Bloomberg Línea — O segmento de imóveis de médio e alto padrão segue aquecido em 2023, mesmo com a taxa de juros em patamar elevado no Brasil, segundo as principais incorporadoras do país. A pedido de Bloomberg Línea, cinco players apontaram as principais apostas para esse mercado. Há lançamento com metro quadrado avaliado em mais de R$ 50 mil, como é o caso de um projeto da JHSF (JHSF3).
A título de comparação, o valor médio do m² na cidade de São Paulo é R$ 10.226, segundo o relatório do Índice FipeZap+ de Venda Residencial divulgado no começo de fevereiro. É a quarta cidade com a maior média, atrás das catarinenses Balneário Camboriú (R$ 11.534) e Itapema (R$ 10.614), e de Vitória (R$ 10.444), capital do Espírito Santo. O Rio de Janeiro (R$ 9.859) aparece em 5º lugar.
Devido à resiliência do cliente de maior renda aos efeitos da inflação e dos juros, o segmento de médio e alto padrão já representa cerca de 30% das vendas anuais do setor, segundo dados da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias). Em média, o Brasil comercializa cerca de 157 mil imóveis por ano. Desse total, o segmento responde por cerca de 46 mil unidades.
“Ao longo do tempo, os empreendimentos de médio e alto padrão estão ganhando relevância nos lançamentos e vendas, mesmo diante da elevação da taxa de juros”, disse André Oliveira, analista do BB Investimentos, em relatório (veja abaixo análise mais completa do panorama do mercado).
“O ultra-luxo continua sendo um destaque para as construtoras que são capazes de superar os gargalos de aprovação para esse tipo de projeto na cidade de São Paulo”, apontaram os analistas Bruno Mendonça (Bradesco BBI) e Wellington Lourença (Ágora Investimentos) em relatório.
Os analistas citam a JHSF e a Cyrela (CYRE3) como os principais players listados com um histórico relevante neste nicho. “Recentemente, vimos projetos específicos para essa classe da Tecnisa (TCSA3), da Mitre (MTRE3), da Helbor (HBOR3) e da Tegra, entre outros”, acrescentaram.
Confira os principais destaques de cinco incorporadoras consultadas pela reportagem:
JHSF
Líder no setor de alta renda no Brasil, a JHSF aposta no recém-lançado Reserva Cidade Jardim, com entrega prevista para o segundo semestre de 2026. “É o produto com o preço por metro quadrado mais alto da JHSF, será um marco na cidade de São Paulo”, disse a companhia.
Os preços por metro quadrado variam por unidade, mas partem do valor de R$ 50 mil o metro quadrado. Localizado dentro de uma reserva verde de 20 mil metros quadrados, as plantas vão de 455 (a partir de R$ 22,750 milhões) a 1.300 metros quadrados (a partir de R$ 65 milhões).
O empreendimento fica dentro do Complexo Cidade Jardim, no bairro homônimo, na zona sul de São Paulo, onde fica o Shopping Cidade Jardim (a foto que abre a reportagem é a perspectiva da vista).
Os edifícios possuem plantas com vista para a cidade, e os proprietários terão acesso à estrutura do Hotel Fasano, como quadras de tênis, beach tennis, squash e basquete, além de uma piscina de raia de 25 metros. O projeto é assinada por arquitetos como Sig Bergamin, Murilo Lomas e Pablo Slemenson.
EZTEC
A EZTEC (EZTC3), uma das maiores incorporadoras do país, joga suas fichas no Park Avenue, uma torre com 102 metros de altura em Moema (zona sul da capital paulista), a 900 metros do Parque Ibirapuera. A média do valor do metro quadrado é de R$ 45.000. O empreendimento tem 44 unidades residenciais, com plantas de 240 (R$ 10,8 milhões) e 298 metros quadrados (R$ 13,4 milhões).
Segundo a companhia, o projeto também possui coberturas de 464 metros quadrados (4 suítes) ou 579 metros quadrados (4 suítes), mas os preços dessas unidades não foram divulgados. A previsão de entrega é para agosto de 2025.
O VGV (Valor Geral de Vendas) do empreendimento de 90 unidades é estimado em R$ 500 milhões, sendo que a Fraiha Incorporadora é parceira da EZTEC, que tem 50% de participação.
No Park Avenue da Alameda dos Arapanés, há infraestrutura para carregamento de carro elétrico, suítes com aquecimento de piso, piscina de 25 metros, além de sauna, entre outras comodidades.
Trisul
A Trisul (TRIS3) investe na sua grife A Lifestyle Boutique by Trisul, focada em obras de alto padrão, como o Oscar Ibirapuera, projetado pelo estúdio paulistano da norte-americana Perkins & Will e premiado com o Architecture Master Prize (AMP) na categoria Design de Arquitetura Residencial.
