Bloomberg — Quase US$ 1,5 trilhão em dívidas imobiliárias comerciais dos Estados Unidos vence antes do fim de 2025. A grande questão que esses mutuários enfrentam é quem vai emprestar a eles.
“Os riscos de refinanciamento estão na frente e no centro” para proprietários de prédios de escritórios a lojas e armazéns, escreveram analistas do Morgan Stanley (MS), incluindo James Egan, em nota na semana passada. “É um paredão carregado de dívidas vencendo, assim como de riscos associados.”
O banco de investimento estima que as avaliações de propriedades de escritórios e varejo podem cair até 40% do pico ao ponto mínimo, aumentando o risco de inadimplência.
Para aumentar a dor de cabeça, os bancos pequenos e regionais - a maior fonte de crédito para o setor no ano passado - foram abalados por saques de depósitos após a quebra do Silicon Valley Bank, levantando preocupações que prejudicarão sua capacidade de fornecer financiamento aos tomadores de empréstimos.
Esse muro de dívida deve piorar antes de melhorar. Os vencimentos aumentam nos próximos quatro anos, chegando a US$ 550 bilhões em 2027, de acordo com a nota do Morgan Stanley.
Os bancos também detêm mais da metade dos títulos lastreados em hipotecas comerciais, apoiados por empréstimos imobiliários e emitidos por entidades patrocinadas pelo governo dos Estados Unidos, como a Fannie Mae - aumentando sua exposição ao setor.
“O papel que os bancos têm desempenhado neste ecossistema, não apenas como credores, mas também como compradores”, aumentará a onda de refinanciamento que vence, escreveram os analistas.
O aumento das taxas de juros e as preocupações com a inadimplência já prejudicaram os negócios da CMBS. As vendas de títulos sem o apoio do governo caíram cerca de 80% no primeiro trimestre em relação ao ano anterior, segundo dados compilados pela Bloomberg News.
Em meio à escuridão, há alguns lampejos de boas notícias. Padrões de crédito conservadores adotados após a crise financeira de 2008 fornecem aos tomadores de empréstimos e, por sua vez, aos credores, algum grau de proteção contra a queda dos valores, escreveram os analistas.
O sentimento em relação ao mercado de propriedades multifamily também permanece muito mais positivo à medida que os aluguéis continuam subindo, uma das razões pelas quais o Blackstone Real Estate Income Trust teve um retorno positivo em fevereiro, mesmo com um número crescente de investidores apresentando pedidos de resgates. A disponibilidade de empréstimos garantidos por agências ajudará os proprietários dessas propriedades quando precisarem refinanciar.
Ainda assim, quando os blocos de apartamentos são excluídos, a escala dos problemas enfrentados pelos bancos torna-se ainda mais gritante. Até 70% dos outros empréstimos imobiliários comerciais que vencem nos próximos cinco anos são mantidos por bancos, de acordo com o relatório.
“Os imóveis comerciais precisam ser reavaliados e são necessárias formas alternativas de refinanciar a dívida”, disseram os analistas.
Os emissores imobiliários europeus, por sua vez, têm o equivalente a mais de 24 bilhões de euros a serem pagos até o final do ano, escreveu Tolu Alamutu, analista da Bloomberg Intelligence, em nota.
“Definitivamente, estamos vendo as empresas imobiliárias fazerem tudo o que podem para reduzir os programas de investimento, mais joint ventures, recompras de títulos e, sempre que possível, cortes de dividendos”, disse ela em um e-mail. “Os descartes também são um foco importante. Alguns comentários recentes de emissores de imóveis sugerem que ainda não é fácil vender grandes carteiras.”
- Com a colaboração de Bruce Douglas, Kevin Kingsbury and James Crombie.
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