Bloomberg — O mercado imobiliário comercial de Manhattan está em baixa, os escritórios, parcialmente vazios, e as taxas de juros em alta ameaçam provocar uma inadimplência generalizada.
Mas, para um grupo de investidores ricos, o fascínio de possuir um imóvel na cidade de Nova York é particularmente grande.
Com os grandes compradores institucionais recuando, as famílias de alto patrimônio com liquidez e as incorporadoras pouco conhecidas estão em busca de pechinchas em edifícios comerciais de Manhattan.
De acordo com a corretora Savills, elas estão aumentando as compras e encontrando uma oportunidade de obter uma fatia do que já foi um dos mercados de propriedades comerciais mais cobiçados do mundo.
É provável que haja mais transações no horizonte, já que os atuais proprietários, que estão sem dinheiro e lutam contra o aumento dos custos de empréstimos, procuram se desfazer de seus edifícios com descontos.
Os family offices, que administram patrimônio dos ultra-ricos, estão entre os interessados em uma chance de conseguir as propriedades, segundo conversas da Bloomberg News com corretores e assessores.
“Começamos a ver a adesão de pessoas que não estão ligadas ao mercado local e dizem apenas ‘nossa, Nova York está barata agora, vou comprar’”, disse Will Silverman, diretor administrativo da corretora Eastdil Secured. “Eles não precisam racionalizar nada para um comitê de investimentos. Eles só precisam estar convencidos de que é a coisa mais inteligente a se fazer.”
Sete das 11 aquisições de escritórios em Nova York concluídas no segundo semestre do ano passado envolveram indivíduos ricos, family offices ou incorporadoras menores como compradores, de acordo com os dados da Savills, que abrangem negócios acima de US$ 50 milhões.
No primeiro semestre de 2022, quase todos os compradores eram empresas institucionais ou grandes empresas do setor imobiliário, que tradicionalmente dominam os negócios com torres de Manhattan.
Os compradores de hoje estão aproveitando a queda nos valores dos imóveis em uma cidade particularmente prejudicada pelo trabalho remoto e pelas altas taxas de vacância.
Os preços dos escritórios de Manhattan caíram 26% no primeiro trimestre em relação ao pico registrado em 2017, de acordo com a MSCI Real Assets.
“Sempre que há uma desaceleração, vemos muitos dos grandes players institucionais à margem por um tempo, à deriva até que surja uma enxurrada de oportunidades em que eles possam fazer um bom negócio”, disse Marisha Clinton, diretora sênior de pesquisa regional do Nordeste da Savills. “Ruim para alguns, bom para outros.”
Uma entidade cofundada por Carlo Bellini, filho do empresário de Quebec, Francesco Bellini, comprou no final de 2022 a antiga sede do American International Group na região de Lower Manhattan com um desconto de 7% em relação ao preço de venda anterior registrado em 2019, disse a Savills.
Em novembro, um consórcio de empresas familiares comprou um edifício na Sexta Avenida por US$ 320 milhões da Blackstone (BX) e da empresa imobiliária RXR. Esse valor foi inferior aos US$ 400 milhões que um grupo liderado pela RXR pagou pelo imóvel na região de Midtown em 2010.
A Empire Capital Holdings, que investe em imóveis comerciais para famílias ricas, participou do negócio e se uniu ao Namdar Realty Group para comprar um imóvel na Terceira Avenida em agosto de 2022, juntamente com outro na Sétima Avenida em 2021.
Josh Rahmani, fundador da Empire, disse que está havendo um “deslocamento temporário nos preços” em Nova York, e que a recessão representa uma oportunidade para investidores bem capitalizados que podem apostar na recuperação da cidade.
“No momento, as melhores oportunidades estão em Nova York”, disse Rahmani em uma entrevista. “Acredito que, quando ocorrer uma recuperação, ela será muito rápida com dinheiro internaciona. Portanto, enquanto houver oportunidades, adquiriremos rapidamente os ativos dos quais gostamos. E, se o preço for adequado, não teremos um grande processo de due diligence. Conseguiremos agir rapidamente.”
Compras globais
Investidores ricos de todo o mundo estão apostando em imóveis, pois o fim da era do dinheiro fácil cria oportunidades para aqueles que têm horizontes de investimento longos e perfis de dívida baixos.
Os ultra-ricos e suas empresas de investimento – incluindo o fundador da Zara, Amancio Ortega, a pessoa mais rica da Espanha, e Joe Tsai, cofundador do Alibaba (BABA) – foram os compradores mais ativos de imóveis comerciais no ano passado, pela primeira vez, de acordo com a Knight Frank.
