Barcelona, Espanha — O venezuelano Axel Capriles sempre foi um opositor ferrenho do chavismo. Antes uma referência na análise política de seu país, o empresário, escritor e doutor em Ciências Econômicas reside na Europa há pouco mais de uma década onde direcionou seus negócios para uma área diferente da qual atuava: o mercado imobiliário de luxo na Espanha.
Sócio-diretor da Gran Roque Capital e CEO da Orinoquia, empresas por meio das quais participa de mais de vinte companhias espanholas, Capriles é um importante ator no mercado imobiliário do país ibérico.
Desde que desembarcou na Espanha, em 2011, ele gerenciou investimentos de cerca de €180 milhões e vendeu cerca de €375 milhões com a construção de quase 250 residências, instalações comerciais e edifícios. Outros €83 milhões foram investidos em edifícios para aluguel turístico e para locação por temporada.
Seus resultados positivos no real estate espanhol, segundo ele, ocorreram principalmente por dois motivos. O primeiro foi ter investido na Espanha na crise, quando os preços estavam baixos e a concorrência estava reduzindo os investimentos.
O segundo motivo foi conseguir convencer o mercado de Madri de que havia um mercado de “alto padrão” para além do luxuoso bairro de Salamanca. O bairro de Justicia, a grande aposta de Capriles na capital, tem preços em torno de €15.000 por metro quadrado para imóveis de luxo - e a perspectiva é de que os valores continuem subindo.
Nesta entrevista, Capriles fala sobre sua “luta” para romper os padrões culturais dos espanhóis, os desafios desse mercado, quais foram suas estratégias no mercado de luxo em Madri e o que está por vir para Gran Roque em termos de investimento e novos negócios, agora que as ofertas de alto padrão estão se esgotando, mas o forte movimento de imigração para a Espanha, de latinos e também de norte-americanos, oferece perspectivas animadoras.
Leia abaixo a entrevista com Axel Capriles para a Bloomberg Línea, cujo conteúdo foi editado para fins de clareza:
Bloomberg Línea: As pessoas o descrevem como um investidor que mudou o mercado imobiliário de luxo na Espanha. Como vê essa visão?
Axel Capriles: Tivemos a visão de entrar em um momento em que o medo prevalecia: ninguém queria investir na Espanha. As notícias eram muito negativas. Temia-se que a Espanha sofreria intervenção e que seria difícil se recuperar. Mas a vida econômica é feita de ciclos e os investidores se movem em ondas, de acordo com climas de otimismo ou pessimismo.
Estamos falando de um dos grandes países do mundo, com cidades excepcionais como Barcelona e Madri, um país que é a porta de entrada da Europa para os latino-americanos e que investiu muito em infraestrutura. Portanto, tive a visão de que “este é o momento de entrar”.
O princípio de Warren Buffet para seus investimentos, para aproveitar os momentos de baixa...
Exatamente, e essa situação me deu um nome, eu atuava praticamente só no mercado.
Que mudanças sua entrada no setor trouxe para o mercado imobiliário de luxo espanhol?
Inovação. Os edifícios e até mesmo os projetos que existiam eram muito antiquados, com um layout muito sóbrio e estranho para os padrões americanos. Você entrava e tinha a sala de jantar na entrada e, de repente, tinha que caminhar por um corredor muito longo e a cozinha ficava na outra extremidade.
Então, o que fizemos foi desenvolver alguns edifícios exclusivos, edifícios modernos com fachadas estéticas do século 19, coisa que não existia na Europa. Quartos mais espaçosos, com vestiários e banheiros grandes.
Lembro-me de, no meu primeiro prédio em Madri, discutir com os arquitetos “por que eu queria ampliar o elevador se não era necessário”. Eu disse: “Sei que não é necessário, mas um edifício de luxo imponente deve ter um elevador enorme”.
Era uma complicação quebrar a estrutura para poder instalar o elevador, e eu era visto como louco gerar estes custos. Foi uma luta contra a maneira de pensar sobre o espaço.
O consumidor espanhol também se convenceu?
Se surpreendeu, mas gostou. Ele não conhecia e esse foi o sucesso da Gran Roque. Por exemplo, um projeto bem-sucedido aqui em Madri foi uma antiga fábrica de carruagens reais, onde mantivemos toda a parte antiga e, nos fundos, fizemos um edifício moderno. Mas, para tornar o apartamento mais confortável, sacrificamos 12 das unidades originais e construímos apenas 26.
Do ponto de vista econômico clássico, isso é uma loucura, como você vai sacrificar 12 unidades? Mas essas decisões arquitetônicas e de design resultaram em um conceito que pegou e a reação foi imediata, depois vieram várias incorporadoras fazendo a mesma coisa.
Outra parte do meu trabalho foi convencer os participantes do mercado de que o bairro Justicia, em Madri, era tão bom quanto Salamanca, antes considerado o bairro de luxo por excelência. Hoje, um novo empreendimento entre Salamanca, Justicia e Chamberí, que são os bairros que estão definindo o padrão, custa entre €10.000 e €15.000 por metro quadrado, e o que vier a seguir provavelmente terá preços mais altos.
Quanto o sr. investiu em construção desde que chegou à Espanha?
Sempre nos movemos conforme as oportunidades que surgiam. Tínhamos mais ou menos €180 milhões de investimentos sob gestão.
