(Bloomberg Opinion) – Existe uma nova brincadeira surgindo pelos Estados Unidos, chamada “Quanto posso conseguir pela minha casa?”
Descrever o desempenho do mercado imobiliário como “excelente” seria pouco. A Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR, na sigla em inglês) declarou que o preço médio de uma casa já construída atingiu um recorde de US$ 350.300 em maio, uma alta de 23,6% em comparação com o mesmo período do ano anterior. Os motivos do aumento são bem conhecidos: taxas de juros baixas, escassez na oferta e trilhões de dólares em estímulos fiscais e monetários para apoiar a economia durante a pandemia provaram ser poderosos ventos favoráveis para o setor imobiliário. Porém novas evidências de que esses ventos não serão tão favoráveis surgiram nesta semana; e isso não é algo ruim.
A parte do índice de percepção do consumidor da Universidade de Michigan, lançado na sexta-feira, que perguntava se era um bom momento para comprar uma casa, caiu para 74 pontos em junho, valor mais baixo desde outubro de 1982. Na época, a taxa média de uma hipoteca de 30 anos era cerca de 14%, não os 3% de hoje (consulte o fim deste artigo para se divertir um pouco mais com os números).
Não devemos pensar nisso como uma bolha que vai estourar, mas como um período refratário no qual os consumidores estão superando o choque dos preços mais altos de imóveis. As bases do mercado imobiliário são sólidas demais para sugerir uma reversão aguda que afete a economia.
Vamos analisar os dados demográficos: o tamanho da faixa etária de 30 a 39 anos, que constitui a maioria das pessoas que vai comprar o primeiro imóvel, deve aumentar dos atuais 45 milhões para 48 milhões até 2030, com base em dados do Departamento de Estatísticas do Trabalho dos Estados Unidos. Bill McBride, que administra o blog Calculated Risk e previu a última crise imobiliária, observou que “a geração que vai adquirir um imóvel é muito maior que a geração que vai vender imóveis”.
Há também a escassez de oferta de imóveis à venda. A NAR afirma que o número teve uma queda recorde, com disponibilidade por 1,9 mês em dezembro e aumentando ligeiramente para 2,5 meses. A média histórica é de 5,6 meses, chegando a 9,6 meses antes da crise de 2008. Então, em vez de desanimar com os preços altos, muitos compradores podem estar acreditando que não é um bom momento devido à falta de opções.
Não esqueçamos que os balanços patrimoniais das famílias estão quase perfeitos, o que significa que as finanças pessoais não afetam as compras. O percentual de dívidas em relação à renda caiu para 85,3%, em comparação com o pico de 117,1% em 2009, segundo o Federal Reserve. A proporção do total de pagamentos de hipoteca necessários e a renda disponível total caiu para 3,97, em comparação com a alta de 7,21 em 2007.
E o desempenho vagaroso das ações de construtoras recentemente? O índice Bloomberg Americas Home Builders aumentou 242 pontos percentuais entre a baixa em 23 de março do ano passado e alta em 7 de maio deste ano, facilmente superando a alta de 89 pontos percentuais no Índice S&P 500. Realmente os papeis se inverteram desde então, e o S&P 500 permaneceu estável e o índice Bloomberg caiu 12,4 pontos percentuais. Isso ocorre provavelmente devido ao fato de que investidores esperam os ganhos acompanharem as avaliações elevadas em vez de um sinal de que tudo vai piorar.
Nada aumenta progressivamente para sempre. Os otimistas podem se confortar com o fato de que, se o resultado não fosse bom, algumas das melhores empresas de Wall Street não estariam se estapeando para conseguir aproveitar a onda. No exemplo mais recente, a Blackstone Group Inc. concordou nesta semana em pagar US$ 6 Bilhões à Home Partners of America, que possui casas para locação.
Então não seria uma surpresa se o mercado imobiliário desacelerasse nos próximos meses. E também não seria motivo de preocupação, e sim uma pausa revigorante.
(Dá para acreditar que o custo mensal de financiar uma casa atualmente é quase o mesmo de 1982, apesar de os preços terem praticamente triplicado? Na época, o preço médio de uma casa era US$ 120.000. Após dar uma entrada de 20%, o pagamento mensal de uma hipoteca de 30 anos de US$ 95.040 com taxa de juros de 14% era de US$ 1.126. Para uma casa que custa US$ 350.300 hoje, o pagamento mensal de uma hipoteca de 30 anos de US$ 280.240 – pressupondo a mesma entrada de 20% e uma taxa de juros de 3% – é de US$ 1.182).
Para entrar em contato com o autor deste artigo: Robert Burgess – bburgess@bloomberg.net
Leia mais em Bloomberg.com
©2021 Bloomberg L.P.