Nova York liderou o ranking global de cidades quanto aos valores gastos em imóveis comerciais por investidores locais.
Uma pesquisa com mais de 500 consultores de private banking, assessores e family offices em todo o mundo constatou que cerca de 46% deles veem o setor imobiliário como a principal oportunidade de aumentar seu patrimônio.
Os escritórios são um dos principais setores em 2023 para indivíduos de altíssimo patrimônio que consideram o setor imobiliário como um refúgio durante uma possível desaceleração econômica nos EUA, disse a Knight Frank.
Há muito tempo, os family offices e as pessoas de alto patrimônio migram para os imóveis comerciais em Nova York, disse Donald Bredberg, diretor administrativo da StoneCreek Partners. Ele afirma que a diferença agora é que esses compradores não precisam mais pagar preços altos pelas propriedades.
As pessoas ricas “estão se preparando para o mesmo tipo de período de aquisição que vem ocorrendo há cinco anos nos shopping centers”, disse Bredberg, cuja empresa assessora escritórios familiares em negócios imobiliários.
Ele está trabalhando com um family office europeu interessado em comprar um imóvel comercial em uma cidade como Nova York ou Chicago e, possivelmente, transformá-lo em um edifício residencial. Alguns family offices podem se sentir particularmente atraídos por oportunidades complicadas com uma opção de conversão, acrescentou.
Ainda assim, há muitas razões para que tanto instituições quanto compradores menores sejam cautelosos. Os negociadores e executivos do setor bancário, desde Marc Rowan, da Apollo Global Management (AINV), até Jane Fraser, do Citigroup (C), alertaram recentemente sobre as dificuldades que os proprietários de edifícios comerciais enfrentarão.
Em Nova York, os prédios comerciais estão enfrentando uma possível perda de valor de US$ 50 bilhões devido ao trabalho remoto, de acordo com um estudo do National Bureau of Economic Research.
“O risco é: como serão essas cidades nos próximos 10 anos?”, disse Paul Karger, cofundador da TwinFocus, um family office com sede em Boston que supervisiona cerca de US$ 7,5 bilhões para famílias ricas. Recentemente, a empresa decidiu não coinvestir com outro escritório familiar para comprar um edifício de escritórios em Nova York.
“Era uma aposta que não estávamos dispostos a fazer”, disse ele.
Ocupação do espaço
Um negócio recente em Nova York exemplifica a mudança de sorte no setor imobiliário da cidade. No final de 2017, um proprietário de escritórios da Pacific Investment Management comprou um edifício na Madison Avenue e, pouco depois, alugou todo o espaço para o WeWork – um dos maiores locatários do setor privado da cidade na época.
A empresa de coworking rescindiu o contrato de locação durante a pandemia, deixando o imóvel completamente vago.
Em fevereiro, a Columbia Property Trust, da Pimco, reduziu suas perdas com o edifício, vendendo-o com um desconto de US$ 11 milhões para a empresa de produtos de consumo Enchanté Accessories por US$ 77 milhões.
Ezra Erani, presidente da Enchanté, foi o condutor por trás do negócio e aproveitou a chance de deixar de alugar um espaço e mudar-se para um prédio que ele poderia controlar por um preço mais barato, de acordo com pessoas familiarizadas com o assunto, que pediram para não serem citadas para falar sobre assuntos particulares.
Erani e Enchanté não responderam a pedidos por comentários.
Para outros compradores, os negócios são mais promissores. A Metro Loft Developers, uma pequena empresa local que construiu seu negócio convertendo antigos escritórios em apartamentos, juntou-se a um grupo de investidores para comprar os antigos escritórios do JPMorgan (JPM) no Financial District com um desconto de 7% em relação à venda anterior, realizada há uma década.
Eles planejam convertê-lo em 1.300 apartamentos de luxo.
Nathan Berman, fundador da Metro Loft, sabe como essas oportunidades são raras. Ele comprou um escritório na região de Tribeca, o 17 John St., por US$ 5,2 milhões no final dos anos 90, quando a vacância era alta e poucas incorporadoras queriam fazer ofertas pelos locais. Mais de uma década depois, ele vendeu o imóvel por US$ 85 milhões.
Esta é uma chance de “entrar no mercado”, disse Berman. “Este é um ciclo que provavelmente se corrigirá em três, quatro ou cinco anos, portanto não é para sempre.”
-- Com a colaboração de Raeedah Wahid.
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