Bloomberg — A Star Island de Miami há muito tempo faz jus ao seu nome. Do ex-astro da NBA Shaquille O’Neal à atriz e comediante Rosie O’Donnell, o enclave exclusivo acessível apenas por uma ponte fechada atrai ricos e famosos há décadas.
E, no entanto, a mudança do mega investidor Ken Griffin de Chicago para a Flórida lançou esse bairro em uma nova estratosfera e o transformou em um microcosmo da mudança nas tendências demográficas e habitacionais nos Estados Unidos.
Uma casa típica na ilha é avaliada em US$ 40 milhões, acima dos US$ 23,5 milhões em dezembro de 2019 — tornando a área o bairro mais caro dos Estados Unidos, mostram dados do Zillow Group. A diferença nunca foi tão grande entre sua competição mais próxima: Port Royal em Naples, Flórida, e Beverly Hills, o paraíso repleto de estrelas da Califórnia.
Parte disso é resultado direto de Griffin, fundador do poderoso fundo hedge Citadel. Ele comprou cinco propriedades na ilha por US$ 194 milhões.
As decisões de Griffin fazem parte de uma mudança mais ampla entre os ultra-ricos e poderosos dos Estados Unidos após a pandemia de covid-19.
Suas mudanças, de lugares como o Upper East Side de Nova York e o Nob Hill de São Francisco para regiões mais quentes e menos densas da Flórida e do Texas, elevaram os preços dos imóveis em alguns locais, deixando outros bairros para trás. E como executivos ricos trazem seus negócios junto com eles, os meramente ricos também seguem.
Uma análise da Bloomberg News dos valores das casas nas áreas mais caras do país mostra algumas dessas mudanças em termos rígidos. Enquanto um amplo boom imobiliário elevou os preços em todo o país — adicionando cerca de US$ 12 trilhões em novas riquezas imobiliárias nos EUA desde a pandemia — a região de Miami viu seu número de CEPs de milhões de dólares mais que dobrar do final de 2019 a 2022.
É uma situação semelhante à ao que aconteceu em lugares como Park City, Utah, ou Flagstaff, Arizona, com ganhos de preço de casa de mais de 90% em alguns bairros ricos.
Embora partes de Nova York e da Califórnia, centros tradicionais de riqueza, ainda estejam no topo da lista das áreas mais caras, os valores em alguns bairros caíram desde 2019, mostram os dados da Zillow.
Mesmo com o aumento das taxas de juros esfriando o boom imobiliário do país, as mudanças representam uma redefinição mais ampla para as moradias mais caras da América, à medida que autoridades estaduais e locais lutam para restaurar o fascínio de cidades vazias.
Por que os ultra-ricos se mudam
Alguns dos ultra-ricos – Griffin entre eles – citam preocupações com o aumento do crime como razão para se mudar. Outros são atraídos para outros lugares por impostos mais baixos. Seja qual for a razão, esses padrões e o aumento correspondente nos custos de habitação estão remodelando regiões, mudando decisões de negócios e aumentando os desafios de acessibilidade para residentes não ricos.
“A pandemia realmente foi como uma mudança de placa tectônica”, disse Maria Elena Lagomasino, diretora executiva da WE Family Offices, que trabalha com famílias de patrimônio líquido ultraelevado. Ela opera no bairro de Brickell, em Miami, uma área tão forte em finanças que foi apelidada de Wall Street South. Para ela, a migração de pessoas abastadas para a região está apenas “nos primeiros turnos”.
A Flórida — um destino pandêmico por causa de seu clima ensolarado, regras relativamente frouxas da covid e nenhum imposto de renda estadual — abriga 38 dos 50 bairros milionários dos Estados Unidos com os maiores ganhos de preço em percentual nos últimos três anos, mostram os dados da Zillow. Todas essas áreas viram os valores das casas mais do que dobrar.
Nova vibração
Não é surpresa para Dina Goldentayer, corretora de imóveis de luxo em Miami Beach há quase duas décadas. Durante um passeio pelos bairros mais caros da área, ela disse que a vibração mudou desde quando ela chegou aos 20 anos, atraída pela atmosfera de festa e trabalhando como garçonete em South Beach.
“Miami Beach costumava ser um lugar para onde você vinha alguns dias para festejar, tomar sol e sair”, disse Goldentayer, diretora executiva de vendas da Douglas Elliman. “Agora é o lugar para se viver. É o estilo de vida, o clima, as políticas econômicas, as políticas. Todo mundo quer vir para cá.”
Seu negócio ainda está prosperando, mesmo que não seja tão frenético quanto no auge da pandemia, quando compradores super-ricos — “baleias”, como ela os chama — recebiam um telefonema para decidir se queriam um imóvel ou não.
No ano passado, as vendas de sua casa ficaram em torno de US$ 475 milhões, abaixo dos US$ 750 milhões em 2021 — mas, antes da pandemia, um bom ano seria de US$ 100 milhões a US$ 200 milhões.
“Costumava haver uma baleia na cidade a cada duas semanas querendo comprar; agora tem uma todos os dias da semana”, disse ela. “E quando estados como a Califórnia cobram seu imposto sobre mansões, ou Massachusetts implementa um imposto para milionários, isso significa mais negócios para mim.”
Star Island sempre foi um dos bairros mais caros do país, um condomínio fechado onde todas as casas têm vista para o mar, com mansões espaçosas que atraem celebridades e bilionários. Mas a generosidade se espalhou para outros bairros atendendo a diferentes necessidades.