Desde que começamos a operar na Espanha, gerenciamos projetos, entregamos residências e realizamos desinvestimentos imobiliários de cerca de €375 milhões (mais de 220 residências construídas e entregues, além de 13 instalações comerciais e edifícios completos), e mais €83 milhões de Gross Asset Value (GAV) em propriedades em aluguel turístico e arrendamento sazonal, dos quais seis edifícios estão atualmente em operação.
Qual é a estrutura financeira dos projetos?
Compramos os edifícios e, no caso da Orinoquia, financiamos a metade do valor com bancos. A outra metade financiamos com capital próprio. E para cada empreendimento, criamos uma estrutura corporativa proprietária separada.
Há alguma limitação ou restrição legal para venezuelanos ou nacionalizados espanhóis com relação a esses investimentos, levando em conta a questão das sanções devido à origem do dinheiro, como aplica os EUA?
Não, temos todas as regras para controlar a origem do capital, que seguimos rigorosamente.
Geralmente são fundos daqui da Espanha, não trouxemos fundos de fora. Além disso, como sempre trabalhamos com bancos, eles são um filtro nesse sentido.
Como avalia o mercado imobiliário espanhol? É muito diferente de outros onde você investiu?
É um mercado difícil porque o mercado imobiliário espanhol não se move como qualquer outro ativo; ele é muito ligado a elementos culturais e à identidade, o que significa que o mercado não avança tão rapidamente.
Mas esperei pacientemente: comecei a investigar o terreno por volta de 2010, 2011 e, em 2012, compramos o primeiro edifício.
Quais são as maiores dificuldades no mercado espanhol de real estate?
Há uma particularidade aqui: os bancos agem com uma restrição porque o forçam a vender a preços de hoje uma propriedade que você vai entregar daqui a dois anos.
Eles exigem vendas muito altas e isso o freia, de modo que quando o mercado se movimenta, ele se movimenta aos trancos e barrancos. E a burocracia é um elemento que torna os imóveis mais caros (às vezes, uma licença de construção pode levar três anos para chegar).
Há também um problema legal, que vem dos tempos de Franco [Francisco Franco, o ditador espanhol], de aluguéis antigos que não podem ser ajustados aos preços de mercado e os contratos não têm data de validade - há pessoas que, em 2023, ainda estão pagando €75 de aluguel por um apartamento de 400 metros, e você não pode fazer nada a respeito.
O mercado de alto padrão ainda está no radar da Gran Roque?
Sim, estamos reativando o mercado de luxo: embora a oferta em Madri seja mínima, ela tem uma saída muito grande.
Em 2022, 20.000 novas casas foram levantadas em Madri. No momento, a oferta de novos empreendimentos na capital é de 294 apartamentos no total, dos quais há apenas 46 apartamentos com mais de 200 metros. Portanto, a oferta é praticamente nula.
Pensa em investir em outros mercados europeus?
Por enquanto estamos tentando atender à demanda aqui, e essa demanda vai aumentar. A busca de latino-americanos por vistos e residência na Espanha é impressionante.
Temos o fluxo atual de mexicanos, colombianos, peruanos, chilenos... há um fluxo de latino-americanos que descobriram Madri, a cidade da moda do momento. Também estamos vendo algo que nunca vi em meus dez anos na Espanha, pessoas dos Estados Unidos se mudando para Madri.
Mas quando as oportunidades no mercado imobiliário de luxo espanhol se esgotarem, o que entrará no seu radar?
Continuamos com a expansão do projeto Orinoquia Serviced Apartments [prédio de apartamentos com serviços que funcionam com um sistema de reservas como um hotel], este mês estamos negociando a compra de outro prédio, que deve focar na área de coliving, e estamos em due diligence para a compra de dois prédios para construir apartamentos de luxo. E
este mês estivemos no Porto e em Lisboa para analisar se ainda há oportunidades depois de tantas operações de brasileiros e angolanos.
Qual foi o projeto mais exclusivo construído aqui na Espanha?
Pablo Aranda, construído no que costumava ser a “Casa de los Escritores”, um pequeno palácio que era a sede dos jesuítas. Esse foi talvez o empreendimento mais caro de Gran Roque.
Os apartamentos têm cerca de 500 metros quadrados, com árvores protegidas, piscinas, passarelas.... Começamos a vender lá a €12.000 por metro quadrado, um preço justo.
No início, os espanhóis acharam que era um preço exagerado, mas logo descobriram que esse é o valor para esse nível de conforto. Em breve, veremos preços de €20.000 por metro quadrado em Madri.
Por que, depois de estar tão envolvido com a Venezuela, preferiu se distanciar e se dedicar ao mercado imobiliário em outro país?
Eu sempre tive uma presença intelectual, acadêmica e imobiliária na Venezuela. Mas ocorreram dois fatores: um foi que todas as minhas fontes de renda na Venezuela secaram por causa da situação econômica venezuelana e por causa da perseguição do governo.
Uma das empresas que eu tinha era uma corretora de ações e, em 2010, o governo mudou a lei do mercado de capitais e começou a atacar duramente todo o mercado financeiro - então essa empresa foi destruída.
Eu também tinha uma empresa que era a principal organizadora de eventos para o setor farmacêutico na Venezuela, mas, com a situação econômica, essas empresas pararam de fazer eventos, então essa empresa fechou.
Comecei a buscar alternativas para me reerguer e, por outro lado, havia o esgotamento político - talvez eu tenha sido um dos primeiros a confrontar insistentemente a Revolução Bolivariana muito antes de seu surgimento. Chega um momento em que você tem duas opções, escolher entre a vida de um país, que é de longo prazo, e sua vida pessoal, que é de curto prazo. O que você faria?
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