Bloomberg — Joseph Sumberg, ex-managing director do Goldman Sachs (GS), decidiu apostar sua carreira na tese de que as mudanças climáticas estão prestes a transformar o mercado imobiliário de cabeça para baixo.
Desde o fim de 2022, o executivo de 42 anos tem trabalhado com o investidor bilionário Tom Steyer para desenvolver estratégias voltadas para os desafios únicos que o mercado imobiliário enfrenta à medida que o planeta aquece cada vez mais.
Como fundador e chefe da divisão imobiliária dentro do produto de investimento de Steyer, a Galvanize Climate Solutions, Sumberg é responsável por adquirir propriedades e torná-las à prova de mudanças climáticas.
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“Estou convencido de que esta é a maior oportunidade em real estate comercial para ganhar dinheiro”, disse Sumberg em uma entrevista à Bloomberg News. “É por isso que não fiquei no Goldman,” e também é por isso que “apostei minha carreira nessa estratégia.”
O mercado imobiliário – principalmente o segmento de escritórios – tem passado por anos turbulentos desde o fim da pandemia. Taxas de juros mais altas combinadas com taxas de ocupação irregulares deixaram muitos proprietários de imóveis em dificuldades, desencadeando uma onda de desvalorizações.
As mudanças climáticas agora representam um novo ciclo de risco para o mercado imobiliário, e muitos proprietários começam a perceber que não estão preparados para suas consequências.
Descarbonização de imóveis
Em abril, o governo Joe Biden revelou o primeiro plano nacional dos Estados Unidos para a descarbonização de edifícios residenciais e comerciais.
Isso coincidiu com a aprovação da Diretiva de Desempenho Energético dos Edifícios revisada na Europa. É um cenário de políticas em mudança, no qual os investidores imobiliários começaram a reconhecer que possuem grandes carteiras de ativos inutilizados.
Helena Rivers, líder de emissões líquidas zero para Europa e Índia na Aecom, com sede no Texas, que oferece serviços de consultoria em infraestrutura, disse que os investidores nos EUA, na verdade, mostram mais disposição para alocar capital na transformação sustentável dos edifícios do que seus homólogos na Europa.
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Eles percebem que isso “fará sentido financeiro” e “simplesmente colocam em prática”, disse ela. Na Europa, por outro lado, os investidores ainda mostram alguma “relutância em mergulhar de cabeça” antes que a diretiva sobre eficiência energética seja adotada em toda a UE, disse.
Os estados-membros têm cerca de dois anos para implementar os múltiplos requisitos da diretiva.
A resiliência climática tem sido cada vez mais considerada na tomada de decisões por investidores institucionais à medida que os reguladores endurecem os requisitos, disse Thierry Laquitaine, chefe de investimento ESG para a unidade AEW da Natixis na Europa.
“No dia em que você quiser vender seu prédio, o comprador questionará qual o nível de atendimento das regulamentações”, disse Laquitaine. “E você também terá um problema com seus inquilinos se não estiver em conformidade.”
Sumberg disse que seu interesse em tornar o setor imobiliário mais sustentável tem como base a convicção de que isso se mostrará um negócio lucrativo.
“Sou um investidor imobiliário, não um ativista climático. Não sou um ambientalista radical”, disse ele. “Não passei 15 anos no Goldman Sachs sem aprender que o capitalismo é a única coisa pelo qual os investidores se interessam.”
Seguradoras e bancos se antecipam
Enquanto isso, a indústria de seguros tem se afastado de propriedades expostas a riscos climáticos extremos, e há evidências de que os bancos começam a reconsiderar empréstimos para imóveis que provavelmente terão seu valor reduzido como resultado das consequências físicas do aquecimento global.
Agora é o momento para os investidores anteciparem esses desenvolvimentos, disse Sumberg.
Em junho, a Galvanize fez sua segunda aquisição imobiliária, “com o objetivo de otimizar as economias de eficiência energética, gerar energia renovável e aumentar o valor dos ativos”, disse a empresa na época.
A propriedade industrial, One Gateway Boulevard, em Nova Jersey, fará parte de uma “estratégia tradicional de valorização” à medida que a Galvanize investe em sua descarbonização, acrescentou.
Há uma “grande oportunidade no mercado imobiliário atual e também no mercado de sustentabilidade”, disse Sumberg. “Queremos escalar isso de forma massiva e rápida.”
O foco da Galvanize para esses investimentos recai atualmente sobre Nova York, Nova Jersey, Califórnia, Maryland e Massachusetts, disse ele. “Há muitas oportunidades fáceis de aproveitar nesses mercados de primeira linha.”
No entanto, ainda não está claro quão rapidamente as avaliações de propriedades reagirão às ameaças relacionadas ao clima, e Sumberg reconhece que já ficou surpreso com respostas lentas do mercado no passado.
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A demanda contínua por imóveis na Flórida é um exemplo, apesar dos claros sinais de riscos relacionados ao clima associados ao estado americano, disse ele.
Sumberg, que cresceu em Miami e agora vive em Nova York, descreve o que está acontecendo em sua cidade natal como “de tirar o fôlego”.
O crescimento de investimentos e da população é difícil de conciliar com o fato de que “é muito difícil conseguir um seguro para muitas casas que seja razoável, ou até mesmo possível,” disse ele.
“Eu amo Miami, mas não acho que seja um grande investimento a longo prazo, em muitos casos, por causa da questão climática,” disse Sumberg. “Mas, no caso dos investidores imobiliários, não vamos aprender a lição até sermos atingidos em cheio.”
Por enquanto, os floridianos provavelmente enfrentarão uma das temporadas de furacões mais ativas em memória recente, segundo meteorologistas. Durante 15 meses consecutivos até junho, as temperaturas dos mares globais atingiram máximas sazonais históricas, um desenvolvimento que tem implicações perigosas para o Golfo do México e a Flórida.
“As pessoas terão que acordar e reagir aos riscos impostos pelas mudanças climáticas em algum momento,” disse Sumberg. “E, quando isso acontecer, a perspectiva delas sobre onde viver e como proteger suas casas contra intempéries provavelmente mudará.”
“Espero estar errado,” ele disse.
“Espero que o nível do mar não suba. E espero que o seguro cubra os proprietários de imóveis residenciais e comerciais que estão sendo construídos literalmente no olho da tempestade. Mas imagino que algumas pessoas ficarão bastante chateadas quando forem atingidas pelo próximo furacão e não estiverem cobertas pelo seguro.”
E isso tem enormes implicações para a valorização das propriedades. “Acho que o clima será a coisa mais significativa a impactar o mercado imobiliário comercial nas próximas décadas,” disse Sumberg.
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