Desde o início da pandemia de covid-19 em março de 2020, muito tem se discutido sobre o futuro do mercado de escritórios. De fato, quando a população mundial passou a trabalhar remotamente do dia para noite e de casa, muitos se questionaram se os custos para manter uma sede ou o tempo de deslocamento ao trabalho realmente valiam a pena.
Logo no início, esses questionamentos resultaram em volumes expressivos de devoluções de espaços e, nos cinco trimestres seguintes ao início da pandemia, constatou-se absorção líquida negativa na cidade de São Paulo, ou seja, redução do volume de espaços ocupados na cidade.
Passados dois anos, podemos dizer que 90% das empresas que devolveram área foram empresas de menor porte que ocupavam no máximo 1.000 metros quadrados ou que empregavam entre 80 e 120 pessoas nos escritórios.
Por outro lado, nos últimos meses, temos observado diversos sinais de retomada da ocupação dos escritórios na cidade de São Paulo, muito em razão dos elevados percentuais da população já imunizada com diversas doses da vacina contra a covid-19 e a reformulação dos ambientes de escritórios com foco na otimização da gestão interna.
Com o intuito de mensurar essa tendência de retorno aos escritórios, a equipe de pesquisa e inteligência de mercado da CBRE buscou encontrar respostas em visitas aos escritórios mais representativos na cidade em pesquisa realizada durante o mês de junho em 560 edifícios corporativos selecionados.
Como resultado, a pesquisa encontrou um percentual de 70% em quantidade de edifícios com um retorno presencial igual ou superior a 50%. Em relação às principais regiões de escritórios na cidade, a região dos Jardins registrou o maior percentual do fluxo de pessoas circulando pelos escritórios dentre aqueles edifícios com um percentual mínimo de 50% de retorno presencial.
Com efeito, outros sinais de retomada na cidade, corroboram os resultados da pesquisa, tais quais o aumento da média do trânsito em torno de 70% dos patamares pré-pandêmicos e do fluxo de circulação em 23 estações do metrô durante os dois últimos meses, ao redor de 77% do volume registrado nos dois meses anteriores ao início da pandemia em 2020.
Ao contrário do observado no início da pandemia, a absorção líquida em escritórios na cidade de São Paulo já acumula quatro trimestres consecutivos de resultados positivos, que representam 21% do volume de espaços que retornaram ao mercado durante a pandemia.
No mercado de altíssimo padrão, restrito aos edifícios classificados como “triple A”, o resultado positivo da absorção líquida dos últimos trimestres somados já representa 80% do volume de redução da ocupação durante os primeiros trimestres da pandemia.
Muito desse resultado deve-se à mudança do entendimento dos tomadores de decisões quanto à reocupação dos espaços de escritórios, ilustrada pelo crescimento de 57% da absorção bruta de escritórios na cidade de São Paulo nos últimos doze meses em comparação ao período análogo anterior de doze meses.
Muitas das estratégias atuais destacam o que se convencionou nomear de sistema híbrido, em que empresas ofereceriam a possibilidade da manutenção do trabalho remoto em alguns dias da semana, enquanto o funcionário trabalharia no escritório físico nos demais dias em que se vê importante o uso de ambientes colaborativos para fomentar engajamento e inovação.
Mesmo com todos os desafios atuais de pressão inflacionária global, consequente aumento das taxas de juros e manutenção do cenário de pandemia em muitos países – que ainda impactam nos processos decisórios de alguns setores mais prejudicados por esse cenário –, a recuperação dos indicadores do mercado de escritórios na cidade de São Paulo demonstra sinais de início de um ciclo de retomada mais consistente da atividade de locação como vimos anteriormente.
Com efeito, se repetirmos no segundo semestre de 2022 o mesmo volume de novas locações registrado na segunda metade de 2021, teríamos um ano de 2022 com um total de novas locações em linha com a média dos cinco anos anteriores à pandemia e superior a 8 dos 10 primeiros anos anteriores à pandemia.
Liderando a reocupação de escritórios na cidade de São Paulo, as empresas de Life Science, comércio e tecnologia absorveram 21% do total de espaços absorvidos na cidade nos últimos 12 meses.
Desde o início da pandemia, muitas empresas optaram pelo trabalho remoto definitivo e, mais recentemente, a adoção do sistema híbrido com muitos discursos favoráveis a ambos os modelos dadas as tendências de cada momento.
De qualquer forma, já é possível afirmar que muitas empresas adotaram decisões precipitadas quanto à redução e/ou devolução de seus escritórios físicos, subestimando a importância do ambiente de trabalho para uma parte significativa de colaboradores e para o crescimento do próprio negócio.
Desde a segunda metade de 2021, período em que a atividade de locação de escritórios em São Paulo voltou a acelerar, não foram poucas as empresas que, após reduzirem sua área ocupada em escritórios físicos nos primeiros trimestres da pandemia, voltaram a demandar novas áreas de escritórios.
Algumas delas, inclusive, reocupando os mesmos espaços que decidiram devolver anteriormente. De fato, as regiões mais demandadas da cidade já voltaram a registrar taxas de vacância muito baixas, como é o caso da região dos Jardins, que encerrou o segundo trimestre de 2022 com uma vacância de 7,8%.
O valor representa uma redução de 5,2 pontos percentuais na taxa de vacância nos últimos 12 meses nessa região. Os edifícios classificados como “triple A” na cidade também já reduziram sua vacância média em 2,8 pontos percentuais desde o ápice da pandemia.
Com as reduções, passamos a observar um aumento significativo nos preços pedidos de locação em edifícios que atendem aos mencionados padrões de qualidade e localização.
Assim sendo, o momento atual se desenha como um importante ponto de inflexão do ciclo de mercado e as empresas que entenderem a crescente importância dos espaços físicos no futuro dos escritórios terão vantagens na negociação de eventuais necessidades de expansão e/ou relocalização.
Aqueles que postergarem muito a decisão, contudo, podem encontrar um número menor de oportunidades no futuro e com preços médios superiores em relação ao momento atual.
Esta coluna não reflete necessariamente a opinião do conselho editorial ou da Bloomberg LP e de seus proprietários.
Adriano Sartori é vice-presidente da CBRE Brasil.
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