São Paulo — O Iguatemi (IGTI11) anunciou, nesta quarta-feira (21), a captação de R$ 720 milhões em um follow-on (oferta subsequente de ações), aumentando a liquidez de seus papéis na B3. Os recursos vão financiar a compra da fatia de fatia remanescente de 36% do JK Iguatemi.
A operação, que leva a companhia a deter 100% do shopping JK Iguatemi, foi bem-recebida pelo mercado, pois o ativo é considerado premium.
O Bank of America (BofA), por exemplo, manteve a recomendação de compra (preço-alvo de R$ 30) para o papel da rede de shopping centers voltada para o público de alta renda, que se mostrou resiliente durante a crise da Covid-19.
Em fato relevante, o Iguatemi informou a conclusão do bookbuilding e o preço por unit, que foi de R$ 19,74, sendo R$ 2,82 para ON e R$ 8,46 para PN. Houve a colocação de 36,476 milhões de ações ON e 72,952 milhoes de PN, considerando o lote de adicional.
A nova emissão de ações foi estruturada no modelo de uma CVM 476, instrução da reguladora do mercado de capitais para colocação dos papéis com esforços restritos (mais rápida).
O capital social da companhia passará a ser de R$ 1,819 bilhão, segundo o fato relevante. O início de negociação das units e das ações na B3 está marcado para esta quinta-feira (22). Os coordenadores da oferta foram o BTG Pactual (líder), Bradesco, Itaú e Credit Suisse.
A compra de 36% do JK Iguatemi, que fica em São Paulo, foi por R$ 667 milhões. “A aquisição está em linha com a estratégia da companhia desde a reestruturação para crescimento via M&A em shoppings de alta renda”, comentou relatório do BofA, no último dia 13, ao comentar a operação.
Os analistas Carlos Peyrelongue e Aline Caldeira escreveram, ao justificar a manutenção de recomendação de compra para os papéis, que consideram a aquisição do JK como um maior potencial de crescimento para a companhia apoiado pelo consumo de artigos de luxo.
“A transação é mais atrativa do que outros ativos avaliados pela companhia, como o shopping Patio Higienópolis, que segundo os jornais reportaram um cap rate de 5-6%”, citaram os analistas do BofA, que calcularam o cap rate do JK em 8%.
A participação de 36% no JK foi adquirida da Nuveen, uma gestora global de ativos com mais de US$ 151 bilhões na carteira de real state, sendo que o JK era sua última participação direta no Brasil.
O prazo da conclusão do follow-on ficou dentro das expectativas (fim de setembro). Os atuais acionistas tiveram prioridade na oferta.
Mesmo com a diluição das ações com o “follow-on”, o BofA relativizou o fato analisando que a operação aumenta a liquidez dos papéis no mercado, após a reestruturação da companhia liderada pela CEO do Iguatemi, Cristina Betts.
“IGTI é negociada com desconto em relação a Multiplan (versus históricos 4%). Ainda vemos o valuation atrativo diante da alta qualidade do portfólio exposto pelo resiliente consumidor de alta renda”, comentaram.
A Eleven Financial também considera que as ações do Iguatemi estão descontadas e, a exemplo do BofA, manteve a recomendação de compra com preço-alvo de R$ 26 para IGTI11.
“O valor da aquisição negociado foi de R$ 667 milhões, avaliando o shopping em R$ 1,85 bilhão, o que representa 35% do valor de mercado atual da Iguatemi. Além disso, de acordo com os dados divulgados do NOI do 1S22 e considerando os dados de 2019, estimamos que o cap rate de aquisição desta participação seja de 8,0% frente aos dados de 2019. Em nossa visão, as ações da companhia permanecem descontadas, negociando a um P/FFO 2023 de 12x”, comentou o analista Raul Grego, da Eleven Financial, em relatório.
Endividamento
O negócio não gera preocupações com o nível de endividamento do Iguatemi. “A liquidez e a flexibilidade financeira da Iguatemi são fortes e não deverão ser impactadas pela transação. A companhia possui R$ 1,5 bilhão em caixa e aplicações financeiras e dívida de curto prazo de R$ 905 milhões. Além disso, a Iguatemi tem forte e comprovado acesso ao mercado de capital para endereçar suas obrigações financeiras”, comentou a agência de rating Fitch, em relatório divulgado no dia 13.
Segundo a Fitch, a alavancagem líquida pro forma da Iguatemi, com base nos números de junho de 2022, se posicionaria em um patamar adequado para a classificação, entre 2,7 vezes e 3,2 vezes, a depender do volume final do follow-on.
“Estes cálculos consideram o desembolso com a aquisição de participação no Shopping JK Iguatemi, e estimativas da Fitch quanto à geração de caixa incremental do ativo. No período de 12 meses encerrado em junho de 2022, o índice de dívida líquida/EBITDA da Iguatemi era de 3,2 vezes, segundo cálculos da Fitch.
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