Bloomberg Opinion — (Bloomberg) O último ano trouxe muitos problemas para futuros compradores de imóveis, que tiveram de com o aumento rápido dos preços e a redução das opções. Esse aperto parece estar passando, e os problemas agora estão no mercado de locação de imóveis.
O aumento das taxas de vacância durante a pandemia levou à estagnação ou à queda nos aluguéis em muitas áreas metropolitanas, mas a situação está mostrando sinais de reversão, o que criará problemas para os locatários e para o Federal Reserve nos próximos meses.
Três fatores podem aumentar os aluguéis no próximo ano. O primeiro é a normalização esperada da economia à medida que as pessoas retornam às suas rotinas pré-pandemia, os edifícios comerciais abrem e a vida urbana retorna. Dados do site Apartment List constatam que os aluguéis aumentaram muito desde março nas áreas metropolitanas mais afetadas pela pandemia. Independentemente do que pensamos do aumento dos aluguéis, essa dinâmica deve ser bem vista – a vida normal é melhor que a vida em que as pessoas ficam em casa e trabalham remotamente, porque os distritos comerciais fecharam.
O segundo fator é a forma como o frenesi recente de aquisição de imóveis mudou o cálculo “alugar ou comprar”. Os preços de imóveis em todo o país subiram cerca de 15 pontos percentuais desde o início de 2020 – diferença significativamente maior em áreas metropolitanas como Austin, no estado do Texas – ao passo que os estoques, mesmo aumentando um pouco no mês passado, continuam com baixas históricas. Algumas pessoas que poderiam comprar um imóvel estão decidindo continuar no aluguel para esperar o mercado se normalizar.
Analisando o custo, a locação ficou relativamente mais atrativa também, mesmo com a queda das taxas de hipoteca. Se os preços de imóveis aumentaram 15 ou 20 pontos percentuais na sua área, morar em um apartamento com aluguel 5% mais alto é um negócio relativamente melhor do que há 18 meses.
O terceiro fator é a velocidade dos aumentos salariais em alguns setores de serviços com salários mais baixos à medida que empresas como a Amazon.com Inc., a Chipotle Mexican Grill Inc. e a Costco Wholesale Corp. se esforçam para contratar funcionários para seus galpões, restaurantes e lojas. Embora este último fator não afete os apartamentos de luxo em Nova York ou São Francisco, os salários mais altos incentivarão os locadores a aumentar o preço dos aluguéis, principalmente em áreas metropolitanas com restrições habitacionais.
Como os locadores normalmente assinam contratos de um ano, os aumentos cumulativos nos aluguéis surgirão no próximo ano à medida que os contratos forem renovados. Por exemplo, imagine que uma pessoa de São Francisco assinou um contrato em setembro do ano passado e paga um aluguel de US$ 2,4 mil por mês em um apartamento cujo aluguel era US$ 3 mil por mês antes da pandemia. Após a renovação do contrato, o aluguel, que aumenta de forma constante cerca de três pontos percentuais por mês durante o ano, recuperou o valor e chegou a US$ 3 mil. Do ponto de vista do locatário, isso representa um aumento de 25% de uma vez.
Isso também traz implicações para o Federal Reserve. O Fed mostrou uma preocupação maior com inflação na reunião de junho que em reuniões anteriores. Embora algumas das situações que aumentaram a inflação neste ano provavelmente desapareçam nos próximos meses – uma das mais óbvias é o preço de carros usados – a queda dos aluguéis, que auxiliou no controle da inflação, agora vai se reverter.
No relatório de Inflação de Preços ao Consumidor (CPI, na sigla em inglês) de maio, o componente “aluguel da residência principal” aumentou 1,8 ponto percentual em termos anuais, em comparação com cerca de 4 pontos percentuais em anos anteriores. O item “aluguel equivalente do proprietário”, valor que os proprietários acreditam que valeria o aluguel e outro grande componente da CPI, aumentou dois pontos percentuais em termos anuais em maio, em comparação às taxas pré-pandemia de cerca de 3,3%. A normalização do mercado de aluguéis significaria taxas comparáveis àquelas do segundo semestre, que mesmo assim podem superar essa meta por algum tempo.
Enquanto os participantes do mercado comemoram a evidência de que setores como o de madeira e automóveis estão superando seu surto de inflação transitória, devemos voltar nossa atenção para o mercado de aluguel, que muda mais lentamente. O aumento dos aluguéis, que pode ocorrer rapidamente nos próximos meses, pode levar a um novo tipo de inflação menos transitória para o Fed em 2022.
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