Bloomberg Opinion — Os líderes das cidades estão tentando descobrir como será o futuro de seus centros urbanos repletos de prédios de escritórios meio vazios. Atualmente, a velocidade do movimento de retorno ao ambiente corporativo está bastante estagnada.
Mas os escritórios não são uma classe de ativos morta – a questão é saber que tipo de produto prosperará no futuro e o que fazer com os edifícios que não se destacarem. Tenho uma visão de como isso vai se desenrolar, inspirada pela mudança no negócio de cinemas nas últimas décadas.
O cinema é um tipo de imóvel que foi forçado a evoluir e melhorar suas ofertas, pois a tecnologia facilitou e melhorou a experiência de assistir a filmes em casa. Parece familiar? Hoje, muitos consumidores têm televisores de alta definição de 70 polegadas com som surround, sofás confortáveis e a capacidade de assistir a milhares de filmes em vários serviços de streaming.
É incrível que alguém se dê ao trabalho de pagar o preço cada vez mais alto para assistir a um filme no cinema.
Mas isso acontece: no primeiro trimestre de 2023, a bilheteria nacional nos Estados Unidos ficou 25% abaixo dos níveis de 2019, mas teve uma melhora em relação ao ano passado. Caso o ritmo se mantenha, a expectativa é de uma receita de US$ 8,5 bilhões em ingressos este ano.
Como as opções de exibição em casa para os consumidores continuam a melhorar, os cinemas mudaram para oferecer uma experiência que não pode ser obtida na típica sala de estar da família.
A IMAX – operadora de cinemas com telas superdimensionadas e preços de ingressos salgados– viu sua receita no primeiro trimestre deste ano ultrapassar o mesmo período de 2019, por exemplo.
Ninguém tem uma casa grande o suficiente para uma tela comparável às enormes telas de cinema. A IMAX está crescendo, mas os cinemas mais antigos que não conseguem acompanhar o ritmo das comodidades estão em declínio.
Com base nas evidências que temos, essa é uma maneira razoável de pensar sobre a situação atual dos escritórios e o que provavelmente funcionará no futuro.
A Related Companies, incorporadora de projetos como o Hudson Yards, da cidade de Nova York, publicou recentemente uma apresentação sobre o futuro dos escritórios na qual usou a expressão “escritório com estilo de vida” para descrever o modelo que está prosperando atualmente e que tem um futuro mais promissor.
Esse escritório com estilo de vida, na visão deles, seria a versão IMAX de um edifício de escritórios, repleto de comodidades, incluindo um belo design, experiências exclusivas e muito espaço verde.
A Related Companies afirma que sua visão de escritórios com estilo de vida representa menos de 5% do mercado e tem prêmios de aluguel significativos e taxas de vacância mais baixas em comparação com o restante do mercado.
Para os centros de escritórios um tanto esvaziados em cidades de alto custo, como Nova York e São Francisco, esse parece ser o caminho a ser seguido.
Os bairros mais elitizados podem arcar com os custos de construção e operação necessários para construir um escritório com estilo de vida, e os poderosos empregadores de tecnologia e finanças pagarão os aluguéis estratosféricos necessários para tornar os projetos viáveis.
A reforma de US$ 1 bilhão da Transamerica Pyramid em São Francisco é um sinal de que os desenvolvedores estão investindo dinheiro nessa aposta.
Em outros lugares, onde os orçamentos são um fator mais importante e os aluguéis de escritórios acima de US$ 100 por metro quadrado não são viáveis, a situação é um pouco mais complicada.
Em alguns casos, melhorar as comodidades o suficiente para se tornar uma versão mais acessível de um escritório de estilo de vida pode ser suficiente para estabilizar um distrito de escritórios. Mas quando isso não é suficiente, a questão passa a ser como reutilizar um edifício.
Converter escritórios em residências é ótimo, mas geralmente é mais difícil devido à diferença nos layouts de modernos edifícios de escritórios e de apartamentos.
Dinheiro público e licenciamento simplificado para ajudar na reforma de edifícios antigos serão essenciais em alguns lugares, e foi isso que as autoridades municipais de Calgary, no Canadá, determinaram após uma queda no mercado de escritórios relacionada à crise do petróleo em 2014.
Como as cidades e os proprietários de edifícios de escritórios relutam em admitir a derrota, o que eles devem fazer por enquanto é observar essa tendência de “escritórios com estilo de vida” e pensar em como ajustá-la para atender às suas necessidades com base na riqueza e na base de empregadores de seu mercado.
Assim como vimos com os cinemas, ainda teremos um mercado de escritórios próspero no futuro, mas ele será menor e mais caro para operar – embora, em última análise, seja uma experiência melhor para os clientes.
Esta coluna não reflete necessariamente a opinião do conselho editorial ou da Bloomberg LP e de seus proprietários.
Conor Sen é colunista da Bloomberg Opinion e fundador da Peachtree Creek Investments.
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