Bloomberg — Possuir terras agrícolas tem se mostrado um dos melhores investimentos no Brasil na última década. Mas apenas para os brasileiros.
Investidores estrangeiros estão proibidos de comprar terras diretamente e há poucas empresas ou fundos de capital aberto que ofereçam a esse público exposição ao aumento do valor das terras agrícolas, especialmente na rica região Centro-Oeste do país.
Agora, uma gestora com sede em São Paulo está começando a vender cotas de um fundo de private equity para que estrangeiros tenham acesso a esse tipo de ativo pela primeira vez, com a meta de captar US$ 150 milhões.
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Depois de levantar recursos de investidores locais, a AGBI busca atrair investidores globais nos EUA, Europa e Oriente Médio, de acordo com Mario Lewandowski, diretor de novos negócios. O fundo tem como prazo um período de até dez anos, mas devolverá o capital assim que as fazendas forem alienadas.
“Não somos especulativos, fazemos a transformação da terra”, disse Lewandowski em entrevista à Bloomberg News. “É daí que vem a maior parte do valor.”
Nos últimos 20 anos, o valor das terras no Brasil subiu, em média, cerca de seis pontos percentuais acima da inflação. Os dois primeiros fundos da AGBI tiveram taxas internas de retorno anuais em dólar de 5,75% e 8,73%, respectivamente, ou mais de 8 pontos percentuais sobre a inflação em reais.
Mesmo quando os preços das commodities agrícolas caem — como aconteceu no ano passado — a terra mantém seu valor, disse Lewandowski.
Fundada em 2012, a AGBI compra terras degradadas e as converte em áreas produtivas para a agricultura, impulsionando seu valor.
A gestora comprou cinco fazendas e vendeu três no estado do Mato Grosso. A primeira foi adquirida em 2013 por R$ 39 milhões (US$ 7,2 milhões) e vendida por R$ 177 milhões em 2021.
Para o fundo mais recente, que está em conformidade com requisitos de sustentabilidade e deve gerar créditos de carbono, mais de R$ 80 milhões foram captados de investidores com grandes fortunas no Brasil, incluindo multi-family offices.
Lewandowski está fazendo agora um road show para levantar capital de investidores globais.
Dependendo do quanto for arrecadado, a AGBI dedicará todos os recursos ao fundo atual ou iniciará um novo.
Enquanto investidores sediados nos EUA geralmente buscam retornos financeiros, os europeus estão mais preocupados com aspectos ambientais e climáticos e alguns investidores do Oriente Médio se interessam em garantir a oferta de alimentos diretamente das fazendas, disse Lewandowski.
“Há lugares populosos no mundo que não têm acesso a comida e que nunca tinham olhado para o Brasil antes”, disse ele. “Agora eles estão loucos para vir. Só precisam de um mercado mais profissional.”
Os sócios da AGBI também co-investirão no fundo, garantindo o controle brasileiro, fundamental para atender às exigências legais, disse Lewandowski.
Banco de dados
Para encontrar as oportunidades certas, a AGBI conta com um banco de dados proprietário de mais de 1.100 fazendas, que rastreia informações como preços solicitados, o uso da terra e a precipitação anual.
Foi assim que eles encontraram as duas fazendas adquiridas mais recentemente, no início deste ano, por R$ 104 milhões, com um total de 5.606 hectares.
Atualmente, a AGBI está escolhendo arrendatários, a maioria pequenos produtores rurais, que desenvolverão a terra adotando práticas agrícolas estabelecidas pelo fundo.
Parte da estratégia inclui compras em áreas próximas a novas rodovias e infraestrutura e, no caso das propriedades compradas mais recentemente, a presença de grandes tradings globais de grãos, como a Cargill.
O pai de Mario, Luciano, é sócio fundador da AGBI. Anteriormente, ele ajudou a gerenciar um portfólio na Global Logistics Properties e, antes disso, tinha trabalhado na Prosperitas Investimentos, GP Investimentos Imobiliários e Rio Bravo Investimentos.
Gustavo Fonseca, sócio diretor, trabalhou anteriormente no Risk Office.
Grande parte do capital para os dois primeiros fundos veio de familiares e amigos, já que muitos investidores estavam céticos quanto ao modelo de negócios.
“Na primeira vez que captamos recursos, em 2012, todos disseram: ‘Vocês são malucos de investir em terras agrícolas’”, disse Lewandowski. “Na segunda vez, em 2015, as pessoas disseram: ‘Esse negócio até pode dar certo, mas só acredito vendo.’ Agora as pessoas falam que confiam em nós e na tese do fundo.”
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