Terra dos solteiros ricos
As ilhas venezianas — uma cadeia de seis ilhas artificiais, conectadas pela calçada veneziana, incluindo as ilhas Di Lido, Rivo Alto e San Marino — se transformaram em “a terra dos solteiros ricos”, disse Goldentayer.
Em uma curta caminhada (ou passeio de scooter), os abastados podem ir a uma das 10 academias próximas (incluindo a Barry’s) e depois pegar uma tigela de açaí (Pura Vida é um local popular). Para famílias que procuram casas maiores, mas sem o orçamento de um Ken Griffin, há lugares como Palm Island, com um valor médio de casa de pouco menos de US$ 10 milhões.
Os ganhos foram diversos, não apenas entre áreas de ultra-elite como Star Island, mas também em partes da Flórida que tradicionalmente não são conhecidas como paraísos fiscais. Antes da pandemia, havia zero CEP na área de Tampa onde a mediana do preço de uma casa ultrapassava US$ 1 milhão. Agora são quatro.
Bruce Ring, que se especializou na venda de casas à beira-mar para a Lenson Realty no condado de Palm Beach, diz que o mercado ficou sobrecarregado no final de 2020, quando as propriedades seriam vendidas pelo dobro do que eram vendidas apenas alguns anos antes. Ele disse que seus clientes se mudaram devido à nova abertura ao trabalho remoto e às mudanças nas deduções fiscais estaduais e locais.
“Um homem me disse que os impostos que ele não está pagando em Massachusetts estão essencialmente pagando por sua nova casa na Flórida”, disse Ring. “Para eles, não fazer isso custaria mais caro do que fazê-lo.”
As mudanças têm implicações políticas, já que residentes ricos trazem seus dólares e doações para novas áreas. Griffin, por exemplo, já foi um dos principais doadores políticos de Illinois antes de transferir Citadel de Chicago.
Ele apoiou financeiramente o governador da Flórida, Ron DeSantis, um potencial candidato presidencial republicano em 2024. As crescentes guerras culturais da nação também entraram em cena; DeSantis disse que “as pessoas estão votando com os pés” em um evento de campanha de reeleição no ano passado e, desde então, criticou estados como Nova York e Illinois por serem brandos com o crime.
Enquanto isso, o governador da Califórnia, Gavin Newsom, um democrata, publicou anúncios políticos na Flórida promovendo seu estado como um refúgio de políticas conservadoras restritivas.
Vale do Silício: boom no passado
A Califórnia continua sendo o lar de algumas das áreas mais ricas da América, com a cidade de Atherton, no Vale do Silício, classificada como o CEP mais caro do país, com um valor médio de US$ 7,4 milhões, de acordo com Zillow. Mas, na verdade, caiu cerca de 3% no ano passado – um reflexo de um boom tecnológico que criou riquezas espetaculares, mas agora está em declínio.
A própria São Francisco, enquanto isso, está lutando para se recuperar da pandemia, à medida que as empresas de tecnologia permitem trabalho flexível, esvaziando o centro da cidade, enquanto uma persistente crise de falta de moradia e manchetes sobre o aumento da criminalidade diminuem parte de seu apelo.
Os valores das casas em bairros como Cathedral Hill, Mission Dolores, South of Market, Nob Hill, Lower Haight e Mission caíram mais de 10% desde 2019, mostram dados da Zillow. O proprietário médio desses bairros viu o valor de sua propriedade cair em mais de US$ 280 mil.
Nova York está enfrentando desafios semelhantes. Uma pesquisa da Quinnipiac University divulgada neste mês descobriu que quatro em cada dez residentes não se sentem seguros na cidade, enquanto as mudanças para o trabalho híbrido deixaram as torres de escritórios do centro parcialmente vazias.
É também o lar de uma das maiores taxas de imposto de renda entre os estados dos EUA, e os legisladores progressistas do estado propuseram um imposto sobre a riqueza inédito.
Cresce a vacância no Upper East Side
O Upper East Side de Manhattan, em particular, viu o número de casas disponíveis para venda aumentar desde a pandemia, disse Brian Meier, corretor associado da Christie’s International Real Estate NYC. Esse bairro teve valores caindo 8,8% nos últimos três anos, segundo Zillow.
A cidade ainda abriga uma forte demanda por imóveis de luxo — o mercado de residências urbanas do Brooklyn , por exemplo, está prosperando porque as pessoas querem mais espaço ao ar livre e uma vibração de bairro, disse Meier. Mais fundamentalmente, as pessoas ricas sempre terão a necessidade de estar no centro financeiro mundial.
“É a capital cultural da América e uma das capitais culturais do mundo”, disse Meier. “Estou conversando com muitos compradores que saíram de Nova York em 2020 e já falam em voltar, seja uma segunda casa ou residência principal.”
Ainda assim, na Flórida, os recém-chegados continuam chegando, disse Tim Savage, proprietário da Gulf Coast International Properties, uma imobiliária de luxo em Naples.
A cidade — onde os valores em bairros como Royal Harbour, Coquina Sands e Old Naples mais que dobraram nos últimos três anos — costumava ser particularmente popular entre os habitantes do meio-oeste, mas agora está vendo pessoas chegando de todo os EUA, disse ele.
Savage está vendendo uma propriedade de US$ 99 milhões localizada na praia e a uma curta distância do centro da cidade. É um preço alto para o mercado de Naples, e o comprador pode transformar a propriedade em diferentes lotes ou em uma grande casa. Ele disse que recebeu duas ofertas até o final de janeiro.
“Não vejo os fundamentos subjacentes do motivo pelo qual vimos compradores indo embora, embora as restrições da covid tenham diminuído”, disse ele. “Depois que o interruptor foi acionado, não sei como você o desliga.”
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