Bloomberg — O proprietário de um escritório em um fundo da Pacific Investment Management (Pimco) deixou de pagar US$ 1,7 bilhão em notas hipotecárias e enviou ondas de choque a uma parte conturbada do mercado imobiliário americano.
Por anos, os proprietários de imóveis têm lutado com o aumento do trabalho remoto — um problema tão grande que uma corretora estima que cerca de 31 milhões de metros quadrados de escritórios ficarão vagos até o final da década como consequência. Mas as baixas taxas de juros permitiram que os investidores se movimentassem com mais facilidade sem se preocupar com a dívida.
Agora, muitos proprietários de escritórios estão vendo os juros dispararem, levando companhias como a Columbia Property Trust, de um fundo da Pimco, e a Brookfield à inadimplência em hipotecas.
Embora o trabalho remoto prejudique o mercado de escritórios, o aumento das taxas pode levar os proprietários, que costumam usar dívidas com taxas flutuantes, a uma situação difícil.
“É apenas uma psicologia de grupo, como, ‘agora que um dos meus colegas fez isso, todo mundo vai fazer’, então eu não ficaria surpreso nos próximos seis meses se você visse uma onda de padrões e chaves sendo devolvidas, porque os escritórios não estão sendo preenchidos”, disse Nitin Chexal, diretor-executivo da empresa de investimentos imobiliários Palladius Capital Management.
“Muitos desses ativos nunca serão recuperados.”
O relógio está correndo para mais proprietários de escritórios com o Federal Reserve no caminho para aumentar ainda mais a taxa de juros, o equivalente a mais de 17% de todo o estoque de escritórios dos Estados Unidos vago e 4,3% adicionais disponíveis para sublocação.
Quase US$ 92 bilhões em dívidas para essas propriedades de credores não bancários vencem neste ano, e US$ 58 bilhões vencerão em 2024, de acordo com a Mortgage Bankers Association.
“Se você tem um empréstimo vencendo neste ano, você está com problemas”, disse o presidente da GFP Real Estate, Jeffrey Gural. “Se você tem um empréstimo vencendo em três anos e não tem muita vacância, vai esperar.”
O GFP, de Gural, recentemente deu calote em um prédio de escritórios em Manhattan na Madison Avenue e está em negociações com os credores para estender o empréstimo. Mas as recentes inadimplências de outros proprietários podem ajudar nas negociações porque os credores podem não querer reaver os ativos, disse ele.
“É útil para mim que vimos alguns grandes players basicamente dando as chaves porque facilita a negociação com os bancos”, disse Gural.
Taxas flutuantes
Os desafios de financiamento são um problema particular para o setor imobiliário, dada a proliferação de empréstimos com taxas flutuantes, em que as taxas de juros são reajustadas com mais frequência. Cerca de 48% da dívida em propriedades de escritório que vence neste ano tem uma taxa variável, de acordo com o Newmark Group.
Os proprietários geralmente precisam comprar teto para a taxa de juros, que limitam os aumentos de pagamento quando as taxas aumentam e também se tornam mais caras.
O preço da proteção de um ano em um empréstimo de US$ 25 milhões com um limite de taxa de 2% subiu para US$ 819 mil em fevereiro, de US$ 33 mil no início de março de 2022, de acordo com a Chatham Financial.
Mesmo para os proprietários que não inadimplentes, a matemática tornou-se muito mais complicada.
A Willis Tower da Blackstone em Chicago, por exemplo, tem cerca de US$ 1,33 bilhão em títulos lastreados em hipotecas comerciais e viu os pagamentos mensais dessa dívida saltarem quase 300% em fevereiro em relação ao ano anterior, segundo dados compilados pela Bloomberg News. Uma porta-voz da Blackstone disse que o prédio está altamente ocupado com longos prazos de locação.
“Somos extremamente seletivos nos tipos de escritórios que queremos possuir, e é por isso que os escritórios tradicionais dos EUA representam apenas aproximadamente 2% de nosso portfólio hoje”, disse Jillian Kary, da Blackstone, em um comunicado.
A inadimplência não significa necessariamente que os proprietários estão desistindo totalmente dos escritórios. Em muitos casos, como a torre da GFP na Madison Avenue, os investidores procuram negociar melhores condições com os credores ou explorar outras opções, como a conversão de prédios em apartamentos.
