirem otimistas. As ruas estão mais limpas e movimentadas. A prefeitura ficou mais agressiva com a repressão ao tráfico de drogas e ordenou que os funcionários públicos voltem ao escritório quatro dias por semana.
O boom da IA atraiu trabalhadores da área de tecnologia de Miami e Austin para o escritório. As startups de IA mais valiosas, incluindo OpenAI, Anthropic, Scale AI e Perplexity, estão sediadas na cidade. No quarto trimestre, foram alugados mais espaços de escritórios do que desocupados pela primeira vez desde 2020.
“Normalmente, as reviravoltas, sejam elas recessões ou recuperações, já estão a caminho antes que a maioria das pessoas as reconheça, e elas acontecem muito mais rápido do que a maioria das pessoas espera”, diz o bilionário Greg Flynn, que dirige o gigante das franquias de restaurantes Flynn Group.
“Na minha observação de São Francisco, acho que isso está acontecendo agora mesmo. Está bem encaminhado e está se movendo na velocidade da luz.”
Flynn, que cresceu do outro lado da ponte Golden Gate, no condado de Marin, conhece bem os altos e baixos do mercado de São Francisco. Além da riqueza gerada por sua empresa, que opera mais de 2.900 Pizza Huts, Panera Breads, Wendy’s e outros restaurantes, ele ganhou reputação por seu timing imobiliário.
Com a ajuda de investidores - incluindo a ex-presidente da Câmara dos Deputados dos EUA, Nancy Pelosi, e seu marido, Paul - Flynn comprou o Huntington Hotel em 2023. A propriedade fechada de 103 anos no topo de Nob Hill foi vendida por cerca de 70% menos do que seu valor avaliado.
Um ano depois, ele se uniu novamente aos Pelosis e a outras pessoas para comprar um prédio de escritórios, o 631 Howard St., no bairro tecnológico de South of Market.
Do lado de fora da janela de seu escritório no 18º andar, na 225 Bush St: Market Center, um par de prédios que ele está prestes a adquirir por meio de um empréstimo problemático, de acordo com duas pessoas familiarizadas com o negócio. Ele se recusou a comentar sobre essa propriedade.
Flynn comprou e vendeu a torre de escritórios em que está sentado por três vezes - a última delas em 2017. O edifício agora simboliza a baixa da cidade: em novembro, seu proprietário, a Kylli, a unidade local de um investidor chinês, não pagou seu empréstimo, e o edifício está sendo preparado para venda, segundo documentos do empréstimo.
A Kylli não respondeu a um pedido de comentário. O próprio Flynn tem uma propriedade que comprou em 2019 que está em dificuldades.
“Você pode fazer tudo certo, mas se errar no momento certo, provavelmente não haverá salvação”, diz Flynn, 61 anos. “E você pode fazer quase tudo errado e, se acertar o momento certo, provavelmente ganhará dinheiro. Portanto, nosso foco principal é acertar o momento certo.”
Há muito tempo, o timing é fundamental em São Francisco, com um legado de altos e baixos que remonta à corrida do ouro e ao terremoto de 1906. Mas o crescimento da economia tecnológica nos últimos 30 anos comprimiu os ciclos em uma série espetacular de altos e baixos, desde o boom e a falência das pontocom até o frenesi atual da IA.
O setor de tecnologia tem sido celebrado como a espinha dorsal econômica da cidade. À medida que as startups floresceram na década de 2010, transformando em nomes conhecidos empresas como Uber, Airbnb e Twitter, o preço médio das casas subiu acima de US$ 1 milhão, e ficou fora do alcance de muitos residentes.
A crise dos sem-teto se agravou. Vândalos deformaram ônibus particulares que levavam trabalhadores para o Vale do Silício. Os supervisores da cidade questionaram os grandes bilionários e condenaram o nome do Zuckerberg San Francisco General Hospital, depois que o CEO da Meta Platforms doou US$ 75 milhões. doou US$ 75 milhões.
A bolha estourou em março de 2020. A Bay Area foi a primeira metrópole a emitir ordens de abrigo no local, iniciando um êxodo de trabalho remoto à medida que programadores e chefes corporativos deixavam o centro de São Francisco.
Alguns grandes empregadores, como o Twitter e a Salesforce, disseram que o trabalho flexível seria a norma mesmo após o fim dos lockdowns.
Cenas de uso público de drogas e acampamentos de sem-teto foram notícia nacional. Os arrombamentos de carros chegaram a 3.384 em setembro de 2022, um recorde de uma década para um único mês. Varejistas como Nordstrom, Walgreens e Whole Foods fecharam lojas no centro da cidade.
Em 2023, o colapso dos credores Silicon Valley Bank e First Republic Bank aumentou o tumulto no setor financeiro local.
