Bloomberg Línea — O Pátria Investimentos (PAX) vai anunciar nos próximos dias a compra da VBI Real Estate, uma das principais gestoras de ativos imobiliários do país, segundo apurou a Bloomberg Línea com pessoas com conhecimento do assunto. Com o negócio, vai reforçar a sua posição no mercado de FIIs (fundos de investimento imobiliário) em um momento em que a maioria das categorias dessa classe de ativo tem sido fortemente penalizada pelas seguidas altas da taxa básica de juros.
Os valores do negócio estão sendo mantidos sob sigilo. A VBI tem hoje R$ 5,7 bilhões sob gestão e controla empreendimentos imobiliários em 18 Estados.
Os ativos da VBI estão distribuídos em FIIs de galpões logísticos, lajes corporativas, shoppings centers, além de presença no segmento residencial e em fundos de papel (recebíveis) e fundos de fundos.
O anúncio da aquisição é o desfecho de uma negociação iniciada ainda no primeiro trimestre deste ano, depois que o Pátria foi exposto pelo ataque a um de seus fundos imobiliários, o Pátria Edifícios Corporativos (PATC11), por investidores ativistas no início do ano.
POR QUE ISSO É IMPORTANTE: O Pátria Investimentos é uma das principais gestoras do mercado brasileiro, com mais de US$ 25 bilhões sob gestão e forte e tradicional presença em private equity e em ativos de infraestrutura. É um colosso com escritórios espalhados nos Estados Unidos, na Europa e na Ásia e parceira de pesos-pesados como fundos soberanos dos Emirados Árabes Unidos.
Até a aquisição da VBI, a área de investimentos imobiliários era recente e pequena na estrutura do Pátria.
Os FIIs representam uma categoria de ativo que se tornou popular em um ambiente de juro baixo, chegando a atrair 1,6 milhão de investidores (crescimento de 40 vezes em dez anos). O valor das cotas, no entanto, passou a se deteriorar e a descolar do valor de mercado dos imóveis e dos contratos de locação dos ativos desde que a Selic iniciou sua escalada em 2021 de 2% até o patamar atual de 12,75% ao ano, instando um enorme contingente de investidores de varejo a migrar da renda variável para a renda fixa.
A aquisição da VBI faz parte de um movimento maior, que é o de consolidação do mercado de ativos imobiliários no Brasil. Gestores ouvidos pela Bloomberg Línea apontam como tendência uma forte diminuição das gestoras independentes no segmento, com as maiores comprando ou se fundindo com as menores, assim como o avanço de grandes bancos no jogo em um momento de ativos deteriorados.
O QUE VEM PELA FRENTE: Segundo as pessoas com conhecimento do negócio, há complementaridade entre as duas empresas. Para o Pátria, a aquisição vai permitir dispor de um braço imobiliário robusto no país. Para a VBI, trata-se de acesso à plataforma de investidores do Pátria.
As operações devem seguir separadas, com os sócios atuais da VBI à frente do braço imobiliário. Pelos termos do acordo, o Pátria adquiriu 50% da VBI e a gestora será incorporada ao patrimônio do comprador. A partir de agora, a VBI vai gerir os ativos imobiliários do Pátria. Sócios do Pátria da área imobiliária passarão a integrar o comitê de investimentos e o conselho de administração da VBI.
MAIS CONTEXTO: Em janeiro deste ano, a Capitânia Investimentos realizou um ataque ao fundo Pátria Edifícios Corporativos (PATC11), com uma oferta pública para adquirir a totalidade das cotas a fim de liquidar o fundo. O movimento se deu através de uma OPAC (Oferta Pública para Aquisição de Cotas do Fundo), protocolada em dezembro e que se tornou pública em 5 de janeiro, na qual a Capitânia ofereceu pagar R$ 65 por cota detida por todos os demais investidores no PATC11.
À época, o valor patrimonial dos imóveis equivalia a R$ 85 por cota – a Capitânia esperava adquirir o controle do fundo, liquidá-lo e destravar essa diferença.
No leilão de 24 de janeiro, o Capitânia conseguiu comprar apenas 750 das quase 2 milhões de cotas nas mãos de investidores – frustrando a OPAC, mas emitindo um sinal ao restante da indústria financeira de insatisfação de um grande investidor (em janeiro, a Capitânia detinha 44% das cotas do PATC11) com a maneira como gestor estava conduzindo o ativo.
(Esta reportagem foi atualizada na quinta-feira, 9 de junho de 2022, às 9h55, para incluir um parágrafo sobre detalhes da transação anunciados em fato relevante do Pátria.)
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