Bloomberg Opinion — Após seus planos de oferta pública inicial (IPO) explodirem de forma espetacular em 2019, a WeWork contava com a era pós-Covid de trabalho flexível para estancar grandes saídas de caixa e garantir um recomeço. Sua tentativa de abrir o capital (novamente) tem como premissa que as pessoas agora prefiram os espaços de trabalho compartilhados em vez de escritórios corporativos tradicionais.
Com o ressurgimento do vírus em mercados-chave como EUA e Reino Unido, a recuperação da empresa não está indo tão bem quanto o esperado. Na semana passada, a WeWork avisou que as receitas do ano inteiro seriam menores e as perdas maiores do que o previsto anteriormente. O rival IWG PLC, listado no Reino Unido, emitiu um aviso semelhante em junho.
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Há sinais de que WeWork e IWG superaram o pior - as receitas aumentaram novamente desde a primavera -, mas ambos ainda estão perdendo dinheiro. As próximas semanas são, portanto, cruciais: mesmo quando as preocupações com vírus reaparecem, elas precisam aumentar a ocupação para que suas receitas cubram melhor os custos.
As coisas realmente estavam melhorando para o WeWork. Desde a última vez que tentou listar suas ações, cortou custos, fechou locais particularmente não lucrativos e nomeou uma administração mais sensata. E, como o IWG, deve se beneficiar da mudança para o trabalho híbrido que foi acelerado pela pandemia. As empresas estão percebendo que não precisam ter tanto espaço de escritório e seus funcionários preferem um deslocamento mais curto.
Graças à variante delta, no entanto, o mercado de escritórios compartilhados continua desafiador. Essas instalações têm menos apelo quando mesmo as pessoas vacinadas não podem ter certeza de que não pegarão covid. No entanto, houve um aumento nas taxas cobradas por prefeituras a esses espaços.
Portanto, embora seja um bom momento para quem busca alugar um novo espaço de escritório, é um momento estressante para ser esse acionista ou credor. Tendo voltado a subir acima da média no início deste ano, os títulos de dívida sênior sem garantia de 7,875% da WeWork têm estado sob um pouco de pressão novamente recentemente.
As ações da BowX Acquisition, a empresa de cheque em branco com a qual a WeWork planeja se fundir e abrir o capital, também caíram junto com grande parte do mercado SPAC (Special Purpose Acquisition Company, na sigla em inglês).
A transação que a BowX anunciou em março avalia o WeWork em US$ 7,9 bilhões, excluindo a dívida líquida. Embora isso seja uma fração do valor de US$ 47 bilhões do acionista majoritário SoftBank uma vez atribuído ao negócio, é um preço exigente, considerando que o WeWork ainda sangra dinheiro - sangrou US$ 1,3 bilhão nos últimos seis meses.
Os investidores estão cansadamente acostumados com as empresas que se fundem com SPACs rebaixando suas projeções financeiras otimistas assim que abrem o capital. Pelo menos a WeWork o fez antes do fechamento do negócio BowX.
Na semana passada, a companhia divulgou em um documento que as receitas de 2021 cairão em torno de 17%, tendo dito anteriormente que as vendas seriam praticamente estáveis. (Em junho, o chefe do IWG, Mark Dixon, disse aos investidores que as previsões antigas da WeWork exigiriam um “milagre” para serem alcançadas.) Mesmo agora, a WeWork prevê uma recuperação de 64% nas receitas anuais para 2022. Isso parece extremamente otimista.
Apesar de reduzir os custos da sede desde o final de 2019 - o número de funcionários da WeWork diminuiu 70% e as vendas e outras despesas gerais caíram 75% -, a empresa ainda está perdendo dinheiro apenas abrindo suas portas. Despesas operacionais de localização - coisas como aluguel, serviços públicos, segurança e pessoal no local - excederam as receitas em cerca de um terço nos seis meses até junho.
Com os custos de reestruturação agora em sua maior parte, a prioridade imediata é aumentar a receita e, assim, atingir o equilíbrio do fluxo de caixa. Aqui, há motivos para um otimismo (cauteloso): as receitas mensais e a ocupação estão aumentando constantemente, embora ainda haja um caminho a percorrer antes que isso se traduza em um caixa positivo.
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Além disso, com os clientes agora assinando contratos que duram quase dois anos em média, a WeWork não precisa se preocupar tanto com o cancelamento em curto prazo - um grande ponto fraco para um negócio tão endividado. A WeWork tem mais de US$ 4 bilhões em empréstimos e outros US$ 19 bilhões em passivos de arrendamento de longo prazo com desconto.
Menos encorajador é o que está acontecendo no mercado SPAC. A contribuição total em dinheiro de US$ 480 milhões da BowX para a fusão não parece mais uma coisa certa. Com o papel caindo abaixo de US$ 10, os resgates são uma possibilidade, como tem acontecido com muitas empresas de cheques em branco recentemente.
Supondo que 50% dos acionistas peçam seu dinheiro de volta, a WeWork poderia ficar com cerca de US$ 2 bilhões de liquidez após a fusão, pelos meus cálculos. Isso é o suficiente para cumprir suas obrigações além dos próximos 12 meses, mas uma rede de segurança ainda maior seria sensata. A WeWork está em negociações sobre uma “instalação de capital de apoio” de US$ 150 milhões com a empresa de serviços imobiliários Cushman & Wakefield plc.
Dado o risco renovado de variantes de vírus, a suposta avaliação da WeWork parece bastante rica. O IWG tem mais receita, perdas menores e menos dívidas, mas seu valor de mercado é cerca de metade do de seu rival.
O trabalho flexível certamente tem um futuro brilhante, mas os investidores precisam de paciência e estar preparados para contratempos relacionados a vírus.
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