Esses problemas fizeram com que a queda na demanda por imóveis, sentida em cidades de todo o mundo, fosse particularmente aguda em São Francisco.
Nos EUA, os valores dos escritórios nos distritos comerciais centrais caíram cerca de 45% desde 2020, de acordo com o índice de preços de imóveis comerciais da MSCI.
Nos locais mais afetados, tem sido difícil avaliar a verdadeira extensão do declínio: O interesse dos investidores em São Francisco foi tão fraco após a pandemia e, mais tarde, quando as taxas de juros começaram a subir em 2022, que havia poucas transações para medir o quanto os preços cairiam.
O mercado de São Francisco começou a mostrar sinais de recuperação em 2023, quando a Swig, uma empresa imobiliária familiar local, comprou a 350 California St. A antiga propriedade do Union Bank foi vendida por US$ 205 o pé quadrado em agosto de 2023, um quarto do que os corretores estimam que valeria antes da pandemia.
Desde então, as propriedades mudaram de mãos, embora com grandes descontos. A Gaw Capital Partners, sediada em Hong Kong, vendeu um trio de edifícios chamados coletivamente de North Park no bairro de Jackson Square para a gigante de private equity Blackstone por US$ 245 milhões em 2018. Ela os comprou de volta no ano passado por US$ 82 milhões.
A Hearst, de propriedade familiar, comprou no início deste ano um prédio de escritórios por US$ 47,5 milhões, cerca de 47% abaixo de seu último preço de venda, para abrigar temporariamente o San Francisco Chronicle enquanto constrói uma torre de condomínio ao lado do prédio histórico do jornal.
Em 2019, houve 34 vendas de escritórios em São Francisco - 20 com preços superiores a US$ 100 milhões, de acordo com dados da corretora CBRE Group.
No ano passado, apenas duas das 23 vendas de escritórios ultrapassaram esse valor, e elas faziam parte de uma venda de um portfólio múltiplo. Apenas duas transações tinham algum financiamento associado, de acordo com a corretora.
As pessoas de alto patrimônio líquido ou suas coalizões de investidores podem autofinanciar os negócios a preços mais baixos e também têm períodos de retenção mais flexíveis que lhes permitem assumir mais riscos do que os compradores institucionais, diz Kyle Kovac, vice-presidente executivo de mercados de capital da CBRE.
“Nesta fase, em que há tanto risco e incerteza, o capital privado vai mais longe no espectro de risco e tende a ganhar todos os negócios”, diz ele.
Os preços de barganha podem ser um motivador para alguns, mas outros estão simplesmente investindo em São Francisco porque querem ajudar sua cidade - não importa o custo.
Ive, 58 anos, nascido no Reino Unido, que durante suas quase três décadas na Apple supervisionou o design de produtos como o iPod e o iPhone, diz que visitou a área da Jackson Square em sua primeira viagem aos EUA, em 1989. Ele descobriu a livraria do bairro, a William Stout Architectural Books, e acabou se apaixonando pela área.
Confrontada com Chinatown de um lado e com o horizonte de arranha-céus de vidro do distrito financeiro do outro, a Jackson Square é um dos distritos comerciais mais antigos da cidade.
Seus prédios de tijolos e vielas de paralelepípedos datam da época da corrida do ouro, o que lhe dá uma sensação muito mais tranquila e peculiar do que em outros bairros de São Francisco.
Ive, que é frequentemente visto almoçando em restaurantes locais, reuniu uma coleção de edifícios para reformar a nova sede da LoveFrom, que trabalha com marcas como Airbnb e Ferrari em seus designs.
“Esta é uma parte histórica importante de São Francisco, mas também um lugar profundamente criativo”, disse Ive em um e-mail. “Estou profundamente orgulhoso de que a LoveFrom esteja contribuindo para isso.”
A criação da “Ive Hive”, como foi apelidado o novo complexo da LoveFrom, ajudou a atrair outras pessoas para o bairro.
A Thrive Capital de Joshua Kushner, um dos principais apoiadores da OpenAI, comprou um antigo quartel de bombeiros centenário por US$ 9 milhões em maio de 2024. O Brick & Timber Collective, o grupo que conta com Sacks entre seus investidores em projetos, planeja gastar quase meio bilhão na compra e reforma de edifícios na Jackson Square.
Em dezembro, ele se uniu à empresa de investimentos Barings para comprar o 500 Washington St., que planeja reformar e transformar em um espaço de escritórios moderno com um restaurante e outras comodidades.
“A Brick & Timber Collective tem uma infinidade de parceiros limitados diferentes, tanto investidores individuais quanto institucionais, em qualquer investimento”, diz Jesse Feldman, sócio da empresa.