“Cada situação é única”, disse Dustin Stolly, vice-presidente da Newmark. “Se você tem um prédio bem locado, bem localizado e com dono institucional, não tem problema [...] Se for de propriedade privada, o prédio estiver superalavancado e o patrocínio não tiver acesso a capital líquido, é aí que veremos vendas situacionais de empréstimos ou forçadas de ativos.”
Espaços vazios
Taxas de juros mais altas são os problemas mais recentes do mercado de escritórios. Muitos prédios têm lutado para atrair trabalhadores de volta após a pandemia, um problema que se agrava à medida que as empresas demitem funcionários e cortam no setor imobiliário.
A queda na demanda deixará os EUA com um excesso de oferta de 31 milhões de metros quadrados de escritórios até 2030, de acordo com um relatório da Cushman & Wakefield.
Algumas cidades se saíram melhor do que outras. A taxa média de ocupação em Austin, no estado do Texas, foi de 66% dos níveis pré-pandêmicos na semana até 22 de fevereiro, em comparação com 47% em Nova York e 44% em São Francisco, segundo a empresa de segurança Kastle Systems. Mas as consequências do financiamento se espalharam pelos Estados Unidos.
A inadimplência da Columbia Property Trust, que foi comprada em 2021 por fundos sob gestão da Pimco, envolve sete propriedades, que vão desde uma torre de Manhattan que costumava abrigar o New York Times até um prédio de San Francisco que está lutando contra o Twitter de Elon Musk por causa de alguns aluguéis atrasados. Um prédio no grupo de propriedades, 245-249 W. 17th St., também está vendo o Twitter, um inquilino importante, procurar sublocar seu espaço no edifício.
Outra das propriedades envolvidas na inadimplência, a 201 California St. em San Francisco, tinha cerca de 42% de seu espaço de escritório disponível para locação, diretamente ou por meio de sublocação, em 28 de fevereiro, de acordo com Savills. Para 315 Park Ave. South em Manhattan, esse número ficou em quase 39%.
No geral, o portfólio de sete edifícios está 84% alugado, abaixo dos 87% quando a Columbia Property Trust foi adquirida em 2021, de acordo com o porta-voz da Columbia, Bud Perrone, que citou dados que não incluem sublocações. A Columbia disse na semana passada que se envolveu com os credores para reestruturar os empréstimos nas sete propriedades.
O proprietário RXR de Nova York está procurando reduzir seus prédios de escritórios, negociando com seus credores em pelo menos dois escritórios na cidade para possíveis conversões. RXR se recusou a comentar.
Buscando alívio
Uma empresa da Brookfield deixou de pagar empréstimos vinculados a duas torres de escritórios em Los Angeles no início deste ano. A Brookfield Property Partners, proprietária de uma série de imóveis, incluindo escritórios e pontos de varejo, disse em 24 de fevereiro que interrompeu o pagamento de apenas cerca de 2% de todas as suas propriedades enquanto tentava negociar uma modificação ou reestruturação de sua dívida.
“No geral, estamos buscando alívio devido às circunstâncias resultantes da atual desaceleração econômica e podemos ou não ter sucesso com essas negociações”, disse o documento. “Se não formos bem-sucedidos, é possível que certas propriedades que garantem esses empréstimos possam ser transferidas para os credores”. Brookfield se recusou a comentar.
A dor do mercado de escritórios também aumentou à medida que os credores recuam, com os principais bancos avaliando as vendas de empréstimos para escritórios.
Para os proprietários que querem sair desse mercado, houve poucas vendas de propriedades: as transações em janeiro caíram para o ritmo mais lento do mês desde 2010, de acordo com a MSCI Real Assets.
Os valores dos escritórios nos EUA caíram 20% até janeiro em relação a março de 2020, de acordo com o índice Green Street. Em última análise, é provável que a queda nos preços dos escritórios supere amplamente a queda nos preços dos imóveis comerciais, de acordo com Matt Rocco, presidente da Mortgage Bankers Association.
“Serão dois anos muito difíceis até que o mercado encontre um equilíbrio”, disse Ran Eliasaf, fundador da firma de investimentos Northwind Group. “Enquanto isso, haverá muita dor e, infelizmente, muito dinheiro perdido.”
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- Matéria corrigida às 17h21 com o esclarecimento de que o default foi dado por uma empresa comprada por fundos sob gestão da Pimco.
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