Além do Oscar Ibirapuera, Oscar Itaim e Valen Capote Valente, a grife da Trisul se volta para a Vida Madalena, na zona oeste, em um terreno da rua João Moura, em frente à Praça Baronesa da Bocaina. O quarto projeto do Lifestyle Boutique se chama Península Vila Madalena, com valor de R$ 18,5 mil por metro quadrado, com entrega prevista em outubro de 2025.
O Península Vila Madalena terá 25 pavimentos e 96 unidades com elevador exclusivo, além de 35 itens de lazer com um complexo aquático. Há opções de duas suítes, com 154,50 metros quadrados, e três suítes, com 193 metros quadrados, além de quatro unidades duplex.
Even
Já a Even (EVEN3), que tem como foco empreendimentos de alto padrão nas regiões oeste e sul da capital paulista, tem previsão de lançar neste ano cinco empreendimentos, que vão de unidades de 200 a 800 metros quadrados, em bairros nobres como Moema, Brooklin, Jardim Paulista e Alto de Pinheiros.
Sem revelar valores, a incorporadora divulgou que o projeto de menor metragem (200 metros quadrados) será na av. Duquesa de Goiás, no Brooklin, que vai ocupar um terreno de 10.580 metros quadrados.
Já a rua Sabiá, em Moema, terá 74 unidades de 310 metros quadrados, com quatro suítes, além de cobertura de 584 metros quadrados, em um terreno de 6 mil metros quadrados.
Na rua Manuel da Nóbrega, no Jardim Paulista, perto do Parque Ibirapuera, serão 52 unidades de 236 e 317 metros quadrados, além de duplex de 376 e 496 metros quadrados, com 3 a 5 suítes.
Em Alto de Pinheiro, a aposta fica na avenida Diógenes Ribeiro de Lima, com 56 unidades de 327 metros quadrados, em um terreno de 6.724 metros quadrados.
Entre os Jardins e Pinheiros, na rua Diogo Moreira, serão 140 unidades de 200 a 800 metros quadrados, com 3 a 5 suítes, em um hotel de luxo de bandeira internacional, em um terreno de 17.667 metros quadrados.
Moura Dubeux
A Moura Dubeux (MDNE3), que lidera o mercado de alto padrão na região Nordeste, indicou dois grandes projetos: a Casa Boris, em Fortaleza, no Ceará, e o Beach Class Marine, na Praia dos Carneiros, em Pernambuco.
A Casa Boris tem valor médio de unidade de R$ 2,684 milhões, com valor do metro quadrado de R$ 13.500. São duas torres com 35 pavimentos cada, totalizando 140 apartamentos com quatro suítes, com metragem de 163,93 metros quadrados e 203,75 metros quadrados.
A maior incorporadora do Nordeste fechou 2022 com 12 empreendimentos lançados, com VGV bruto de R$ 2,2 bilhões e líquido de R$ 1,9 bilhão, um crescimento anual de 68%, o melhor resultado da história da companhia, que acumula 61 terrenos, com potencial de VGV bruto de R$ 8,4 bilhões.
Perspectivas para o mercado imobiliário em 2023
Na B3, o IMOB (Índice Imobiliário), que reúne 17 ações representativas do setor, aponta uma alta de 3,41% no acumulado do ano, superando o desempenho do Ibovespa (+2,35%), até o fechamento do último dia 22. Analistas alertam, no entanto, que o mercado está em compasso de espera quanto à definição de âncoras fiscais e dos encaminhamentos para uma reforma tributária.
“No setor, indicadores de confiança se deterioram, impulsionadas por preocupações a respeito das taxas de juros elevadas. Ainda em janeiro, foram fechadas mais de 400 mil vagas de empregos, sendo 17% do setor de construção. Por outro lado, indicadores de inflação mais favoráveis compensam parcialmente dados negativos citados anteriormente. Além disso, contratações com FGTS apresentam alta pelo 10° mês seguido”, disse André Oliveira, analista do BB Investimentos, em relatório de fevereiro.
Para a Abrainc, que representa 18 empresas, o setor como um todo deve continuar com um desempenho positivo neste ano. A associação cita uma pesquisa feita pela Brain Inteligência Estratégica, com 1.200 brasileiros, de que 31% dos entrevistados desejam adquirir um novo imóvel.
“O Brasil tem uma pirâmide etária ainda jovem se comparado a outros países, o que implica em uma alta taxa de formação de famílias nos próximos anos, e tudo isso reflete em uma forte demanda ao setor. Esperamos, inclusive, que o retorno do programa Minha Casa Minha Vida amplie o acesso à moradia por famílias mais carentes, contribuindo no combate ao déficit habitacional e na inclusão social para a população de menor renda”, disse o presidente da Abrainc, Luiz França, em nota.
O Indicador de Confiança do setor Imobiliário Residencial, realizado pela Abrainc em parceria com a Deloitte, fechou 2022 com estabilidade, com os executivos estimando que as vendas na incorporação imobiliária tenham uma alta nos próximos 12 meses e, nos três primeiros meses de 2023, mantenham-se no mesmo nível do último trimestre de 2022.
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