Num dos 10 maiores negócios imobiliários fechados em São Paulo este ano, o fundo de investimento imobiliário Vinci Offices, gerido pela Vinci Partners, arrematou a sede da TV Globo em São Paulo por R$ 522 milhões. O negócio vai se dar por meio de um contrato atípico do tipo sale & leaseback (a Globo vendeu e vai continuar no imóvel como locatária) com prazo de 15 anos, a uma taxa de retorno estimada (cap rate) de 7,6% ao ano.
Inaugurado em 1999, o complexo, que inclui escritórios e estúdios da maior rede de televisão do país em São Paulo, tem 56 mil m² de área construída (dos quais 39 mil m² são considerados área bruta locável). O terreno de 43 mil m² fica na avenida das Nações Unidas (Marginal Pinheiros), com frente também para rua Jornalista Roberto Marinho e avenida Dr. Chucri Zaidan, um dos principais distritos de negócios da capital.
Em nota, a Globo disse que a venda da sede paulistana é parte da “revisão do seu modelo operacional, implementando medidas que visam apoiar a transformação da empresa em sua estratégia D2C” (direct-to-consumer, direto ao consumidor) e que a operação deixa a empresa “mais leve, ágil e flexível.”
Em termos contábeis, a Globo troca um ativo imobilizado por capitalização imediata. É possível que a operação tenha também impacto tributário nos balanços futuros já que novo gasto anual com aluguel entrará na coluna de passivo circulante (despesas previstas pelos próximos 12 meses).
Do ponto de vista estritamente imobiliário, segundo analistas ouvidos pela Bloomberg Línea nesta segunda-feira, o Vinci Offices pagou R$ 13,4 mil pelo metro quadrado – um negócio que aproveitou o momento de baixa do mercado imobiliário em São Paulo. Prédios corporativos na região da Chucri Zaidan – principal alternativa à superlotada Faria Lima – estão sendo negociados em uma faixa entre R$ 15 mil e R$ 20 mil/m².
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Embora não sirva diretamente como termo de comparação direta por se tratar de um complexo de torres AAA na mesma região, o Rochaverá foi negociado por R$ 1,255 bilhão em fevereiro (R$ 22 mil/m²). A sede da Globo é um imóvel já reformado, com um inquilino com patrimônio de R$ 15 bilhões e com a classificação mais alta pelas agências de rating que operam no país (AAA, em escala nacional, segundo a Fitch).
Em 2022, a Globo deverá pagar R$ 39,7 milhões em aluguéis – o que representa R$ 84,67/m². Depois, o valor do aluguel passa a ser corrigido pelo IPCA.
Um estudo da SiiLa, uma empresa que monitora negócios imobiliários de alto padrão, indicava que no final do terceiro trimestre deste ano o preço médio pedido pelo m² na região da Chucri Zaidan estava em R$ 104. Entre o preço pedido e o negócio fechado, contudo, há uma certa distância: a Enel, um dos pesos-pesados do setor elétrico no país, saiu de Barueri para a região da Chucri Zaidan pagando R$ 70/m² de aluguel.
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A estrutura do negócio
O aspecto financeiro da operação é o mais desafiador. O Vinci Offices é um fundo imobiliário com 97 mil cotistas e que fechou o mês passado valendo, no mercado, R$ 696 milhões. Com a aquisição da Globo, o ativo praticamente dobra de tamanho, mas a gestora vai precisar realizar nova emissão de cotas justamente num momento em que muitos investidores estão em um movimento de migrar dos ativos imobiliários para a renda fixa (por causa da alta da Selic).
O pagamento à Globo será através de recursos captados em uma nova emissão de cotas que deve representar 35% do valor total (R$ 182 milhões). O restante, R$ 340 milhões, será levantado através da estruturação de certificados de recebíveis imobiliários, utilizando os recebíveis do próprio contrato com a Globo, com uma remuneração de IPCA + 6% ou NTN-B (títulos do Tesouro indexados à inflação) + 1,5% – o que for maior quando da conclusão da securitização).
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Em geral, alavancagens não são um problema quando atendem dois critérios: a) se o título de dívida tem período igual ou inferior ao do contrato atípico; 2) se o contrato de aluguel e o título de dívida são corrigidos pelo mesmo índice. Quando isso ocorre, a tendência é haver ganho no longo prazo porque o retorno do investimento (cap rate) tende a superar a correção da dívida.
Novas emissões, contudo, costumam ser vistas com desconfiança do atual cotista porque elas tendem a aumentar o risco porque diluem o ativo entre mais pessoas. Quando a nova emissão sai abaixo do valor patrimonial dos imóveis então, é um pesadelo para quem está comprado porque o mercado recalcula imediatamente o valor da cota para baixo.
Hoje, o valor patrimonial da cota do Vinci Offices é de R$ 58 enquanto o papel fechou em R$ 55,60 nesta segunda (no ano, atingiu o pico em janeiro, batendo R$ 63,79). A estratégia da gestora para não canibalizar os seus próprios cotistas com uma nova emissão foi contratar a Cushman & Wakefield para fazer uma reavaliação dos ativos já existentes e só depois disso lançar a emissão.
A oferta será destinada prioritariamente aos atuais cotistas do fundo e será ancorada pelo próprio vendedor, “reforçando assim o alinhamento de interesses”, segundo disse a gestora. A Vinci Partners fez um IPO na Nasdaq este ano e estima-se que ela tenha captado no exterior em torno de US$ 250 milhões.
A Vinci Partners foi procurada pela Bloomberg Línea, mas nenhum gestor da empresa quis comentar o negócio em virtude do período de silêncio determinado pela regulação em relação à futura emissão.
A íntegra da nota da Globo sobre o negócio: “Como tem falado de forma recorrente, a Globo está em pleno processo de revisão do seu modelo operacional, implementando medidas que visam apoiar a transformação da empresa em sua estratégia D2C. Neste sentido, a empresa vem buscando ampliar a sua eficiência através da captação de novas fontes de receita, da racionalização na gestão de custos e da ampliação da sinergia entre suas operações, gerando valor em tudo o que faz. A operação de sale & leaseback da sede da Globo em SP é parte da estratégia de tornar a empresa mais leve, ágil e flexível.”
(Atualização às 12h37 de terça-feira, 21/12: foi corrigido informação sobre CRI, sigla que designa certificado de recebíveis imobiliários, e não cédulas de recebíveis imobiliários, como constava na versão anterior)
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