O mercado de escritórios ainda está em dificuldades. A taxa de vacância no centro da cidade de São Francisco permaneceu em 35,8% no final do primeiro trimestre, e os aluguéis médios solicitados ainda são deprimidos, US$ 68,63 por pé quadrado, de acordo com a CBRE.
Há também uma grande divisão entre os edifícios mais desejáveis e as propriedades mais antigas. Os principais edifícios, como o Transamerica Pyramid, conseguiram assinar contratos de locação bem acima de US$ 130 por pé quadrado, quase o dobro da média da cidade, mas muitas outras propriedades estão lutando para encontrar inquilinos.
“Ainda é a taxa de vacância mais alta do país”, diz Colin Yasukochi, diretor executivo do centro de insights tecnológicos da CBRE em São Francisco. “Isso é algo que provavelmente não diminuirá muito rapidamente nos próximos anos.”
E nem todos os projetos foram realizados sem problemas. Até mesmo Ive teve que se explicar para a comunidade para acabar com os temores de gentrificação tecnológica.
Depois que foi revelado que Mehta, da Greenoaks, era o investidor por trás de várias LLCs anônimas que haviam comprado cerca de US$ 100 milhões em propriedades no distrito de Upper Fillmore, as pessoas na mídia social ameaçaram bater com um carro na porta da frente dele. As empresas locais manifestaram preocupação com a possibilidade de serem desalojadas.
Mehta, que não quis comentar, desde então colocou as propriedades em uma fundação sem fins lucrativos e se comprometeu a não se beneficiar pessoalmente do projeto do bairro.
O prefeito Lurie, que anteriormente dirigia uma organização sem fins lucrativos de combate à pobreza chamada Tipping Point Community, financiada em parte pelos ricos de São Francisco, está se voltando para o mesmo grupo em busca de respostas para a crise do fentanil na cidade e outros problemas.
“Quando você tem essas pessoas que vivem e trabalham aqui investindo, elas têm esperança, são otimistas e já veem as mudanças que estão acontecendo”, diz Lurie. “Estamos cientes dos desafios que enfrentamos, mas não há dúvida de que São Francisco está em ascensão.”
Aaron Peskin, ex-membro do Conselho de Supervisores da cidade e crítico frequente dos ricos de São Francisco, diz que apoia amplamente os compradores de imóveis locais, chamando os esforços de Ive para reforçar a Jackson Square de “personificação” do investimento responsável. Mas ele teme que os compradores ricos ganhem influência política indevida e busquem tratamento especial.
“Eu dou as boas-vindas ao prefeito Lurie, que conseguiu que seus amigos bilionários acreditassem e investissem em SF”, diz Peskin, que perdeu para Lurie na eleição de novembro. “Mas não ao custo de empobrecer o contribuinte de São Francisco e entregar a loja.”
Laurene Powell Jobs, fundadora da organização filantrópica Emerson Collective e viúva do fundador da Apple, Steve Jobs, montou uma organização sem fins lucrativos no ano passado para comprar o campus do San Francisco Art Institute, com planos de renovar a propriedade histórica e transformá-la em uma nova escola de arte.
Ela é copresidente de uma iniciativa econômica chamada Partnership for San Francisco, que trabalha com duas dúzias de líderes empresariais, incluindo Ive e Sam Altman, da OpenAI, para impulsionar a economia da cidade.
Outra nova coalizão, liderada por David Stiepleman, cofundador da empresa de investimentos Sixth Street, está criando um fundo de desenvolvimento econômico dedicado ao centro da cidade.
“Há empresas que estão aqui desde a corrida do ouro”, diz Katherine August-deWilde, ex-presidente do First Republic, que comandará a Partnership for San Francisco.
“Temos algumas das maiores empresas de tecnologia aqui e algumas das mais novas empresas inovadoras. E, pela primeira vez, todos nós nos unimos como administradores da cidade.”
Para Ghazi, comprar o One Montgomery é uma chance de fincar uma bandeira em São Francisco para a Empire e aumentar a visibilidade da cena artística e musical.
Ao caminhar pelo prédio, ele imagina como a antiga área dos caixas de banco se tornará um bar com um restaurante cuja vibração ele descreve como uma mistura de Restoration Hardware com Soho House.
O segundo andar será sua sede, enquanto o deck do telhado poderá sediar eventos musicais ou ser um lounge para os funcionários durante o dia. Sua visão final é criar um nível de prestígio em que as pessoas vejam o edifício e digam que querem trabalhar para esta empresa, nesta cidade.
“Se você está vendo São Francisco apenas como uma oportunidade de ganhar dinheiro, esse é o comportamento descartável que nos levou até onde estamos agora”, diz Ghazi.
“Espero que, à medida que tivermos esse aumento, criemos um equilíbrio entre a tecnologia, que obviamente sempre prosperará na cidade, e algum tipo de mistura de pessoas que buscam legado e herança.”
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