Bloomberg Opinion — Um dos boatos financeiros mais assustadores que circularam este ano é que os bancos pequenos dos Estados Unidos detêm 70% da dívida imobiliária comercial do país. O valor dos prédios de escritórios vem despencando por causa do trabalho híbrido, todos os imóveis comerciais enfrentam desafios à medida que os empréstimos a juros baixos atingem as datas de vencimento em meio a taxas mais altas, e quem sai mais prejudicado são os bancos de pequeno e médio porte do país, que já enfrentam dúvidas depois que as corridas bancárias levaram vários deles ao colapso no início deste ano.
Felizmente, isso não é bem verdade. Os bancos pequenos – definidos como aqueles que não estão entre os 25 maiores do país – de fato detêm 69% da quantidade de empréstimos imobiliários comerciais nos balanços patrimoniais dos bancos registrados no país, um aumento em relação aos 60% de cinco anos atrás, de acordo com os relatórios semanais do Federal Reserve sobre ativos e passivos bancários. No entanto, a maior parte do volume somado da imobiliária comercial dos EUA é devida a outros credores que não os bancos comerciais com registro nacional.
No final de março, segundo as Demonstrações Financeiras trimestrais do Fed, as instituições depositárias nacionais (também conhecidas como bancos) detinham 47% da dívida de imóveis comerciais, o que equivale a cerca de 32% do total nas mãos de bancos pequenos. Isso é muito menos do que 70%. No entanto, ainda é muito, e nenhuma outra classe de credores de imóveis comerciais chega perto dos bancos.
Talvez mais importante para aqueles preocupados com a exposição dos bancos menores a imóveis comerciais, os empréstimos representam uma parcela muito maior dos ativos dos bancos menores do que dos 25 maiores.
Uma visão de longo prazo da Federal Deposit Insurance Corporation que divide os bancos em cinco classes de tamanho de ativos (e usa uma definição mais restrita de imóveis comerciais) deixa claro que a concentração de empréstimos para imóveis comerciais é maior para os bancos na faixa de ativos de US$ 100 milhões a US$ 10 bilhões – basicamente, bancos comunitários.
Esses bancos geralmente atendem cidades menores ou comunidades específicas dentro de cidades maiores, e seus empréstimos raramente financiam grandes edifícios de escritórios no centro da cidade. No OP Bancorp, que atende à comunidade coreano-americana em Los Angeles e onde os empréstimos para imóveis comerciais representam quase 40% dos ativos, o saldo médio desses empréstimos é de apenas US$ 838.526.
No Mountain Commerce Bancorp (NMFC), onde os empréstimos para imóveis comerciais representam 47% dos ativos, os empréstimos estão distribuídos não apenas entre varejo, armazéns e escritórios, mas também entre hotéis, acampamentos, marinas, mini armazéns e aluguéis de férias. No West Bancorporation (WTBA), onde os empréstimos para imóveis comerciais correspondem a 49% dos ativos, uma apresentação recente para investidores enfatiza que “os empréstimos para escritórios representam menos de 7% do total da carteira de empréstimos, sendo que nenhum deles está localizado nos principais centros metropolitanos”.
O índice MSCI Real Capital Analytics, que monitora as origens de empréstimos imobiliários comerciais para propriedades e carteiras no valor de US$ 2,5 milhões ou mais, informa que a participação originada por bancos locais e regionais mais do que dobrou desde o final de 2018, passando de 15% para 31%.
Esse aumento se deve, em grande parte, à mudança da atividade de negócios para mercados menores que outros credores têm menos probabilidade de atender, disse o economista-chefe da equipe do MSCI Real Assets, Jim Costello, que vem apontando o problema do boato dos 70% há meses.
A maior queda na participação de originação ocorreu nos títulos lastreados em hipotecas comerciais, que tendem a ser usados em projetos maiores. De modo geral, os bancos menores parecem estar tirando proveito das mudanças na atividade econômica que causam dificuldades nos grandes mercados urbanos de escritórios, em vez de serem vitimados por elas. Além disso, como muitos de seus empréstimos foram originados desde 2019, relativamente poucos estarão vencendo neste ano ou no próximo.
É claro que um empréstimo a juros baixos originado em 2021 não traz nada de bom para a lucratividade de um banco, e o fato de os bancos menores serem tão dependentes de empréstimos para imóveis comerciais em vez de, digamos, negociações, significa que eles continuarão a ter dificuldades no ambiente atual de taxas de juros em relação aos gigantes. Mas o que parece ser o maior e mais assustador desafio enfrentado pelo setor imobiliário comercial nos EUA no momento – o que fazer com todos aqueles prédios de escritórios meio vazios no centro da cidade – não é, em sua maior parte, um problema dos bancos pequenos.
Esta coluna não reflete necessariamente a opinião do conselho editorial ou da Bloomberg LP e de seus proprietários.
Justin Fox é colunista da Bloomberg Opinion e escreve sobre negócios, economias e outros temas que envolvem a elaboração de gráficos. Foi editor e repórter da Harvard Business Review, da Time e da Fortune e American Banker, e é autor de “The Myth of the Rational Market”.
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