Bloomberg Línea — O mercado imobiliário corporativo está aquecido com o retorno gradual das empresas aos escritórios. Nas regiões mais valorizadas da cidade de São Paulo, como a Faria Lima e o Itaim, os preços dos aluguéis estão em trajetória ascendente, sem um horizonte à vista para estabilização.
Nos edifícios mais disputados das duas regiões, que representam o centro financeiro do país, a taxa de vacância em alguns casos está em zero, ou seja, não há espaço disponível. E os valores de locação podem atingir R$ 360 por metro quadrado, mostra levantamento da consultoria global JLL realizado a pedido da Bloomberg Línea.
“Os aluguéis subiram e as locações continuam acontecendo. Não vimos movimento de estabilidade de preços, muito menos de redução”, disse a diretora de locações da JLL, Yara Matsuyama.
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Na região da Faria Lima, a executiva destacou o fato de que poucos empreendimentos foram entregues recentemente. “Não há opções de prédios para locação, a vacância é mínima.”
É o caso do Union Faria Lima, edifício boutique entregue no final de 2023. De propriedade do fundo FII PVBI11 - VBI Prime Properties, o empreendimento possui lajes menores, destinadas a inquilinos que buscam exclusividade, sem ter que compartilhar andares. A média de preço estimado do metro quadrado para locação é de R$ 317, segundo a JLL.
O Corporativo Faria Lima, entregue recentemente, ainda não tem ocupantes firmados. Mas o preço médio de locação do metro quadrado, de R$ 330, já está entre os mais altos da capital. De propriedade do Grupo 4M, é provavelmente um dos últimos espaços vagos da chamada “Nova Faria Lima”, em que os prédios são mais novos e valorizados.
Outros empreendimentos já consolidados na região seguem com preços elevados. É o caso do Pátio Malzoni, que abriga grandes empresas de tecnologia e do setor financeiro, como Google e BTG Pactual. O preço médio estimado de locação está na casa dos R$ 350 por metro quadrado.
Da mesma forma, o Infinity Tower, sede do Goldman Sachs e do UBS (com a incorporação do Credit Suisse), além da Bloomberg, registra média de aluguel em torno de R$ 340 o metro quadrado, segundo a JLL.
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Entre os empreendimentos que apresentam vacância zero está o Metropolitan Office, no Itaim, que abriga a sede da Votorantim. A média estimada do aluguel do edifício é de R$ 350 por metro quadrado.
O Pátio Malzoni e o Birmann 32 – conhecido como “prédio da Baleia” – estão localizados no trecho também conhecido como Nova Faria Lima e também estão sem espaço vago para locação.
Além da Faria Lima e do Itaim
Fora do eixo da Faria Lima e do Itaim está o edifício Santos Augusta, localizado na alameda Santos, na região da avenida Paulista. Com taxa de vacância também em zero, o empreendimento tem um dos aluguéis mais caros de São Paulo fora do centro financeiro, com o metro quadrado em torno de R$ 200.
Matsuyama lembrou que o ano de 2020, de início da pandemia, foi de inércia no mercado de imóveis corporativos. “Muitas empresas decidiram devolver áreas, com as saídas acontecendo de fato em 2021.” No período pós-covid, a executiva destacou que as regiões da Faria Lima, da JK e do Itaim se recuperaram rapidamente, com o crescimento dos setores financeiro, de tecnologia e advocacia.
Em 2023, houve um aumento gradual do número de locações em outras regiões da cidade. “Chegamos ao novo normal e eu digo que estamos no ‘orgânico’. A discussão sobre trabalho presencial e híbrido ficou no passado, as empresas já se posicionaram sobre isso”, disse a executiva.
Na média da cidade de São Paulo, o preço do aluguel em prédios corporativos subiu mais de 12% em 2023 (veja gráfico abaixo) e isso deve se repetir neste ano, de acordo com informações da JLL.
Nesse contexto foi realizada no início do ano a maior transação do mercado de prédios corporativos: a venda do Faria Lima 3500 para o Itaú, controlador de seu único ocupante, o Itaú BBA. Com o negócio, de R$ 1,5 bilhão, o preço implícito do aluguel por metro quadrado do empreendimento passou para cerca de R$ 420, segundo estimativa da JLL, muito acima de qualquer outro edifício corporativo da capital paulista.
Diferenças por áreas
Segundo Ricardo Raoul, diretor geral da Paladin Brasil, gestora com foco no segmento imobiliário, as principais regiões da cidade tiveram recuperação em velocidades diferentes no pós-pandemia.
“Faria Lima e Itaim ganharam no preço, outras mantiveram, como Paulista e Pinheiros”, disse o investidor. “Outras ainda enfrentam certa dificuldade e continuam a conceder grandes descontos, como a Chucri Zaidan e a Chácara Santo Antônio, na zona sul, que têm novos estoques”, acrescentou.
Ele ponderou que Faria Lima e Itaim seguem em trajetória de aumento dos preços dos aluguéis em prédios de alto padrão, com espaço para avanço nos valores. “Os patamares atuais de locação nessas regiões sequer recuperam a inflação dos últimos dez anos. Vemos espaço para crescimento dos preços.”
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O executivo lembrou que os preços dos aluguéis na Faria Lima e no Itaim vêm se recuperando desde o primeiro semestre de 2022, após o pior momento do mercado no pós-pandemia, no ano anterior. “Essas regiões foram as primeiras a apresentar ocupação maior, e a vacância nunca passou de 12% a 13%.”
Novos empreendimentos
Raoul esclareceu que já não há mais estoque disponível na região da Faria Lima para construção de novos empreendimentos. Em outras localidades como Itaim (ex-Faria Lima) e Jardins, os preços dos terrenos estão mais altos do que no período pré-pandemia e os lotes são, em geral, menores.
Matsuyama, diretora da JLL, disse que a tendência do mercado em regiões disputadas como a Faria Lima está longe dos grandes empreendimentos. “O que resta é construir prédios menores, com lajes menores. Também vemos tendência de empreendimentos mistos, com fachada ativa [comércio] ou até mesmo unidades residenciais”, disse.
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