Bloomberg — Depois de um ano em que os preços de imóveis de luxo permaneceram relativamente estáveis, mesmo com o aumento das taxas de juros, os próximos 12 meses terão uma demanda sustentada, de acordo com um novo relatório de perspectivas de luxo para 2023 da Sotheby’s International Realty.
“Estamos vendo a criação de riqueza crescer em um ritmo tão rápido que não há impacto no lado da demanda da equação da habitação de luxo”, disse Bradley Nelson, diretor de marketing da empresa, responsável pelo relatório.
Essa riqueza, segundo ele, continuará a enfrentar uma classe proprietária “entrincheirada” que, por sua vez, pode não ter incentivos para vender.
“A maioria dos indivíduos ricos possui sua residência principal, se não várias residências, e enquanto usam financiamento para isso, eles contaram com uma economia realmente favorável”, explicou, referindo-se às taxas de juros historicamente baixas anteriores ao início de 2022. “Então, o que isso pode significar é apenas menos estoque entrando no mercado.”
Cerca de 53% dos agentes da Sotheby’s esperam que as taxas de juros afetem seus negócios em 2023, segundo o relatório.
Procurando valor
A demanda não trará necessariamente como resultado o aumento dos preços.
Dado que os compradores de luxo podem tentar evitar o financiamento, a volatilidade do mercado de ações e uma recessão global podem tornar os compradores cada vez mais sensíveis aos preços neste ano.
“Muitos compradores de luxo usam sua carteira de ações para comprar uma casa, seja vendendo uma parte desses ativos ou tomando um empréstimo colocando a carteira como garantia”, continuou o relatório. “Portanto, uma queda no mercado pode assustar os investidores em imóveis de luxo.”
Nelson sugeriu que 2023 pode ser o ano em que os compradores de casas de luxo sairão um pouco do caminho comum.
“Acho que o maior crescimento em termos de valor será o que é considerado o segundo melhor local”, disse.
“Portanto, se você está morrendo de vontade de comprar algo no Colorado para esquiar, Aspen teve tal valorização de preço que provavelmente há mais oportunidades de valorização em alguma das outras comunidades de estações de esqui”, exemplificou o racional.
O mesmo vale para a praia, apontou.
“No sul da Califórnia, onde fica a propriedade à beira-mar mais cara do estado? É provável que em Santa Bárbara, em Montecito e em Carpinteria. Portanto talvez as propriedades à beira-mar mais ao sul, digamos em San Diego, possam ter maiores oportunidades de valorização de preços.”
Compras no exterior
Da mesma forma, o relatório prevê que os americanos continuarão a tomar proveito do dólar forte onde quer que ele tenha o maior impacto.
No ano passado, 40% dos compradores de luxo da Sotheby’s International Realty na Cidade do México eram estrangeiros; neste ano, segundo o relatório, esse número deve crescer para 60%.
O percentual de compradores de luxo americanos na Itália aumentou de 5% em 2021 para 13% em 2022, segundo o relatório.
“Você está apenas olhando para comparações relativas”, disse Nelson. “Portanto, se você está pensando em uma propriedade de esqui, comparando a Suíça com Aspen, a magnitude da valorização do preço em Aspen em comparação com a Suíça é realmente impressionante.”
A Suíça, em outras palavras, pode de repente - e talvez pela primeira vez na história - parecer uma pechincha. “Se o dólar estiver em paridade com o euro, ele se torna mais atraente e você tem mais opções do que tinha”, disse Nelson.
Oferta mais restrita
2023 também pode ver um ponto de inflexão na forma como os imóveis são usados como ferramenta para a transferência de riqueza entre gerações, segundo o relatório.
Passar bens imóveis aos herdeiros por meio de trusts e LLCs, ou simplesmente transferir uma escritura para o nome de uma criança, tem o potencial de reduzir os impostos sobre heranças.
“Isso não é algo novo”, disse Nelson. “Falamos há algum tempo sobre a transferência intergeracional de riqueza.” Mas neste ano, continuou, “é quando isso vai aparecer no mercado”, provavelmente sob o pretexto de restringir ainda mais a oferta.
“Muitas propriedades de segunda residência não estão chegando ao mercado”, explicou: “estão sendo posicionadas como propriedades geracionais e vemos isso se acelerando em 2023. É puramente uma realidade demográfica.”
Isso, disse Nelson, leva de volta ao maior desafio previsto para imóveis de luxo neste ano. “O maior vento contrário, de longe, é a oferta”, diz ele. “Obviamente, você não poderia dizer com franqueza que as atuais taxas de juros não são um vento contrário ao mercado. Mas acho que está agravando a situação do estoque e tornando-a ainda pior.”
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